Rozliczenie budowy domu po rozwodzie

Dom na działce jednego małżonka po rozwodzie

Jeżeli przed ślubem mąż kupił działkę budowlaną, to działka weszła do jego majątku osobistego. Wynika to z art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

W polskim prawie obowiązuje zasada, że budynek trwale związany z gruntem jest częścią składową nieruchomości. Wynika to z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie. Z kolei art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Oznacza to, że co do zasady nie powstaje odrębna współwłasność domu tylko dlatego, że małżonkowie wspólnie finansowali budowę. Jeżeli grunt należał wyłącznie do męża, to również dom wzniesiony na tym gruncie stanowił element jego nieruchomości. Drugi małżonek nie nabywa z tego powodu udziału w domu, ale może mieć roszczenie o rozliczenie nakładów.

Kiedy można żądać zwrotu nakładów na budowę domu?

Kluczowe jest ustalenie, z jakich środków finansowano budowę. Jeżeli w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej budowa była opłacana z wynagrodzenia za pracę, dochodów z działalności, dochodów z majątku wspólnego albo z kredytu spłacanego ze wspólnych środków, to co do zasady były to nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego małżonka.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Art. 31 § 2 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wprost zalicza do majątku wspólnego pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków.

Podstawą żądania rozliczenia jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Ten sam przepis wyłącza co do zasady zwrot wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

W praktyce budowa domu na działce jednego małżonka zwykle zwiększa wartość jego majątku osobistego, dlatego może być rozliczana przy podziale majątku wspólnego. Nie chodzi jednak o przyznanie drugiemu małżonkowi udziału w nieruchomości, lecz o zasądzenie odpowiedniej kwoty.

Ile można odzyskać po rozwodzie?

Co do zasady udziały małżonków w majątku wspólnym są równe. Wynika to z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli więc z majątku wspólnego poniesiono nakłady na majątek osobisty męża, drugi małżonek może zazwyczaj żądać rozliczenia połowy wartości tych nakładów albo połowy wartości, o jaką nakłady zwiększyły majątek osobisty małżonka.

Nie zawsze będzie to proste zsumowanie faktur. W postępowaniu sądowym istotna jest aktualna wartość nakładów lub zwiększenie wartości nieruchomości, zależnie od okoliczności sprawy. Jeżeli dom został sprzedany, ważna może być cena sprzedaży, wycena rzeczoznawcy, etap zaawansowania budowy, standard wykończenia oraz udział środków wspólnych i osobistych w finansowaniu inwestycji.

Sąd może ustalić nierówne udziały tylko wyjątkowo. Zgodnie z art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdy z małżonków może z ważnych powodów żądać, aby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każde z nich przyczyniło się do powstania tego majątku. Jednocześnie art. 43 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nakazuje uwzględniać także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym. Sam fakt przebywania na urlopie macierzyńskim lub wychowawczym nie oznacza więc braku przyczyniania się do powstania majątku wspólnego.

Czy zgoda na sprzedaż domu oznacza rezygnację z rozliczenia?

Sama zgoda na sprzedaż nieruchomości nie oznacza jeszcze zrzeczenia się roszczeń z tytułu nakładów. Rezygnacja z roszczenia musiałaby wynikać z jednoznacznego porozumienia, ugody albo innej czynności prawnej. Każdorazowo trzeba sprawdzić treść dokumentów podpisanych przy sprzedaży, ewentualnych oświadczeń małżonków oraz przepływ pieniędzy po transakcji.

Jeżeli sprzedana nieruchomość była majątkiem osobistym męża, środki ze sprzedaży co do zasady również mogą zachować charakter majątku osobistego na podstawie zasady surogacji określonej w art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Nie wyłącza to jednak obowiązku rozliczenia wcześniejszych nakładów z majątku wspólnego, jeżeli takie nakłady rzeczywiście wystąpiły.

Jak dochodzić rozliczenia nakładów?

Zgodnie z art. 45 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zwrotu wydatków i nakładów dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, choć sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. W praktyce najczęściej żądanie zgłasza się we wniosku o sądowy podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej, np. po prawomocnym rozwodzie.

W postępowaniu o podział majątku sąd rozstrzyga także o tym, jakie wydatki, nakłady i inne świadczenia z majątku wspólnego na majątek osobisty albo odwrotnie podlegają zwrotowi. Wynika to z art. 567 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Z kolei art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego, stosowany odpowiednio w sprawach działowych, wskazuje na potrzebę ustalenia składu i wartości majątku podlegającego podziałowi.

Jeżeli natomiast chodziłoby o nakłady z majątku osobistego jednego małżonka na majątek osobisty drugiego małżonka, art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie jest właściwą podstawą. Takie roszczenia ocenia się na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, a ich dochodzenie może wymagać odrębnego procesu. Taki kierunek wynika również z orzeczenia Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 1970 r., sygn. III CRN 90/70.

Jakie dowody warto przygotować?

Osoba żądająca rozliczenia powinna przygotować dokumenty pokazujące zarówno źródła finansowania, jak i wartość inwestycji. Mogą to być w szczególności:

• umowa kredytu, harmonogram spłat i potwierdzenia przelewów rat,
• faktury, rachunki i umowy z wykonawcami,
• wyciągi z rachunków bankowych małżonków,
• dokumenty dotyczące zakupu materiałów budowlanych,
• pozwolenie na budowę, dziennik budowy, projekt i dokumentacja odbiorowa,
• akt notarialny sprzedaży nieruchomości oraz dowody przepływu ceny sprzedaży,
• korespondencja między małżonkami dotycząca budowy i finansowania,
• zeznania świadków, jeżeli dokumenty są niepełne.

Jeżeli dokumenty nie pozwalają ustalić wartości nakładów, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. W sprawach budowlanych i majątkowych opinia biegłego często przesądza o wysokości kwoty zasądzonej na rzecz jednego z małżonków.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest odróżnienie własności nieruchomości od prawa do rozliczenia nakładów. Dom zbudowany na działce należącej do męża pozostaje elementem jego majątku osobistego, ale środki wydane z majątku wspólnego na budowę mogą podlegać rozliczeniu. Jeżeli wspólność ustawowa trwała w czasie budowy, a inwestycję finansowano z dochodów uzyskiwanych w małżeństwie albo z kredytu spłacanego ze wspólnych pieniędzy, istnieją podstawy do żądania odpowiedniej spłaty.

Wysokość roszczenia zależy od dowodów, wartości nakładów, źródeł finansowania i ewentualnych ustaleń małżonków przy sprzedaży nieruchomości. W typowej sprawie żądanie zgłasza się w postępowaniu o podział majątku wspólnego.

Źródła

• Art. 31 § 1 i § 2, art. 33 pkt 1, pkt 2 i pkt 10, art. 43 § 1-3, art. 45 § 1-2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 47 § 1 i art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 567 § 1 i art. 684 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Orzeczenie Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 1970 r., sygn. III CRN 90/70.