Sprzedaż udziału w kamienicy a prawo do zajęcia mieszkania

Czy współwłaściciel kamienicy może sprzedać część swojego udziału?

Tak. Jeżeli jest Pan współwłaścicielem kamienicy w częściach ułamkowych, może Pan rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wynika to wprost z art. 198 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że posiadając udział 1/15 w nieruchomości, może Pan sprzedać całość tego udziału albo jego część, na przykład 1/30. Nabywca nabędzie wtedy udział w całej nieruchomości wspólnej, a nie własność konkretnego mieszkania. Współwłasność ułamkowa obejmuje bowiem całą rzecz, a udział jest prawem do określonej części idealnej, a nie fizycznie wydzielonego fragmentu budynku.

Takie rozumienie udziału potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 września 2000 r., sygn. akt I CKN 729/99, wskazując, że udział jest „idealną” częścią rzeczy wspólnej, a współwłaściciel może nim rozporządzać jak własnym prawem.

Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Podstawą jest art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Wymóg ten dotyczy także sprzedaży udziału w nieruchomości.

Czy nabywca udziału może zasiedlić konkretne puste mieszkanie?

Sama sprzedaż udziału nie daje nabywcy prawa do wyłącznego zajęcia konkretnego mieszkania. Nabywca udziału staje się współwłaścicielem całej kamienicy i korzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 206 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że nabywca udziału może korzystać z nieruchomości, ale nie może samodzielnie wskazać sobie pustego lokalu i uznać go za wyłącznie swój, jeżeli naruszałoby to prawa pozostałych współwłaścicieli albo dotychczasowy sposób korzystania z kamienicy. Jeżeli współwłaściciele chcą przypisać poszczególne lokale do wyłącznego korzystania przez konkretne osoby, powinni zawrzeć umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania, nazywaną umową quoad usum.

Więcej o praktycznym uregulowaniu korzystania z części wspólnej można przeczytać w materiale: podział części wspólnej i umowa quoad usum.

Umowa quoad usum, czyli jak legalnie przypisać mieszkanie do korzystania

Umowa quoad usum nie przenosi własności lokalu. Jest to porozumienie współwłaścicieli, które określa, kto i z jakiej części nieruchomości korzysta na wyłączność. Jej dopuszczalność wynika z zasady współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej określonej w art. 206 Kodeksu cywilnego oraz z przepisów o zarządzie rzeczą wspólną, w szczególności art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego.

W zależności od okoliczności umowa taka może wymagać zgody wszystkich współwłaścicieli, zwłaszcza jeżeli prowadzi do trwałego przyznania konkretnych lokali do wyłącznego używania i istotnie zmienia sposób korzystania z nieruchomości. Jeżeli spór dotyczy korzystania z rzeczy wspólnej, możliwe jest także wystąpienie do sądu z żądaniem uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 221 Kodeksu cywilnego czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą skutek także wobec nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć. Z tego względu przed zakupem udziału trzeba sprawdzić nie tylko księgę wieczystą, ale także istniejące umowy między współwłaścicielami i faktyczny sposób korzystania z lokali.

Czy można sprzedać konkretne mieszkanie w kamienicy?

Konkretne mieszkanie można sprzedać jako odrębną nieruchomość tylko wtedy, gdy zostało prawnie wyodrębnione. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, może stanowić odrębną nieruchomość. Natomiast art. 2 ust. 2 tej ustawy wyjaśnia, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Samodzielność lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Wynika to z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. Dopiero po spełnieniu warunków formalnych możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Jeżeli kamienica nadal stanowi jedną nieruchomość objętą współwłasnością ułamkową, nie można skutecznie sprzedać konkretnego mieszkania jako samodzielnej nieruchomości. Można sprzedać jedynie udział w całej kamienicy albo doprowadzić najpierw do wyodrębnienia lokalu.

Zobacz również: przeniesienie własności nieruchomości.

Czy współwłaściciel może sam zająć wolne mieszkanie?

Współwłaściciel ma prawo współposiadać i współkorzystać z nieruchomości na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak nieograniczonego prawa do samowolnego zajęcia wolnego lokalu z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli zajęcie mieszkania uniemożliwia innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości zgodnie z ich udziałami lub narusza dotychczasowe ustalenia, może wywołać spór.

Pozostali współwłaściciele mogą w takiej sytuacji powoływać się między innymi na art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, który przyznaje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń, jeżeli jego własność jest naruszana w inny sposób niż przez pozbawienie faktycznego władztwa nad rzeczą. Współwłaściciel może także żądać rozliczenia korzyści uzyskanych ponad udział, jeżeli jeden ze współwłaścicieli korzysta z rzeczy wspólnej z wyłączeniem innych.

Bezpiecznym rozwiązaniem jest uzyskanie pisemnej zgody współwłaścicieli albo zawarcie umowy regulującej korzystanie z konkretnego lokalu. Jeżeli porozumienie jest niemożliwe, można rozważyć wystąpienie do sądu o uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości.

Czy można samodzielnie wynająć puste mieszkanie w kamienicy?

Wynajęcie lokalu w kamienicy stanowiącej współwłasność wymaga oceny, czy dana czynność mieści się w zwykłym zarządzie, czy przekracza zwykły zarząd. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Z kolei art. 199 Kodeksu cywilnego stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który ocenia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nie ma jednej zasady, że każda umowa najmu lokalu w kamienicy zawsze jest czynnością zwykłego zarządu albo zawsze przekracza zwykły zarząd. Zależy to od konkretnej sytuacji: dotychczasowego sposobu korzystania z budynku, czasu trwania najmu, przeznaczenia lokalu, zakresu ingerencji w prawa pozostałych współwłaścicieli oraz tego, czy lokal był już wcześniej wynajmowany.

Co z czynszem z najmu i kosztami utrzymania kamienicy?

Jeżeli lokal zostanie wynajęty zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, przychody z najmu są pożytkami z rzeczy wspólnej. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli więc jeden współwłaściciel sam pobiera czynsz z lokalu należącego do nieruchomości wspólnej, pozostali współwłaściciele mogą domagać się rozliczenia przypadającej im części pożytków. Równocześnie współwłaściciel, który ponosi wydatki na nieruchomość ponad swój udział, może żądać odpowiedniego rozliczenia tych nakładów.

Jak sprawdzić sytuację prawną przed sprzedażą udziału albo zajęciem lokalu?

Przed sprzedażą udziału lub umożliwieniem nabywcy korzystania z konkretnego mieszkania warto sprawdzić:

• aktualną treść księgi wieczystej nieruchomości, w tym dział II dotyczący właścicieli i udziałów,
• czy istnieje umowa quoad usum albo inne porozumienie współwłaścicieli o korzystaniu z lokali,
• czy dane mieszkanie jest lokalem wyodrębnionym, czy tylko częścią nieruchomości wspólnej,
• czy lokal jest faktycznie wolny i czy nikt nie ma do niego tytułu prawnego, na przykład umowy najmu,
• czy planowany najem lub zmiana sposobu korzystania wymaga zgody większości albo wszystkich współwłaścicieli.

Przy sprawach związanych z wpisami i stanem prawnym nieruchomości pomocne mogą być informacje z działu: księgi wieczyste.

FAQ

Czy mogę sprzedać 1/30 udziału, jeśli mam 1/15 udziału w kamienicy?

Tak. Art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Może Pan sprzedać część udziału, ale umowa musi mieć formę aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy kupujący udział może od razu zamieszkać w pustym mieszkaniu?

Nie zawsze. Kupujący udział ma prawo współkorzystać z nieruchomości na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego, ale nie uzyskuje automatycznie wyłącznego prawa do konkretnego lokalu. Najbezpieczniej uregulować to za zgodą współwłaścicieli w umowie quoad usum.

Czy udział w kamienicy można wpisać do księgi wieczystej?

Tak. Zmiana właściciela udziału powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości. Wniosek o wpis zwykle składa notariusz po zawarciu aktu notarialnego sprzedaży udziału.

Czy mogę sam wynająć wolne mieszkanie w kamienicy?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli najem mieści się w zwykłym zarządzie, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli według udziałów na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego. Jeżeli najem przekracza zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę sprzedać samo mieszkanie, jeśli nie jest wyodrębnione?

Nie jako odrębną nieruchomość. Jeżeli lokal nie został wyodrębniony zgodnie z art. 2 i art. 7 ustawy o własności lokali, można sprzedać udział w całej kamienicy, a nie konkretne mieszkanie jako osobny przedmiot własności.

Podsumowanie

Może Pan sprzedać część swojego udziału w kamienicy bez zgody pozostałych współwłaścicieli, ale nabywca takiego udziału nie otrzymuje automatycznie prawa do konkretnego pustego mieszkania. Udział w nieruchomości jest udziałem w całej kamienicy, a nie w fizycznie wydzielonym lokalu. Jeżeli celem transakcji jest korzystanie z konkretnego mieszkania, należy uregulować to z pozostałymi współwłaścicielami, najlepiej w umowie quoad usum.

Samodzielne zajęcie albo wynajęcie wolnego lokalu bez właściwej zgody może prowadzić do sporu. W zależności od okoliczności potrzebna może być zgoda większości współwłaścicieli, zgoda wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu. Sprzedaż konkretnego mieszkania będzie możliwa dopiero po ustanowieniu jego odrębnej własności.

Źródła

• Art. 158, art. 198, art. 199, art. 201, art. 206, art. 207, art. 221 oraz art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 2 oraz art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2000 r., sygn. akt I CKN 729/99.