Remont domu jako forma czynszu w umowie najmu

Czy remont może być czynszem za najem?

Tak. Podstawą jest art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jednocześnie art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że czynsz może być oznaczony w pieniądzach albo w świadczeniach innego rodzaju.

Oznacza to, że strony mogą ustalić, iż czynsz będzie polegał np. na wykonaniu konkretnych prac remontowych w domu, mieszkaniu lub innym lokalu. Nie wystarczy jednak ogólne sformułowanie, że najemca „wyremontuje dom w zamian za czynsz”. Taki zapis jest zbyt nieprecyzyjny i może prowadzić do sporu o zakres, wartość oraz jakość prac.

Najbezpieczniej potraktować remont jako świadczenie czynszowe o określonej wartości. W umowie warto wskazać, za jaki okres najmu dane prace zastępują czynsz pieniężny, a od kiedy najemca ma płacić czynsz w pieniądzu, jeżeli taki wariant jest planowany.

Jak opisać remont w umowie najmu?

Umowa powinna zawierać nie tylko standardowe elementy najmu, ale także szczegółowy opis świadczenia niepieniężnego. Im większy zakres prac, tym bardziej przydatny będzie załącznik techniczny, kosztorys, harmonogram oraz protokół zdawczo-odbiorczy.

Jeżeli strony później zmienią zakres remontu, najlepiej sporządzić aneks umowy najmu. Pozwoli to uniknąć sporu, czy dodatkowe prace były częścią czynszu, czy odrębnym nakładem najemcy.

Forma umowy i czas trwania najmu

Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości albo pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli strony nie zachowają formy pisemnej, umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Ma to duże znaczenie przy domu lub mieszkaniu, w którym remont ma zastąpić czynsz za kilka albo kilkanaście miesięcy.

W umowie na czas oznaczony należy wskazać datę rozpoczęcia i zakończenia najmu. Jeżeli strony chcą dopuścić wcześniejsze wypowiedzenie takiej umowy, powinny opisać konkretne przypadki wypowiedzenia, ponieważ art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć najem zawarty na czas oznaczony tylko w przypadkach określonych w umowie.

Jeżeli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, zastosowanie ma art. 673 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Strony mogą określić własne terminy wypowiedzenia, a gdy tego nie zrobią, obowiązują terminy ustawowe zależne od sposobu płatności czynszu. Przy czynszu niepieniężnym warto więc wyraźnie ustalić, czy świadczenie remontowe odpowiada czynszowi miesięcznemu, kwartalnemu albo za inny okres.

Najem lokalu mieszkalnego a ustawa o ochronie praw lokatorów

Jeżeli dom lub lokal ma służyć najemcy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, obok Kodeksu cywilnego trzeba stosować ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ma to znaczenie zwłaszcza dla wypowiedzenia umowy przez właściciela, kaucji, obowiązków naprawczych oraz ulepszeń.

Art. 11 ust. 1 tej ustawy wymaga, aby wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego uprawniającego lokatora do używania lokalu było dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności, oraz określało przyczynę wypowiedzenia. Właściciel lokalu mieszkalnego nie może więc swobodnie wypowiedzieć umowy tylko dlatego, że zmienił zdanie co do remontu albo wysokości czynszu, chyba że zachodzi podstawa przewidziana w art. 11 tej ustawy lub w innych właściwych przepisach.

Jeżeli najemca ma dokonywać ulepszeń lokalu mieszkalnego, trzeba pamiętać o art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi, że najemca może wprowadzić ulepszenia w lokalu tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Dlatego w przypadku remontu jako czynszu pisemne ustalenie rozliczeń jest szczególnie ważne.

Naprawy, ulepszenia i rozliczenie nakładów

W zwykłym najmie podstawowe obowiązki wynajmującego wynikają z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego: wynajmujący powinien wydać rzecz najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Przy najmie lokalu mieszkalnego bardziej szczegółowe zasady zawierają art. 6a i art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Art. 6a tej ustawy określa obowiązki wynajmującego dotyczące m.in. utrzymania sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, a art. 6b wskazuje obowiązki najemcy w zakresie utrzymania lokalu i dokonywania określonych napraw.

Jeżeli remont wykracza poza zwykłe używanie i prowadzi do ulepszenia domu lub lokalu, trzeba z góry ustalić, czy jest to czynsz, nakład podlegający zwrotowi, czy praca wykonywana wyłącznie na koszt najemcy. W braku szczególnych ustaleń przy najmie rzeczy zastosowanie może mieć art. 676 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym po zakończeniu najmu wynajmujący może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przy lokalu mieszkalnym należy dodatkowo uwzględnić art. 6d i art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wypowiedzenie umowy, gdy najemca nie wykonuje remontu

W umowie należy przewidzieć, co stanie się, gdy najemca nie rozpocznie remontu, przerwie prace, wykona je wadliwie albo użyje materiałów niezgodnych z ustaleniami. Można wprowadzić np. obowiązek zapłaty czynszu pieniężnego za okres, za który prace nie zostały wykonane, obowiązek usunięcia wad, kary umowne, prawo odmowy odbioru albo prawo wypowiedzenia umowy w określonych przypadkach.

Przy umowie na czas oznaczony samo wpisanie, że strony mogą wypowiedzieć umowę, może być niewystarczające. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wymaga wskazania przypadków wypowiedzenia. Przykładowo można zapisać, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę, jeżeli najemca nie rozpocznie prac w terminie 14 dni od daty określonej w harmonogramie, wykonuje roboty bez wymaganych zgód albo nie usunie wad wskazanych w protokole.

Przy lokalu mieszkalnym trzeba dodatkowo sprawdzić ograniczenia z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli chodzi o zasady wypowiedzenia umowy najmu, treść umowy nie może pomijać bezwzględnie obowiązujących przepisów chroniących lokatora.

Kaucja, protokół i dokumentowanie remontu

Jeżeli najem dotyczy lokalu mieszkalnego, kaucję reguluje art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 6 ust. 1 tej ustawy zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej należności z tytułu najmu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Art. 6 ust. 1 przewiduje również limit kaucji: nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

Art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów nakazuje zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu albo nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego. Przy czynszu w postaci remontu warto więc ustalić, czy kaucja zabezpiecza także szkody powstałe przy pracach, koszt poprawek, brakujące materiały oraz czynsz pieniężny należny w razie niewykonania prac.

Przed wydaniem domu lub lokalu należy sporządzić protokół z opisem stanu technicznego, liczników, wyposażenia i dokumentacją zdjęciową. Przy lokalu mieszkalnym taki protokół ma szczególne znaczenie także z punktu widzenia art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów, który przewiduje sporządzenie protokołu przed wydaniem lokalu najemcy.

Podatki przy remoncie zamiast czynszu

Remont wykonany zamiast czynszu może stanowić przychód wynajmującego. Jeżeli najem jest prywatny, znaczenie mają w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym, który obejmuje także wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu najmu.

Wartość świadczeń w naturze ustala się na zasadach wskazanych w art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli według cen rynkowych stosowanych przy świadczeniach tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu, stopnia zużycia oraz czasu i miejsca uzyskania. Z tego powodu kosztorys, faktury, rachunki i protokoły odbioru mają znaczenie nie tylko cywilnoprawne, ale także podatkowe.

FAQ

Źródła

• Art. 659, art. 660, art. 662, art. 673 i art. 676 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 6, art. 6a, art. 6b, art. 6c, art. 6d, art. 6e i art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 28, art. 29 i art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
• Art. 10 ust. 1 pkt 6 i art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.