Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż udziałów w kamienicy i prawo do zasiedlenia pustego mieszkania

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 05.01.2011

Jestem współwłaścicielem kamienicy, posiadam 1/15 udziałów i zajmuję jedno mieszkanie. W budynku znajduje się inne mieszkanie do zasiedlenia. Czy mając taki udział, mogę sprzedać 1/30 udziałów z wpisem do księgi wieczystej, tak by nabywca mógł zasiedlić to mieszkanie? Czy jeśli nie sprzedam udziałów, to mogę zająć wolne mieszkanie i zgodnie z prawem je wynająć lub sprzedać?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kwestię współwłasności w częściach ułamkowych regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

 

Pan jako współwłaściciel nieruchomości może zbyć swój udział lub jego część bez konieczności uzyskania na tę czynność zgody innych współwłaścicieli. Stosownie bowiem do art. 198 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

 

Rozporządzenie to może polegać na przeniesieniu udziału na inną osobę, ale także obciążeniu jej prawami rzeczowymi (np. hipoteką) lub objęciu prawami o charakterze obligacyjnym (np. dzierżawą).

 

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.09.2000 r. (sygn. akt I CKN 729/99), „każdy z współwłaścicieli ma »idealną« część nie podzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem. »Udział« jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Dlatego też –jak wynika z art. 198 k.c. – może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

 

Mając na uwadze powyższe, nie widzę przeszkód w dokonaniu sprzedaży części Pańskiego udziału w nieruchomości. Proszę jednak pamiętać, że taka umowa pod rygorem nieważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

 

Nabywca części udziału będzie mógł zamieszkać w nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 206 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

 

Każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego ze współwłaścicieli splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli.

 

Żeby natomiast odpowiedzieć na pytanie, czy może Pan samodzielnie (tzn. bez zgody pozostałych współwłaścicieli) wynająć część nieruchomości wspólnej, należy najpierw zastanowić się, czy wynajem można zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu, czy czynność przekraczającą zwykły zarząd.

 

Zgodnie bowiem z art. 201 Kodeksu cywilnego „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

 

Natomiast zgodnie z art. 199 „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

 

Przepisy nie podają, jakie czynności należą do zakresu zwykłego zarządu, a jakie czynności przekraczają ten zarząd. W literaturze przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Będą to na przykład drobne remonty i naprawy budynków, ponoszenie opłat związanych z nieruchomością. Czynności, które nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, będą czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Chodzi tu na przykład o wynajęcie nieruchomości lub jej części, zmianę przeznaczenia, przeprowadzenie kapitalnego remontu czy wreszcie zbycie nieruchomości.

 

Moim zdaniem bezpieczniej będzie, jeśli na wynajęcie części nieruchomości osobie trzeciej uzyska Pan zgodę pozostałych współwłaścicieli.

 

Natomiast na pewno sprzedaż lokalu będzie wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli.

 

Przypominam jednak, że aby mógł Pan sprzedać dany lokal jako samodzielną i odrębną nieruchomość, to najpierw musi nastąpić jego wyodrębnienie. Jest to jednak zagadnienie odrębne od głównego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy minus III =

»Podobne materiały

Dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym

Zabezpieczeniem spłat z tytułu umowy najmu było dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym do 100 tys. zł. W trakcie trwania umowy wierzyciel, bez uzgodnienia tego ze mną, przepisał swoją umowę na syna i to jemu spłacałem należności za najem. Zmienił też jednostronnie warunki umowy, bo mi

 

Zakup samochodu na polskich numerach od obcokrajowca

Jak bezpiecznie kupić samochód na polskich numerach od obcokrajowca, a konkretnie od obywatela Wielkiej Brytanii? Człowiek ten ożenił się z Polką, ale obecnie jest już po rozwodzie. Niestety nie jestem pewien, czy samochód został zakupiony przed zawarciem małżeństwa. Samochód został zarejestrowany w

 

Sprzedaż starego motocykla z wadą ukrytą

Trzy miesiące temu, jako osoba prywatna sprzedałem motocykl, który miał ponad 20 lat, z pełnym wyposażeniem i akcesoriami, za cenę 6400 zł (tanio). Motocykl był mocno wyeksploatowany i miał przejechane dużo kilometrów, o czym kupujący był poinformowany (bardzo rzetelnie opisałem sprzedawany pojazd).

 

Problem z kominem w zakupionym domu

Kilka miesięcy temu kupiłam dom na rynku wtórnym. W domu mam kominek, którego do tej pory nie odpalałam i chciałam najpierw wykonać kontrolę przez kominiarza. Kominiarz stwierdził, że komin został naruszony przez firmę, która 6 lat temu zakładała piec gazowy. Kable elektryczne, wodę oraz rurę gazową

 

Czy można rozwiązać dzierżawę wieczystą?

Mój ojciec 50 lat temu (w 1966 r.) podpisał umowę dzierżawy wieczystej działki rekreacyjnej na 99 lat. Dzierżawca na tej działce wybudował bez zezwolenia domek letniskowy. Za dzierżawę nic nie płacił mojemu ojcu. Płacił jedynie podatek od nieruchomości do gminy. Czy można rozwiązać dzierżawę wieczys

 

Jak wypowiedzieć umowę na wyłączność z agencją?

Jestem modelem, podpisałem z agencją umowę na wyłączność na czas określony – dwóch lat (umowa cywilnoprawna). Agencja nie zabezpiecza mi wystarczającej ilości zleceń ani nie otrzymuję żadnego wynagrodzenia z tytułu wyłączności dla Agencji. Jak wypowiedzieć taką umowę na wyłączność zgodnie z pr

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »