Zakup domu przed ślubem i po ślubie – jak ustalić nierówne udziały?

Od czego zależy, czy dom będzie wspólny?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma nie data podpisania umowy przedwstępnej ani data zawarcia umowy kredytu, lecz chwila nabycia własności nieruchomości. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości co do zasady przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. W praktyce przy nieruchomościach własność przechodzi w chwili podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

Jeżeli więc akt notarialny przenoszący własność domu zostanie podpisany już po zawarciu małżeństwa, a między małżonkami będzie obowiązywać ustawowa wspólność majątkowa, to co do zasady nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego na podstawie art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. To właśnie ten przepis sprawia, że dom kupiony po ślubie przy braku intercyzy najczęściej staje się składnikiem majątku wspólnego.

Czy większy wkład własny daje automatycznie większy udział?

Nie. Sam fakt, że jedna osoba wnosi większy wkład własny, nie powoduje automatycznie powstania większego udziału we własności, jeśli nieruchomość jest nabywana do majątku wspólnego małżonków. W majątku wspólnym nie ma udziałów określonych ułamkiem na bieżąco – w czasie trwania wspólności ustawowej majątek ma charakter wspólności łącznej. Wynika to z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu po ustaniu wspólności.

To oznacza, że przy ustawowej wspólności majątkowej nie funkcjonuje rozwiązanie polegające na tym, że dom jest „w 75% mój i w 25% żony” jako składnik majątku wspólnego. Takie proporcje można natomiast ustalić przy zwykłej współwłasności ułamkowej, a ta najczęściej występuje wtedy, gdy strony kupują nieruchomość poza wspólnością ustawową, np. przy rozdzielności majątkowej.

Czy pieniądze ze sprzedaży mieszkania sprzed ślubu są majątkiem osobistym?

Co do zasady tak. Jeżeli mieszkanie należało do Pana przed ślubem, to było składnikiem majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Z kolei środki uzyskane z jego sprzedaży co do zasady zachowują charakter majątku osobistego jako składnik uzyskany w zamian za składnik majątku osobistego, o czym stanowi art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W praktyce trzeba jednak zadbać o dowody: akt nabycia poprzedniego mieszkania, akt jego sprzedaży, potwierdzenia wpływu środków na rachunek, historię przelewów na rachunek powierniczy, do dewelopera albo na rachunek sprzedającego. Bez tego przy ewentualnym sporze po latach trudniej będzie wykazać, że określona część ceny pochodziła z majątku osobistego.

Jeżeli mimo to dom zostanie kupiony do majątku wspólnego, większa wpłata z majątku osobistego nie daje automatycznie większego udziału, ale może uzasadniać późniejsze roszczenie o rozliczenie nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny. Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jak realnie osiągnąć proporcję 75% do 25%?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to ustanowienie rozdzielności majątkowej przed nabyciem nieruchomości. Umowę majątkową małżeńską zawiera się w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności – art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Taka umowa może zostać zawarta zarówno przed ślubem, jak i po ślubie.

Jeżeli przed aktem przenoszącym własność będzie obowiązywała rozdzielność majątkowa, wtedy nieruchomość można kupić do współwłasności ułamkowej, np. 75/100 udziału dla Pana i 25/100 udziału dla przyszłej żony. Taki udział powinien być wprost wskazany w akcie notarialnym sprzedaży. Wtedy mamy zwykłą współwłasność ułamkową z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a nie majątek wspólny małżeński.

To rozwiązanie jest najczytelniejsze, bo od razu porządkuje stosunki własnościowe i pozwala wpisać udziały do księgi wieczystej. Nie trzeba wtedy liczyć na późniejsze rozliczenia nakładów ani spór o to, ile kto rzeczywiście wyłożył.

Czy można po zakupie wrócić do wspólności majątkowej?

Tak. Po nabyciu nieruchomości w warunkach rozdzielności majątkowej małżonkowie mogą później zawrzeć kolejną umowę majątkową małżeńską i przywrócić wspólność ustawową albo ustanowić inny ustrój majątkowy. Nadal obowiązuje forma aktu notarialnego z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Trzeba jednak wyraźnie odróżnić dwie sprawy:

• przywrócenie wspólności majątkowej na przyszłość,
• włączenie konkretnej wcześniej kupionej nieruchomości do majątku wspólnego.

Samo późniejsze przywrócenie wspólności nie zawsze automatycznie „przenosi” wcześniej nabytą współwłasność ułamkową do majątku wspólnego. Zakres skutków zależy od treści aktu notarialnego i konstrukcji przyjętej przez notariusza. Jeżeli małżonkowie chcą, aby nieruchomość kupiona wcześniej w udziałach weszła później do majątku wspólnego, trzeba to wyraźnie i prawidłowo uregulować w akcie. To jest już kwestia wymagająca bardzo precyzyjnego przygotowania dokumentów.

Co z kredytem hipotecznym?

Kredyt i własność nieruchomości to dwie różne kwestie. Bank może zgodzić się, aby kredytobiorcami były dwie osoby, a własność była ukształtowana w udziałach 75% i 25%, ale zależy to od warunków banku i treści dokumentacji kredytowej. Z punktu widzenia prawa cywilnego oraz rodzinnego nie ma zasady, że proporcje spłaty kredytu muszą odpowiadać udziałom własnościowym.

W praktyce bank zwykle wymaga, aby wszyscy właściciele byli stroną umowy kredytowej i aby ustanowić hipotekę na całej nieruchomości. Natomiast to, czy jedna osoba spłaca większą część rat, może mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach między stronami, ale nie zmienia samo przez się wpisanych udziałów w nieruchomości.

Jeżeli temat dotyczy późniejszego rozliczania mieszkania obciążonego kredytem po rozstaniu lub rozwodzie, pomocne mogą być materiały o: spłata męża po rozwodzie oraz podział przed rozwodem.

Co jeśli nie zawrzecie intercyzy przed zakupem?

Jeżeli akt przenoszący własność zostanie podpisany po ślubie, a między małżonkami będzie ustawowa wspólność majątkowa, nieruchomość co do zasady stanie się składnikiem majątku wspólnego. W takiej sytuacji można próbować zabezpieczać się głównie dowodowo, aby w razie podziału majątku żądać rozliczenia nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

To rozwiązanie jest jednak słabsze niż wcześniejsze ustalenie udziałów. Po pierwsze, wymaga późniejszego rozliczenia, najczęściej dopiero po ustaniu wspólności. Po drugie, może prowadzić do sporu o wysokość nakładów, ich źródło, cel i aktualną wartość. Po trzecie, nie daje takiej przejrzystości jak wpisane w akcie notarialnym udziały.

Jakie dokumenty warto przygotować przed wizytą u notariusza?

Przed podpisaniem aktu warto zgromadzić:

• projekt umowy przedwstępnej i projektu aktu przenoszącego własność,
• projekt umowy kredytowej albo przynajmniej warunki kredytowania,
• dokumenty potwierdzające, że sprzedane mieszkanie należało wyłącznie do Pana,
• akt sprzedaży tego mieszkania oraz potwierdzenia wpływu ceny,
• potwierdzenia przelewów przeznaczonych na wkład własny,
• ustalenia co do tego, czy przed aktem ma zostać podpisana intercyza.

Warto też poprosić notariusza o jednoznaczne wskazanie, czy przy danym harmonogramie podpisów nieruchomość będzie nabywana do majątku wspólnego, czy do udziałów ułamkowych. Nie należy opierać się wyłącznie na potocznym założeniu, że „skoro ja płacę więcej, to automatycznie mam większą część”.

Praktyczny wniosek

Jeżeli chce Pan osiągnąć skutek w postaci własności 75% dla Pana i 25% dla narzeczonej, to najbezpieczniej jest doprowadzić do tego, aby w chwili aktu przenoszącego własność nie obowiązywała między Państwem ustawowa wspólność majątkowa. W praktyce oznacza to zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej ustanawiającej rozdzielność majątkową przed nabyciem nieruchomości i wpisanie w akcie notarialnym odpowiednich udziałów.

Jeżeli natomiast kupicie dom już po ślubie bez intercyzy, nieruchomość zasadniczo wejdzie do majątku wspólnego, a Pana ochrona będzie polegała głównie na późniejszym rozliczeniu nakładów z majątku osobistego, a nie na bieżącym wpisaniu udziału 75%.

FAQ

Czy umowa przedwstępna podpisana przed ślubem wystarczy, aby dom był moim majątkiem osobistym?

Nie. Co do zasady decyduje moment nabycia własności, czyli podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Sama umowa przedwstępna zwykle nie przenosi własności nieruchomości.

Czy można mieć wspólność majątkową i jednocześnie udziały 75% do 25% w tym samym domu?

Co do zasady nie, jeżeli dom należy do majątku wspólnego objętego wspólnością ustawową. Wspólność małżeńska jest wspólnością łączną, a nie ułamkową.

Czy intercyzę można podpisać już po ślubie?

Tak. Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego umowę majątkową małżeńską można zawrzeć także w trakcie małżeństwa, ale dla opisanej sprawy ważne jest, aby obowiązywała przed nabyciem nieruchomości.

Czy większa spłata rat kredytu po ślubie daje większy udział we własności?

Nie automatycznie. O własności decyduje treść aktu notarialnego i ustrój majątkowy, a nie sama wysokość późniejszych spłat. Spłaty mogą natomiast wpływać na rozliczenia między stronami.

Czy po zakupie w udziałach można później wrócić do wspólności majątkowej?

Tak, ale sposób objęcia konkretnych składników wspólnością trzeba prawidłowo uregulować w akcie notarialnym. Tu bardzo ważna jest indywidualna treść dokumentu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1, art. 33 pkt 1 i pkt 10, art. 35, art. 45 § 1, art. 47 § 1 – ISAP.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 155 § 1 oraz art. 195 – ISAP.