Budowa domu na działce jednego z małżonków – prawa drugiego małżonka

Od czego naprawdę zależy prawo żony do domu?

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić trzy kwestie: własność działki, źródło finansowania budowy i znaczenie dokumentów takich jak faktury czy pozwolenie na budowę. To właśnie własność gruntu jest najważniejsza dla odpowiedzi na pytanie, do kogo należy budowany dom.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny nieruchomościami są m.in. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, czyli grunty. Z kolei art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Dodatkowo art. 191 Kodeksu cywilnego przewiduje zasadę, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została z nią trwale połączona.

W praktyce oznacza to, że dom wybudowany na działce co do zasady należy do właściciela tej działki. Jeżeli więc grunt jest majątkiem osobistym jednego małżonka, to również dom staje się jego majątkiem osobistym, nawet jeśli budowa była finansowana z pieniędzy wspólnych małżonków.

Jeżeli chcesz porównać podobne sytuacje, zobacz też: dom na działce żony.

Wspólność majątkowa małżeńska – co obejmuje?

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Przedmioty nieobjęte wspólnością należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Powiązanym zagadnieniem jest przekazanie żonie udziału w działce sprzed ślubu a rozwód.

Według art. 31 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku wspólnego należą w szczególności:

• pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,
• dochody z majątku wspólnego oraz z majątku osobistego każdego z małżonków,
• środki zgromadzone na rachunku OFE każdego z małżonków,
• kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.

To oznacza, że typowe wynagrodzenia za pracę otrzymywane w trakcie małżeństwa zasilają majątek wspólny. Jeżeli więc z takich środków finansowana jest budowa domu na działce należącej do jednego małżonka, pojawia się nie współwłasność domu, lecz roszczenie o rozliczenie nakładów.

Co należy do majątku osobistego małżonka?

Z punktu widzenia budowy domu szczególnie ważny jest art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in.:

• przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej – art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,
• przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca inaczej postanowił – art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,
• przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej – art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli więc działka została darowana wyłącznie Panu, to co do zasady weszła do Pana majątku osobistego. Jeżeli natomiast darowizna została dokonana na rzecz obojga małżonków, wówczas każde z Państwa nabyło udział we własności nieruchomości. W takiej sytuacji nie można mówić, że grunt należy tylko do jednego z małżonków.

Tu właśnie trzeba bardzo uważać: samo stwierdzenie, że „po ślubie dostaliśmy działkę”, nie wystarcza. Trzeba sprawdzić treść aktu notarialnego darowizny. To z niego wynika, kto jest właścicielem gruntu i w jakich udziałach.

Czy pozwolenie na budowę tylko na męża ma znaczenie?

Nie jest to kwestia rozstrzygająca dla prawa własności do domu. Pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy wskazuje inwestora na potrzeby prawa budowlanego, ale nie przesądza automatycznie o stosunkach własnościowych między małżonkami.

Inaczej mówiąc: fakt, że decyzja administracyjna albo dokumentacja budowlana jest wystawiona na jednego małżonka, nie oznacza jeszcze, że drugi małżonek nie ma żadnych praw majątkowych. O własności rozstrzyga przede wszystkim stan prawny nieruchomości i zasady prawa cywilnego oraz rodzinnego.

Czy faktury muszą być wystawione na oboje małżonków?

Co do zasady nie. Faktura jest dowodem zakupu i wydatku, ale nie jest jedynym ani najważniejszym dowodem prawa własności między małżonkami. Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność ustawowa, a zakup materiałów budowlanych został sfinansowany z majątku wspólnego, to sam fakt wystawienia faktury na jednego z małżonków nie pozbawia drugiego prawa do rozliczenia tych wydatków.

Warto jednak zachowywać faktury, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami i inne dokumenty, bo przy rozwodzie albo podziale majątku mogą one mieć duże znaczenie dowodowe. Nie tyle po to, aby wykazać „czyja była cegła”, lecz aby udowodnić wysokość nakładów poniesionych na nieruchomość.

Dwa najczęstsze warianty – tabela

Rozliczenie nakładów między majątkiem wspólnym a osobistym

Podstawowe znaczenie ma tu art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może też żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny.

Jeżeli zatem działka jest majątkiem osobistym męża, a budowa domu została opłacona z pensji obojga małżonków, to przy podziale majątku żona może domagać się rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty męża na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli dodatkowo żona wydała na budowę swoje własne środki pochodzące np. z darowizny otrzymanej wyłącznie dla niej albo ze sprzedaży składnika jej majątku osobistego, może dochodzić także rozliczenia nakładów ze swojego majątku osobistego – ale tu znaczenie mają szczegóły stanu faktycznego i materiał dowodowy.

W podobnym kontekście pomocne mogą być też materiały: dom na działce z kredytem oraz nakłady na dom żony.

Czy można żądać podziału domu w trakcie małżeństwa?

W czasie trwania wspólności ustawowej obowiązuje art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem w czasie trwania wspólności żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może też rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

To oznacza, że rozliczenia najczęściej następują dopiero po ustaniu wspólności ustawowej, np. po rozwodzie, zawarciu umowy majątkowej małżeńskiej ustanawiającej rozdzielność albo po prawomocnym orzeczeniu sądu ustanawiającym rozdzielność majątkową.

Jak zabezpieczyć sytuację już teraz?

Jeżeli małżonkom zależy na uniknięciu sporu w przyszłości, warto zadbać o dokumenty już na etapie budowy. Praktycznie przydatne są zwłaszcza:

• akt notarialny darowizny lub nabycia działki,
• potwierdzenia przelewów za materiały i usługi,
• umowy z wykonawcami,
• zestawienie wydatków finansowanych z majątku wspólnego i ewentualnie z majątków osobistych,
• dokumenty dotyczące kredytu, jeżeli budowa jest kredytowana.

Jeżeli celem ma być przyznanie drugiemu małżonkowi silniejszego prawa do nieruchomości, można rozważyć czynność notarialną dotyczącą własności gruntu lub udziału w nieruchomości. W zależności od sytuacji może to być np. darowizna udziału, sprzedaż udziału albo odpowiednie ukształtowanie ustroju majątkowego. Tu jednak trzeba przeanalizować skutki cywilne, rodzinne, wieczystoksięgowe i czasem podatkowe.

W sprawach o włączenie domu lub gruntu do wspólnego majątku zobacz również: dopisanie męża do domu oraz prawo do domu na działce.

Odpowiedź na pytanie: czy obawy żony są uzasadnione?

Tak i nie – zależy od tego, do kogo należy działka.

Jeżeli działka została darowana obojgu małżonkom, to sama okoliczność, że pozwolenie na budowę jest tylko na Pana i że część faktur jest wystawiona tylko na Pana, co do zasady nie pozbawia żony praw do nieruchomości ani do rozliczeń majątkowych.

Jeżeli jednak działka należy wyłącznie do Pana majątku osobistego, to obawa żony jest częściowo uzasadniona w tym sensie, że dom jako część składowa gruntu nie stanie się automatycznie wspólną własnością małżonków. Nie oznacza to jednak, że żona „traci wszystko”. Może bowiem dochodzić rozliczenia nakładów poniesionych na tę nieruchomość, zwłaszcza gdy budowa była finansowana z majątku wspólnego.

FAQ

Czy faktura na jednego małżonka oznacza, że rzecz należy tylko do niego?

Nie. Przy wspólności ustawowej sama faktura nie rozstrzyga o przynależności do majątku wspólnego lub osobistego. Istotne jest przede wszystkim, kiedy rzecz została nabyta i z jakich środków ją sfinansowano.

Czy pozwolenie na budowę tylko na męża odbiera żonie prawa do domu?

Nie. Pozwolenie na budowę ma znaczenie administracyjne, ale nie przesądza samo przez się o własności domu ani o rozliczeniach majątkowych między małżonkami.

Czy dom wybudowany na działce żony zawsze należy tylko do żony?

Co do zasady tak, jeżeli działka stanowi jej majątek osobisty, bo dom jako część składowa gruntu należy do właściciela gruntu. Drugi małżonek może jednak mieć roszczenie o zwrot nakładów.

Czy można dopisać małżonka do nieruchomości w trakcie małżeństwa?

Tak, ale wymaga to odpowiedniej czynności prawnej, najczęściej w formie aktu notarialnego. Sposób zależy od tego, czy chodzi o darowiznę udziału, sprzedaż udziału czy inne uregulowanie sytuacji majątkowej.

Jakie dokumenty warto zachować na wypadek rozwodu?

Przede wszystkim akt notarialny dotyczący działki, faktury, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami, dokumentację kredytową i własne zestawienie wydatków. Bez dokumentów wykazanie nakładów bywa znacznie trudniejsze.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

3. Art. 31, art. 33, art. 35 i art. 45 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

4. Art. 46 § 1, art. 48 i art. 191 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.