Darowizna mieszkania a odpowiedzialność za szkody lokatora

Za jakie szkody po darowiźnie odpowiada mama, a za jakie właściciel mieszkania?

Sama darowizna mieszkania nie powoduje, że nowy właściciel odpowiada za każde zachowanie osoby, która w lokalu nadal mieszka. Podstawowa zasada odpowiedzialności odszkodowawczej wynika z art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny: kto z własnej winy wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jeżeli więc mama spowoduje szkodę swoim zawinionym działaniem lub zaniechaniem, co do zasady to ona będzie odpowiadała jako sprawca.

Przykładowo dotyczy to sytuacji, gdy ktoś zostawi odkręconą wodę, nie wyłączy kuchenki, zaprószy ogień, wyrzuci niedopałek albo w inny sposób doprowadzi do szkody w swoim mieszkaniu lub u sąsiadów. W takim układzie podstawą odpowiedzialności będzie zwykle właśnie art. 415 Kodeksu cywilnego.

Inaczej trzeba ocenić szkody wynikające nie z zachowania mamy, lecz ze stanu technicznego lokalu lub instalacji. Jeżeli właściciel wie o usterce, nie usuwa jej albo nie wykonuje podstawowych obowiązków związanych z utrzymaniem mieszkania, może narazić się na odpowiedzialność odszkodowawczą. Wówczas znaczenie mają ogólne zasady z art. 415 Kodeksu cywilnego, a w konkretnych stanach faktycznych także art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, który nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i użytkowym.

W praktyce odpowiedzialność zależy więc od przyczyny szkody. Jeżeli źródłem szkody jest czyn człowieka - odpowiada najczęściej sprawca. Jeżeli źródłem jest wada lokalu, zaniechanie remontu lub brak reakcji na znaną awarię - może odpowiadać właściciel, a czasem także inne podmioty, np. wspólnota, spółdzielnia albo ubezpieczyciel, zależnie od miejsca i przyczyny awarii.

Darowizna mieszkania a dalsze zamieszkiwanie mamy

Jeżeli po darowiźnie mama ma nadal mieszkać w mieszkaniu, warto uporządkować tytuł prawny do korzystania z lokalu. Najprostsze rozwiązanie to umowa użyczenia uregulowana w art. 710 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Umowa użyczenia może być zawarta ustnie, ale w takiej sprawie bezpieczniej sporządzić ją na piśmie. Nie chodzi o ważność samej umowy, lecz o dowód: kto mieszka w lokalu, na jakich zasadach, kto ponosi zwykłe koszty eksploatacji, kto ma dbać o bieżący porządek oraz czy wolno przyjmować inne osoby do wspólnego zamieszkiwania.

Warto w niej dopisać m.in.:

• że lokal jest użyczany wyłącznie mamie,
• że mama ponosi bieżące koszty mediów i opłat eksploatacyjnych,
• że ma obowiązek niezwłocznie informować właściciela o awarii, zalaniu, pożarze lub zagrożeniu dla sąsiadów,
• że nie może oddać lokalu osobie trzeciej bez zgody właściciela,
• że właściciel może kontrolnie wejść do lokalu po uprzednim uzgodnieniu terminu, gdy trzeba sprawdzić stan techniczny.

Jeżeli obawia się Pani trudniejszych zachowań mamy wynikających z nadużywania alkoholu, sama umowa użyczenia nie rozwiąże wszystkich ryzyk życiowych, ale znacznie porządkuje sytuację dowodową. W sprawach rodzinnych bywa to ważne również wtedy, gdy pojawia się problem taki jak odpowiedzialność za syna alkoholika albo konieczność ustalenia, kto faktycznie odpowiada za konkretne zdarzenie.

Kiedy właściciel może mimo wszystko odpowiadać za szkodę?

Największy błąd w takich sprawach polega na przyjęciu, że właściciel nigdy nie odpowiada. To byłoby zbyt daleko idące uproszczenie. Odpowiedzialność właściciela może pojawić się wtedy, gdy można mu przypisać własną winę, zwłaszcza przez zaniedbanie obowiązków dotyczących mieszkania.

Przykładowo ryzyko po stronie właściciela wzrasta, gdy:

• instalacja elektryczna jest stara i od dawna wymaga naprawy, a właściciel o tym wie,
• w lokalu występowały wcześniej przecieki lub nieszczelności i nie zostały usunięte,
• piec, przewody lub inne urządzenia są używane mimo widocznych usterek,
• doszło do szkody wskutek elementów budynku, za które odpowiada właściciel lokalu albo inny podmiot, ale właściciel zignorował zagrożenie.

Jeżeli więc pożar wybuchnie dlatego, że mama zasnęła z papierosem, zasadniczo odpowiada ona jako sprawca. Jeżeli jednak pożar ma źródło w wadliwej instalacji, o której nowy właściciel wiedział i jej nie naprawił, odpowiedzialność może obciążyć także właściciela. Każdorazowo trzeba ustalić realną przyczynę zdarzenia: zachowanie człowieka, stan lokalu czy np. część wspólną budynku.

Z punktu widzenia dowodowego duże znaczenie mają: protokół straży pożarnej, opinia elektryka, dokumentacja wspólnoty lub spółdzielni, korespondencja o wcześniejszych awariach oraz polisa ubezpieczeniowa. Bez tych dokumentów trudno jednoznacznie rozstrzygnąć, kto ponosi odpowiedzialność.

Czy zamiast darowizny lepsze będzie dożywocie albo służebność?

W pytaniu pada wątpliwość, czy darowizna jest dobrym rozwiązaniem. To zależy od celu, jaki chcecie Państwo osiągnąć. Sama odpowiedzialność za szkody nie przekreśla darowizny, ale przy przekazywaniu mieszkania przez rodzica dziecku warto porównać kilka konstrukcji prawnych.

Jeżeli mama chce przekazać własność już teraz, a jednocześnie zagwarantować sobie możliwość dalszego zamieszkiwania, notarialnie można rozważyć nie tylko darowiznę, ale też ustanowienie służebności osobistej mieszkania. Podstawę stanowią art. 296 § 1 oraz art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego. Służebność daje silniejsze zabezpieczenie prawa do zamieszkiwania niż zwykłe, odwołalne użyczenie.

Innym rozwiązaniem bywa umowa dożywocia z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. W tym wariancie nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy utrzymanie określone w umowie lub w ustawie. To rozwiązanie jest jednak dalej idące niż darowizna, bo tworzy po stronie nabywcy konkretne obowiązki opiekuńczo-utrzymaniowe.

Jeżeli główny cel to tylko przeniesienie własności i pozostawienie mamie dachu nad głową, darowizna połączona ze służebnością osobistą mieszkania bywa praktycznie bezpieczniejsza niż sama darowizna i późniejsze nieformalne mieszkanie „za zgodą”. Jeżeli zaś w rodzinie istnieje ryzyko konfliktów majątkowych, warto także pamiętać o tematach takich jak kochanka męża wzbogacenie, bo przekazania majątkowe między bliskimi i osobami trzecimi często później rodzą spory o zwrot środków lub bezpodstawne wzbogacenie.

Jak zakończyć użyczenie, gdy sytuacja stanie się niebezpieczna?

Jeżeli po darowiźnie i użyczeniu sytuacja stanie się trudna, znaczenie mają art. 715 i art. 716 Kodeksu cywilnego. Z art. 715 wynika, że gdy użyczenie zawarto na czas nieoznaczony, kończy się ono po uczynieniu użytku odpowiadającego umowie albo po upływie czasu, w którym biorący mógł taki użytek uczynić. Przepis ten ma jednak ograniczoną przydatność przy stałym zamieszkiwaniu, dlatego w praktyce lepiej w umowie od razu przewidzieć zasady wypowiedzenia.

Art. 716 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zwrotu rzeczy, jeżeli biorący używa jej w sposób sprzeczny z umową lub z właściwościami rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie bez upoważnienia albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Dodatkowo przy zobowiązaniach o charakterze ciągłym zawieranych na czas nieoznaczony stosuje się art. 365¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu z zachowaniem terminów umownych, ustawowych albo zwyczajowych, a w razie ich braku - niezwłocznie po wypowiedzeniu.

W praktyce oznacza to, że w pisemnej umowie użyczenia warto wpisać:

• zwykły termin wypowiedzenia, np. 30 dni,
• prawo do natychmiastowego wypowiedzenia w razie zagrożenia dla lokalu, sąsiadów lub budynku,
• obowiązek wydania lokalu i przekazania kluczy,
• zgodę na wejście do mieszkania w razie awarii.

Jeżeli problem alkoholowy staje się poważny, czasem obok zagadnień mieszkaniowych pojawiają się też kwestie dotyczące leczenia, opieki, a nawet ubezwłasnowolnienia częściowego lub całkowitego. To jednak wymaga osobnej analizy konkretnego stanu zdrowia i funkcjonowania danej osoby.

Czy warto wykupić ubezpieczenie po darowiźnie?

Tak - i to niezależnie od tego, kto ostatecznie odpowiada prawnie za szkodę. Ubezpieczenie nie zmienia zasad odpowiedzialności cywilnej, ale może ograniczyć finansowe skutki zdarzenia. W praktyce warto rozważyć:

Trzeba jednak dokładnie przeczytać OWU. Nie każda polisa obejmuje szkody wyrządzone przez osobę stale zamieszkującą, nie każda działa przy rażącym niedbalstwie, a niektóre wyłączają zdarzenia związane z alkoholem. To kwestia konkretnej umowy ubezpieczenia, a nie samego Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji darowizna mieszkania może być dopuszczalnym i praktycznym rozwiązaniem, ale warto ją dobrze zabezpieczyć. Nie jest prawdą, że po przeniesieniu własności właściciel zawsze odpowiada za wszystko, co zrobi mieszkająca tam osoba. Za szkodę wynikającą z własnego zawinionego zachowania odpowiada przede wszystkim sprawca na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego.

Z drugiej strony nie można pominąć ryzyk po stronie właściciela. Jeżeli szkoda będzie związana ze stanem technicznym lokalu, zaniedbaniem napraw albo brakiem reakcji na znane zagrożenie, odpowiedzialność może zostać przypisana właścicielowi. Dlatego bezpieczny model to: dobrze przygotowany akt notarialny, pisemna umowa użyczenia albo służebność osobista mieszkania, jasne zasady korzystania z lokalu i odpowiednie ubezpieczenie.

FAQ

Czy po darowiźnie mieszkania odpowiadam za pożar spowodowany przez mamę?

Nie automatycznie. Jeżeli pożar wynika z zachowania mamy, co do zasady odpowiada ona jako sprawca szkody na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego. Inaczej może być, jeśli pożar ma związek z zaniedbanym stanem technicznym lokalu.

Czy umowa użyczenia musi być zawarta u notariusza?

Nie. Umowa użyczenia z art. 710 Kodeksu cywilnego nie wymaga aktu notarialnego. Dla celów dowodowych warto jednak sporządzić ją na piśmie.

Czy mogę wypowiedzieć użyczenie, jeśli mama zacznie stwarzać zagrożenie?

Tak, zwłaszcza gdy umowa przewiduje tryb wypowiedzenia. Znaczenie mają też art. 716 oraz art. 365¹ Kodeksu cywilnego. Dokładny sposób działania zależy od treści umowy i konkretnej sytuacji.

Czy lepiej ustanowić służebność mieszkania niż samo użyczenie?

Często tak, jeśli celem jest trwałe zabezpieczenie prawa mamy do zamieszkiwania po darowiźnie. Służebność osobista mieszkania daje silniejszą ochronę niż zwykłe użyczenie, ale wymaga ustanowienia w odpowiedniej formie.

Czy ubezpieczenie zastępuje odpowiedzialność cywilną?

Nie. Ubezpieczenie nie znosi odpowiedzialności, ale może pokryć skutki finansowe szkody w granicach umowy z ubezpieczycielem. Zawsze trzeba sprawdzić zakres ochrony i wyłączenia odpowiedzialności w OWU.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt III CZP 6/09
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 2009 r., sygn. akt II CSK 550/09