Jak uczynić małżonka współwłaścicielem domu, czyli o darowiźnie, intercyzie i rozdzielności z wyrównaniem dorobków

Wspólny kredyt, ale nieruchomość tylko jedna – co to oznacza prawnie?

Skoro kredyt spłacany wspólnie poszedł na sfinansowanie domu, jaki został postawiony na Pana działce, zrozumiałym jest, że małżonka może mieć roszczenie o zwrot nakładów z jej majątku na Pana majątek. Żona nie jest współwłaścicielką gruntu, a zatem nie jest również współwłaścicielką domu. Aby to zmienić, można:

1. dokonać darowizny na jej rzecz połowy nieruchomości,
2. znieść rozdzielność; w to miejsce wprowadzić wspólność majątkową i dokonać jej rozszerzenia o Pana majątek w postaci wskazanej nieruchomości.

Jakie skutki niesie darowizna udziału w nieruchomości?

Zwykła darowizna spowoduje, że:

1. cała nieruchomość będzie miała formalnie dwoje współwłaściciel w częściach ułamkowych,
2. darowizna będzie w całości zwolniona z podatku od darowizny,
3. wymaga sporządzenia aktu notarialnego oraz wpisu małżonki do księgi wieczystej,
4. w przyszłości umożliwia zniesienie współwłasności. Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
   

Współwłasność w praktyce – co może każdy z małżonków?

Oboje będą Państwo mieli prawo zbycia swojego udziału w całej nieruchomości.

• Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
• Każdy ze współwłaścicieli, niesprawujących zarządu rzeczą wspólną, może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.
• Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Kodeks cywilny stanowi:

Art. 210. § 1. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

§ 2. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.

Jest to jedyna dostępna dla Pana forma ustanowienia umownego zakazu znoszenia współwłasności. Jak widać na lat 5 z ewentualnym przedłożeniem. Ale nie dysponuje Pan narzędziami pozwalającymi wyłączyć prawo małżonki jako współwłaścicielki do zbycia jej udziału.

Czy wystarczy znieść intercyzę, by żona zyskała prawa do domu?

Samo zniesienie rozdzielności i wprowadzenie wspólności majątkowej nie skutkowałoby objęciem Pana majątku tą wspólnością. Pana majątek (w tym dom z gruntem ) byłby tylko Pana własnością. Jednakże spłata kredytu traktowana byłaby jako nakłady z majątku wspólnego małżonków na Pana majątek osobisty. Oczywiście do rozliczenia w razie ustania wspólności majątkowej.

Według Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 47. § 1. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

§ 2. Umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa, powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej.

Czyli rozwiązanie umowy o rozdzielności majątkowej (intercyzy) doprowadzi do powstania z mocy prawa wspólności majątkowej. Przy znoszeniu rozdzielności możliwe jest jej rozszerzenie o Pana majątek w postaci nieruchomości. 

Rozdzielność z wyrównaniem dorobków – kompromis między niezależnością a sprawiedliwością

Wskazał Pan również na rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. To rozwiązanie wymagałoby rozwiązania intercyzy, a następnie wprowadzenia tego ustroju majątkowego do Państwa małżeństwa.

Dorobkiem każdego z małżonków jest wzrost wartości jego majątku po zawarciu umowy majątkowej. Czyli znaczenie miałaby wartość nieruchomości z dnia wprowadzania nowego ustroju majątkowego.

Kodeks rodzinny i opiekuńczy (K.r.o.) stanowi, że jeżeli w umowie majątkowej nie postanowiono inaczej, przy obliczaniu dorobków pomija się przedmioty majątkowe nabyte przed zawarciem umowy majątkowej i wymienione w art. 33 pkt 2, 5-7, 9 oraz przedmioty nabyte w zamian za nie, czyli:

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił; (…)

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość; (…)

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy; (…).

Byłaby u Państwa możliwość objęcia rozdzielnością z wyrównaniem dorobków otrzymanej przez Pana w darowiźnie nieruchomości. Wtedy Pan byłby nadal jej właścicielem, ale jej wartość brana byłaby pod uwagę przy rozliczaniu dorobków. A skoro dom powstał w czasie małżeństwa, byłby objęty tym ustrojem w całości, oczywiście po takim postanowieniu w umowie majątkowej.

Decydując się na to rozwiązanie, proszę pamiętać, że przy obliczaniu dorobków dolicza się wartość:

1. darowizn dokonanych przez jednego z małżonków, z wyłączeniem darowizn na rzecz wspólnych zstępnych małżonków oraz drobnych zwyczajowo przyjętych darowizn na rzecz innych osób;
2. usług świadczonych osobiście przez jednego z małżonków na rzecz majątku drugiego małżonka;
3. nakładów i wydatków na majątek jednego małżonka z majątku drugiego małżonka.

Natomiast sam dorobek oblicza się według stanu majątku z chwili ustania rozdzielności majątkowej i według cen z chwili rozliczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207