Kontrola obiektu budowlanego po oddaniu go do użytku

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego

Pana problem – jak się wydaje – reguluje art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem „do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji”.

Przy czym tryb zawiadomienia wyłączony jest w sytuacji wskazanej w art. 55 Prawa budowlanego, zgodnie z którym:

„Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

1. na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do ustawy;
2. zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3. przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych”.

Jeżeli zatem Pana budynek jest zaliczony do jednej z kategorii, o których mowa w art. 55 pkt 1, albo został Pan zobowiązany do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to musi Pan uzyskać prawomocną decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie, a prawo do wszczęcia obligatoryjnej kontroli (na podstawie art. 59a Prawa budowlanego) nie ulega „przedawnieniu”.

Jeżeli jednak dokonał Pan zawiadomienia zgodnie ze stanem faktycznym (zamiast wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie), to użytkuje Pan budynek zgodnie z przepisami o tyle, o ile w terminie 21 dni od dnia, w którym doręczył Pan właściwemu organowi zawiadomienie o zakończeniu budowy – ten organ nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji.

Zaznaczyć przy tym należy, że termin na dokonanie sprzeciwu (wydanie i doręczenie decyzji), czyli 21 dni, to termin zawity, materialnoprawny. Wynika z tego, że po jego upływie jakiekolwiek działania prowadzone przez właściwy organ prowadzące do zakwestionowania legalności użytkowania obiektu będą spóźnione i nie będą wywoływały skutków prawnych.

O prawidłowości powyższej tezy świadczą między innymi następujące orzeczenia wojewódzkich sądów administracyjnych:

1. VII SA/Wa 335/09 – 23 kwietnia 2009 roku (WSA w Warszawie):

Termin wyznaczony przez ustawodawcę organowi do wyrażenia swojego stanowiska w formie sprzeciwu

„Termin określony w art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. z 2004 r. Nr 93, poz. 888), stanowiący o dopuszczalności zgłoszenia sprzeciwu, ma charakter materialnoprawny. Jego bieg rozpoczyna się od daty doręczenia organowi zawiadomienia o zakooczeniu budowy, a upływ tego terminu powoduje wygaśnięcie prawa organu do zgłoszenia sprzeciwu”.

2. VII SA/Wa 1811/08 – 13 lutego 2009 roku (WSA w Warszawie):

„Termin wyznaczony przez ustawodawcę organowi do wyrażenia swojego stanowiska w formie sprzeciwu ma charakter materialny, a zatem nieprzywracalny, a jego upływ powoduje, że organ nie ma już podstaw prawnych do działania w oparciu o wskazany przepis”.

„W przeciwieństwie do postępowania, w którym inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w przypadku zgłoszenia inwestor nie ma żadnego obowiązku oczekiwać wydania przez organ jakiejkolwiek decyzji. Powinien on jedynie odczeka wymagany przepisami prawa 21-dniowy termin, w którym może być wyrażony ewentualny sprzeciw organu. Oznacza to, że następnego dnia pod upływie wspomnianego terminu (22-tego dnia licząc od dnia następnego po dniu, w którym do organu wpłynęło zawiadomienie) inwestor ma prawo przystąpid do użytkowania budynku. Oczywiście w każdym przypadku powstania ewentualnych braków w dokumentacji lub wątpliwości co do możliwości przystąpienia do użytkowania odpowiednia reakcja organu jest wymagana i zasadna. Taka reakcja powinna jednakże mieścić się w ramach czasowych zakreślonych przez ustawodawcę, tj. w okresie 21 dni. To na organie dysponującym odpowiednim aparatem urzędniczym i pracownikami obsługi, środkami łączności itd. ciąży obowiązek takiego zorganizowania pracy i obiegu dokumentów, aby w sytuacji stosunkowo krótkich terminów ustawowych takie uproszczone postępowanie mogło zostad skutecznie zakończone”.

3. II SAB/Łd 23/08 – 27 sierpnia 2008 roku (WSA w Łodzi):

„Upływ bowiem 21-dniowego terminu, o którym mowa w art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), bezspornie uprawnia stronę do użytkowania obiektu budowlanego, objętego zawiadomieniem. Skutki czynności procesowych, przyjmujących postać błędnej kwalifikacji zawiadomienia o zakończeniu budowy, nie mogą być bowiem przerzucane na stronę, która składa wymagane prawem dokumenty”.

Zgłoszenie budynku mieszkalnego do użytkowania a kontrola po 5 latach od zakończenia budowy

Reasumując powyższe, stwierdzić należy, że jeżeli dokonał Pan zawiadomienia zgodnie z treścią art. 54 Prawa budowlanego i jednocześnie budowa prowadzona była na podstawie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a właściwy organ nie zgłosił sprzeciwu w terminie, to miał Pan prawo do użytkowania budynku.

Powyższe oczywiście zabezpiecza tylko Pana przed sankcją za użytkowanie obiektu budowlanego bez wymaganego zawiadomienia lub wbrew doręczonej decyzji w sprawie sprzeciwu (art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego).

Nie ma jednak w Prawie budowlanym bezpośredniego zakazu kontroli w Pana przypadku, tj. w sytuacji, w której użytkuje Pan budynek na podstawie zawiadomienia i braku sprzeciwu. Mało tego, zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 2 lipca 2009 roku (sygn. akt II OSK 1078/08):

„Fakt zgłoszenia budynku mieszkalnego do użytkowania i brak sprzeciwu właściwego organu administracji publicznej nie stoi na przeszkodzie prowadzeniu przez organy nadzoru budowlanego postępowania w sprawie zgodności inwestycji z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę”.

Innymi słowy, właściwy organ nie ma prawa nałożyć na Pana sankcji z tytułu użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego zawiadomienia lub wbrew doręczonej decyzji w sprawie sprzeciwu, ale ma prawo do kontroli stanu technicznego Pana budynku i prowadzenia postępowania w sprawie zgodności inwestycji z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Jeżeli okaże się, że stan faktyczny jest niezgodny z decyzją w sprawie pozwolenia na budowę, właściwy organ może nałożyć na Pana karę na podstawie art. 59f Prawa budowlanego za odstępstwa od projektu. Różnica jest kolosalna. W przypadku sankcji za nielegalne użytkowanie kara jest bowiem dziesięć razy wyższa niż w przypadku niezgodności z projektem.

Konkluzje

Jeżeli dokonał Pan zawiadomienia zgodnie ze stanem faktycznym, to użytkuje Pan budynek zgodnie z przepisami o tyle, o ile w terminie 21 dni od dnia, w którym doręczył Pan właściwemu organowi zawiadomienie o zakończeniu budowy – ten organ nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji.

Termin na dokonanie sprzeciwu to termin zawity, materialnoprawny.

Nie ma w Prawie budowlanym bezpośredniego zakazu kontroli w Pana przypadku.

* Stan prawny 22.08.2011 r.