Domek mobilny na działce, kiedy trzeba zgłosić budowę i jakie przepisy mają zastosowanie?

Warunki zabudowy jako pierwszy krok

O tym, czy na danej działce można postawić domek mobilny, decydują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Skoro Pana działka nie jest objęta MPZP, w celu uzyskania informacji, czy na przedmiotowej działce może zostać postawiony taki domek, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W tym celu zatem należy udać się do urzędu gminy i złożyć odpowiedni wniosek wraz z koniecznym załącznikami.

Czy domek mobilny to budynek w rozumieniu prawa?

Kolejną sprawą jest ustalenie, czy postawienie domku mobilnego wymaga dochowania wymogów Prawa budowlanego. Zgodnie z przyjętym orzecznictwem sądowym, kryterium kwalifikacyjnym domków mobilnych, przyczep kempingowych, czy barakowozów nie jest fakt, iż posiadają one koła, ale przede wszystkim cel, w jakim dany obiekt ma zostać umieszczony na nieruchomości. Skoro mówimy o domku mobilnym, to jego funkcją jest przede wszystkim cel związany z zamieszkaniem, rekreacją itp., a nie poruszaniem się po drogach (jak pojazdy). Zatem twierdzenie producenta, jakoby domek posiadający koła był ruchomością, jest całkowicie błędne. Zresztą w tym temacie wielokrotnie wypowiadał się już Naczelny Sąd Administracyjny, uznając, iż jeżeli taki obiekt budowlany (domek, czy przyczepa kempingowa) osadzony jest na elementach betonowych podpierających (słupach, bloczkach itp.), to z całą pewnością jest osadzony trwale na gruncie i jest z tym gruntem trwale związany. Tym bardziej twierdzenie takie jest zasadne, jeżeli do domku zostanie doprowadzona energia elektryczna lub inne media. Sam fakt przystosowania domku mobilnego do poruszania się po drogach (za pomocą kół) nie dyskwalifikuje takiego domku od bycia obiektem budowlanym. Przesądzające dla kwalifikacji obiektów typu domek mobilny jako obiektów budowlanych jest ich faktyczne wykorzystanie jako obiektu budowlanego, a nie pojazdu. Pragnę także podkreślić, iż trwałe związanie z gruntem takiego domku zostanie dokonane poprzez posadowienie domku na słupach betonowych, niezależnie od tego, czy domek ten nadal będzie posiadał koła. Obiekt taki zostanie trwale związany z gruntem i w ten sposób stanie się budynkiem.

Zgłoszenie domku mobilnego w starostwie

Co do kwestii Prawa budowlanego i konieczności dochowania pewnych formalności – domek mobilny można zakwalifikować jako domek letniskowy (budynek rekreacji indywidualnej). Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 16 Prawa budowlanego – wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy do 35 mkw, wymagają dokonania zgłoszenia. Zgłoszenia należy dokonać w urzędzie starostwa. Wcześniej jednak – zgodnie z tym, co już napisałam – należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej. 

Minimalne odległości od granicy działki

Co do możliwości lokalizacji wymienionego domku blisko granicy nieruchomości sąsiedniej, a zatem w odległości 1,5 metra od granicy – zgoda sąsiada nie ma w tym przypadku znaczenia. Kwestię tę regulują zapisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nimi dopuszczenie możliwości lokalizacji budynków w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra powinno zostać wykazane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Skoro taki plan nie obowiązuje na Pana działce, co do zasady, nie ma możliwości zbliżenia takiego domku do granicy działki sąsiedniej i konieczne jest zachowanie odległości 3 metrów – w przypadku ściany bez okien i drzwi, oraz 4 metrów – w przypadku ściany z otworami okiennymi i drzwiami. Lokalizacja domku w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy sąsiedniej jest możliwa jedynie na działce budowlanej o szerokości 16 metrów lub mniejszej. Na granicy działki lub w odległości 1,5 metra od niej można ewentualnie postawić budynek gospodarczy lub garaż. Taki domek mobilny jednak nie stanowi takich obiektów budowlanych. Konieczna jest zatem jego lokalizacja zgodnie z wytycznymi określonymi powyżej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225