Zalewanie działki przez wodę z drogi i od sąsiada – co robić?

Zakaz szkodliwych zmian stosunków wodnych

Podstawowym przepisem w takich sprawach jest art. 234 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne. Zgodnie z tym przepisem właściciel gruntu nie może zmieniać kierunku odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich, a także nie może odprowadzać wód na grunty sąsiednie.

To oznacza, że sąsiad nie może legalnie podnieść terenu, zasypać rowu, wykonać nasypu, utwardzić działki albo ukształtować odpływu w taki sposób, aby więcej wody trafiało na Pani/Pana nieruchomość. W praktyce bardzo często problem wynika właśnie z ingerencji w stosunki wodne między działkami.

Jeżeli wskutek działań właściciela gruntu doszło do szkodliwej zmiany stanu wody, wójt, burmistrz albo prezydent miasta – z urzędu albo na wniosek – wydaje decyzję nakazującą przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Wynika to wprost z art. 234 ust. 3 Prawa wodnego.

Wciąż aktualny pozostaje też art. 235 Prawa wodnego, zgodnie z którym właściciele gruntów mogą zawrzeć pisemną ugodę co do zmian stanu wody na gruntach, ale tylko wtedy, gdy nie wywoła to szkody dla innych nieruchomości ani dla gospodarki wodnej.

Kiedy można żądać przywrócenia stanu poprzedniego?

Samo zalewanie działki nie wystarcza jeszcze do wydania decyzji z art. 234 ust. 3 Prawa wodnego. Organ powinien ustalić co najmniej trzy kwestie:

• czy doszło do zmiany stanu wody na gruncie,
• kto tę zmianę spowodował,
• czy zmiana szkodliwie wpływa na grunt sąsiedni.

Gdy spływ wód narusza korzystanie z nieruchomości, warto ustalić, jakie działania są możliwe przy problemie takim jak zalewanie działki przez sąsiada. W takich sprawach duże znaczenie ma stan faktyczny. Jeżeli zalewanie wynika wyłącznie z naturalnego ukształtowania terenu i wyjątkowo intensywnych opadów, a nie z działań sąsiada lub zarządcy drogi, decyzja z art. 234 Prawa wodnego może nie być możliwa. Jeżeli jednak doszło np. do zasypania dawnego odpływu, rowu, fosy, przepustu albo do utwardzenia terenu zmieniającego spływ wód, podstawa do ingerencji organu jest znacznie silniejsza.

Dlatego warto gromadzić dowody: zdjęcia po opadach, nagrania, mapy, szkice, dane o różnicy poziomów terenu, korespondencję z gminą, a także zeznania świadków. Często pomocna jest także dokumentacja pokazująca, że dawniej istniał rów, fosa lub inny element odwodnienia.

Czym jest zmiana stanu wody na gruncie?

Pojęcie to obejmuje nie tylko fizyczne skierowanie wody rurą lub rowem na sąsiednią nieruchomość. W praktyce za zmianę stanu wody na gruncie mogą być uznane również takie działania jak:

• zasypanie rowu odwadniającego,
• likwidacja przepustu,
• podwyższenie poziomu działki,
• utwardzenie dużej powierzchni gruntu,
• wykonanie nasypu lub ogrodzenia blokującego naturalny odpływ,
• roboty ziemne zmieniające spadek terenu.

Jeżeli problem powstał po podniesieniu poziomu gruntu, warto dodatkowo ocenić, czy wykonane roboty nie wymagają osobnej analizy pod kątem prawa budowlanego lub robót ziemnych, zwłaszcza gdy doszło do istotnej niwelacji terenu.

Co zrobić krok po kroku?

Najbezpieczniej działać równolegle w dwóch kierunkach: wobec sąsiada oraz wobec zarządcy drogi, jeżeli woda spływa także z drogi.

1. Złóż do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wniosek o wszczęcie postępowania na podstawie art. 234 ust. 3 Prawa wodnego. Opisz, jakie zmiany wykonano, od kiedy występują zalania i czego się domagasz.
2. Dołącz dowody – zdjęcia, nagrania, mapę sytuacyjną, wskazanie świadków, kopie wcześniejszych zgłoszeń, informację o zasypaniu fosy lub rowu.
3. Wnieś o oględziny terenu, przesłuchanie stron i świadków oraz powołanie biegłego, jeśli sprawa wymaga wiadomości specjalnych.
4. Równolegle złóż pismo do zarządcy drogi, jeżeli woda spływa z pasa drogowego. W przypadku drogi gminnej zarządcą jest co do zasady wójt, burmistrz albo prezydent miasta na podstawie art. 19 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
5. Zażądaj usunięcia przyczyny zalewania i wykonania albo odtworzenia odwodnienia drogi, rowu, przepustu czy innego urządzenia odwadniającego.

Jeżeli źródłem problemu jest zły stan drogi, zapadnięte pobocze, niedrożny przepust lub brak utrzymania odwodnienia, przydatny może być także materiał o tym, jak egzekwować od gminy naprawę drogi.

Gdy problem dotyczy również drogi

W opisanym stanie faktycznym źródła zalewania mogą być dwa: działania sąsiada oraz spływ wody z drogi. To ważne, bo każde z tych źródeł może wymagać nieco innego trybu działania.

Zarządca drogi ma obowiązek utrzymywać drogę, w tym wykonywać roboty interwencyjne, utrzymaniowe i zabezpieczające. Wynika to z art. 20 pkt 4 i pkt 11 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Jeżeli więc zalewanie jest skutkiem braku właściwego odwodnienia drogi, niedrożnego rowu przydrożnego lub zaniedbania urządzeń odprowadzających wodę, odpowiedzialność może obciążać również zarządcę drogi.

W praktyce warto w piśmie do gminy wyraźnie rozdzielić żądania:

• w zakresie działań sąsiada – wszczęcie postępowania na podstawie art. 234 ust. 3 Prawa wodnego,
• w zakresie drogi – usunięcie nieprawidłowości w utrzymaniu pasa drogowego i odwodnienia.

Jeżeli zalewanie wynika z kilku nakładających się przyczyn, organ nie powinien poprzestać na ogólnym piśmie informacyjnym. Powinien formalnie rozpoznać wniosek w odpowiednim trybie.

Co zrobić, gdy urząd nie działa?

Jeżeli organ prowadzi postępowanie zbyt długo albo nie podejmuje realnych czynności, można wnieść ponaglenie na podstawie art. 37 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Ponaglenie wnosi się, gdy organ:

• nie załatwił sprawy w terminie, albo
• prowadzi postępowanie przewlekle.

Zgodnie z art. 35 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego sprawa wymagająca postępowania wyjaśniającego powinna być załatwiona nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawa szczególnie skomplikowana – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od wszczęcia postępowania, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jeżeli ponaglenie nie przyniesie skutku, możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego na bezczynność albo przewlekłe prowadzenie postępowania, na podstawie art. 3 § 2 pkt 8 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Warto pamiętać, że zwykła odpowiedź urzędu, iż „sprawa jest znana”, nie zastępuje decyzji administracyjnej, jeżeli sprawa powinna zostać rozpoznana w formie decyzji.

Czy można dochodzić roszczeń także cywilnie?

Tak, w zależności od skutków zalewania można rozważyć także drogę cywilną. Jeżeli doszło do naruszenia własności, podstawą może być art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jeżeli powstała szkoda, np. zalanie piwnicy, ogrodzenia, upraw, podjazdu albo fundamentów, można też analizować roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego. Taka odpowiedzialność wymaga jednak wykazania przesłanek odpowiedzialności, w tym szkody, winy i związku przyczynowego.

Postępowanie administracyjne i cywilne mogą się uzupełniać. Decyzja administracyjna pomaga usunąć przyczynę problemu, a roszczenie cywilne może służyć naprawieniu szkody.

Jak przygotować skuteczny wniosek?

We wniosku warto wskazać:

• dane właściciela zalewanej nieruchomości,
• oznaczenie działek i adresów,
• opis zmian wykonanych przez sąsiada lub opis zaniedbań dotyczących drogi,
• moment, od którego zaczęły się podtopienia,
• skutki zalewania,
• wniosek o oględziny, dokumentację fotograficzną i ewentualnie biegłego,
• żądanie wydania decyzji na podstawie art. 234 ust. 3 Prawa wodnego.

Jeżeli dawniej funkcjonował odpływ, fosa albo urządzenie odwadniające, trzeba to wyraźnie opisać i – jeśli to możliwe – wykazać mapami, zdjęciami archiwalnymi lub zeznaniami świadków. Im dokładniej opisany stan poprzedni, tym łatwiej organowi orzec o jego przywróceniu.

FAQ

Czy gmina musi zareagować na wniosek o zalewanie działki?

Tak, jeżeli wniosek dotyczy zmiany stanu wody na gruncie w rozumieniu art. 234 ust. 3 Prawa wodnego, organ powinien wszcząć i przeprowadzić postępowanie administracyjne. Nie wystarcza samo nieformalne pismo bez rozpoznania sprawy.

Czy potrzebna jest opinia biegłego?

Nie w każdej sprawie, ale bardzo często jest pomocna. Gdy przyczyna zalewania jest sporna albo wymaga wiedzy specjalistycznej, organ może powołać biegłego, a strona może też przedłożyć prywatną opinię.

Czy mogę żądać odtworzenia starego rowu lub fosy?

Tak, jeżeli ich likwidacja spowodowała szkodliwą zmianę stanu wody. Organ może nakazać przywrócenie stanu poprzedniego albo wykonanie innych urządzeń, które skutecznie zapobiegną szkodom – art. 234 ust. 3 Prawa wodnego.

Co jeśli urząd milczy od kilku miesięcy?

Wtedy należy wnieść ponaglenie na podstawie art. 37 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Jeżeli to nie pomoże, można złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego na bezczynność lub przewlekłość.

Czy mogę żądać odszkodowania za zalanie?

Tak, ale zwykle w postępowaniu cywilnym i po wykazaniu szkody oraz związku przyczynowego. Podstawą mogą być m.in. art. 144 i art. 415 Kodeksu cywilnego, zależnie od okoliczności sprawy.

Podsumowanie

Jeżeli działka jest regularnie zalewana przez wodę z drogi i gruntów położonych wyżej, nie trzeba ograniczać się do kolejnych ustnych zgłoszeń. W sprawie sąsiada kluczowy jest art. 234 ustawy Prawo wodne, a w sprawie drogi – obowiązki zarządcy wynikające z ustawy o drogach publicznych. Najważniejsze są dobrze przygotowany wniosek, dowody oraz szybka reakcja na bezczynność urzędu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne – Dz.U. 2017 poz. 1566
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego – Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
4. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych – Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60
5. Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. 2002 nr 153 poz. 1270