Przekazanie mieszkania na kredyt między małżonkami bez rozwodu

Czy można przekazać mieszkanie kupione na kredyt bez rozwodu i separacji?

Tak, ale trzeba odróżnić dwie sprawy: własność mieszkania oraz odpowiedzialność za kredyt. To, że mieszkanie zostanie przeniesione na jednego małżonka albo na osobę trzecią, nie oznacza automatycznie, że drugi małżonek przestanie odpowiadać wobec banku za spłatę kredytu.

Jeżeli mieszkanie zostało kupione w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej, co do zasady weszło do majątku wspólnego na podstawie art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Sam fakt, że zakup był finansowany kredytem, nie wyłącza wejścia nieruchomości do majątku wspólnego.

Mieszkanie kupione w małżeństwie a majątek wspólny

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Jeżeli więc lokal został nabyty już po ślubie i nie zachodzi wyjątek z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mieszkanie należy do majątku wspólnego.

Wyjątki mogą dotyczyć np. sytuacji, gdy nieruchomość została nabyta do majątku osobistego z wyraźnym zastrzeżeniem albo sfinansowana wyłącznie z majątku osobistego jednego małżonka, ale każdorazowo wymaga to analizy dokumentów i stanu faktycznego.

Jeżeli celem małżonków jest włączenie do wspólności składnika należącego dotąd do majątku osobistego, przydatne może być omówienie takich rozwiązań jak uwspólnienie mieszkania albo rozszerzenie wspólności.

Dlaczego nie można samodzielnie „przepisać swojego udziału”?

W czasie trwania wspólności ustawowej nie istnieją udziały określone ułamkowo, którymi każdy z małżonków mógłby dowolnie rozporządzać. Wynika to z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym w czasie trwania wspólności żaden z małżonków nie może rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym albo w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

To oznacza, że mąż nie może samodzielnie „oddać swojej połowy” mieszkania wspólnego żonie lub komukolwiek innemu tak, jakby był już właścicielem konkretnego udziału 1/2. Taki model działania jest sprzeczny z konstrukcją wspólności ustawowej.

Dodatkowo do czynności prowadzących do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości albo oddania jej do używania lub pobierania z niej pożytków potrzebna jest zgoda drugiego małżonka na podstawie art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Czynność dokonana bez wymaganej zgody jest dotknięta sankcją z art. 37 § 2–4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jakie rozwiązania są możliwe bez rozwodu?

Jeżeli małżonkowie działają zgodnie, zwykle wchodzą w grę następujące rozwiązania:

Rozdzielność majątkowa i podział majątku u notariusza

Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej ustanawiającej rozdzielność majątkową. Taka umowa wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Po ustanowieniu rozdzielności majątek wspólny przestaje istnieć na przyszłość, a dotychczasowy majątek wspólny może zostać podzielony.

Jeżeli w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość, umowny podział majątku także wymaga aktu notarialnego. W praktyce małżonkowie często jednego dnia podpisują u notariusza umowę majątkową małżeńską, a następnie umowę o podział majątku, w której mieszkanie przypada jednemu z nich, z ewentualną spłatą albo bez spłaty – zależnie od ustaleń.

Trzeba jednak wyraźnie podkreślić: podział majątku nie zmienia automatycznie umowy kredytu. Jeżeli oboje małżonkowie podpisali umowę kredytową, bank nadal może traktować ich jako dłużników zgodnie z treścią tej umowy, dopóki sam nie wyrazi zgody na zmianę.

Czy można przenieść mieszkanie z majątku wspólnego do majątku osobistego drugiego małżonka?

Tak, w praktyce dopuszcza się takie rozwiązania przy zgodnym działaniu małżonków, w formie aktu notarialnego. Znaczenie ma tu uchwała Sądu Najwyższego z 10 kwietnia 1991 r., sygn. III CZP 76/90, w której przyjęto dopuszczalność przesunięć majątkowych pomiędzy majątkiem wspólnym a majątkiem osobistym małżonka.

W zależności od konstrukcji aktu może to być np. umowa nieodpłatnego przesunięcia, darowizna albo element szerszego uregulowania majątkowego. Konkretna forma powinna być dobrana przez notariusza i – w razie większego ryzyka – skonsultowana z prawnikiem, bo skutki podatkowe, wieczystoksięgowe i bankowe mogą się różnić.

Jeżeli chodzi o przekazanie nieruchomości między małżonkami lub do majątku jednego z nich, warto porównać także sytuacje takie jak darowizna dla męża czy darowizna dla żony.

Darowizna lub sprzedaż mieszkania na rzecz osoby trzeciej

Jeżeli oboje małżonkowie wyrażają zgodę, mogą wspólnie sprzedać mieszkanie albo darować je np. dorosłemu dziecku. W przypadku darowizny nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego zgodnie z art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak pamiętać, że nabywca otrzymuje nieruchomość obciążoną hipoteką, jeżeli hipoteka nie została wykreślona. Sama hipoteka co do zasady „podąża” za nieruchomością. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

Dlatego przy darowiźnie lub sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką konieczne jest równoległe ustalenie z bankiem, czy wyrazi zgodę na transakcję i na jakich warunkach.

Kredyt hipoteczny – dlaczego bank jest osobnym problemem?

To najważniejsza praktyczna kwestia. Własność nieruchomości i zobowiązanie kredytowe to dwa różne stosunki prawne. Nawet jeśli po akcie notarialnym właścicielem zostanie już tylko jeden małżonek, bank nie musi zgodzić się na to, by drugi przestał być dłużnikiem.

Zmiana dłużnika wymaga co do zasady przejęcia długu albo zwolnienia z długu za zgodą wierzyciela. Zgodnie z art. 519 § 1 i § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika m.in. przez umowę dłużnika z osobą trzecią za zgodą wierzyciela. W praktyce wierzycielem jest bank.

Jeżeli więc małżonkowie chcą, aby po „przepisaniu” mieszkania kredyt obciążał już tylko jednego z nich, muszą uzyskać zgodę banku. Bank oceni przede wszystkim zdolność kredytową osoby, która ma pozostać jedynym dłużnikiem.

W części spraw znaczenie mają także ryzyka wobec wierzycieli, zwłaszcza gdy jeden z małżonków ma długi. W takim wypadku sama zmiana własności nie zawsze zapewnia bezpieczeństwo i trzeba ocenić również skutki pod kątem skargi pauliańskiej oraz ochrony wierzyciela. Szerzej o tym problemie mówi materiał: przepisanie nieruchomości a egzekucja.

Czy rozwód albo separacja są konieczne?

Nie. Ani rozwód, ani separacja nie są warunkiem koniecznym do uregulowania własności mieszkania między zgodnymi małżonkami. Jeżeli obie strony chcą przeprowadzić zmianę i bank akceptuje rozwiązanie dotyczące kredytu, można to zrobić bez kończenia małżeństwa.

Rozwód lub separacja stają się istotne dopiero wtedy, gdy małżonkowie są skonfliktowani i nie mogą wspólnie podjąć decyzji albo gdy potrzebne jest sądowe rozstrzygnięcie o ustaniu wspólności i podziale majątku.

Krok po kroku – jak bezpiecznie przeprowadzić zmianę?

1. Ustal, czy mieszkanie rzeczywiście należy do majątku wspólnego, analizując akt nabycia, datę zakupu i źródło finansowania.
2. Sprawdź umowę kredytu oraz treść wpisów w księdze wieczystej, zwłaszcza hipotekę.
3. Wybierz właściwą drogę: podział majątku, przeniesienie do majątku osobistego jednego małżonka albo wspólna darowizna/sprzedaż.
4. Skontaktuj się z bankiem i zapytaj o warunki zgody na zmianę właściciela lub dłużnika.
5. Przygotuj akt notarialny i – jeśli to konieczne – aneks do umowy kredytu.
6. Złóż wniosek do księgi wieczystej o ujawnienie nowego właściciela.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce mogą wyglądać różne warianty przekazania mieszkania kupionego na kredyt bez rozwodu.

FAQ

Czy mąż może bez zgody żony przepisać wspólne mieszkanie?

Nie, jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego. Art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka na zbycie lub obciążenie nieruchomości, a art. 35 tego kodeksu wyłącza samodzielne rozporządzanie udziałem w majątku wspólnym.

Czy po przepisaniu mieszkania kredyt przechodzi automatycznie na jednego małżonka?

Nie. Do zmiany dłużnika potrzebna jest zgoda banku. Podstawą jest art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego, a w praktyce konieczny jest aneks do umowy kredytu lub odrębna zgoda wierzyciela.

Czy można przekazać mieszkanie dziecku, jeśli jest obciążone hipoteką?

Tak, ale wymaga to aktu notarialnego i zwykle kontaktu z bankiem. Hipoteka co do zasady pozostaje na nieruchomości na podstawie art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy rozdzielność majątkowa zawsze jest konieczna?

Nie zawsze. Jeżeli małżonkowie chcą wspólnie przenieść własność mieszkania albo uregulować ją aktem notarialnym w dopuszczalnej formie, rozwód i separacja nie są potrzebne. Rozdzielność jest jednak często najbezpieczniejszym rozwiązaniem, gdy celem jest późniejszy samodzielny obrót nieruchomością przez jednego z małżonków.

Czy notariusz wystarczy, czy potrzebny jest też sąd?

Jeżeli małżonkowie są zgodni, zwykle wystarczy notariusz. Sąd jest potrzebny głównie wtedy, gdy brak porozumienia co do ustania wspólności, podziału majątku albo skutków rozliczeń między małżonkami.

Podsumowanie

Przekazanie mieszkania kupionego na kredyt bez rozwodu i bez separacji jest możliwe, ale nie polega na prostym „przepisaniu połowy” przez jednego małżonka. Kluczowe znaczenie mają przepisy o wspólności ustawowej, zgoda obojga małżonków, właściwa forma aktu notarialnego oraz odrębna zgoda banku na zmianę dotyczącą kredytu.

Jeżeli celem jest tylko zmiana właściciela, sprawa zwykle jest prostsza. Jeżeli jednak ma się zmienić także odpowiedzialność za kredyt, trzeba przygotować się na dodatkową procedurę bankową.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Uchwała Sądu Najwyższego z 10 kwietnia 1991 r., sygn. III CZP 76/90.