Kupiliśmy dom z nielegalnym przyłączem kanalizacji, czy odpowiadamy za błędy poprzedniego właściciela?• Data publikacji: 06-11-2025 • Autor: Alicja Wodka |
|
Zarzuca się nam nielegalne odprowadzanie ścieków, co nie jest prawdą, ale nie wiemy, jak wybrnąć z tej sytuacji. W 2014 roku kupiliśmy dom, wybudowany w 2009 roku przez poprzedniego właściciela. Zgodnie z aktem notarialnym wszystkie kwestie dotyczące mediów miały być uregulowane. Otrzymaliśmy również kopie dokumentów – projekt domu, informacje o przyłączach wody, gazu i prądu. Przepisaliśmy też na siebie umowy, m.in. w wodociągach miejskich. Z przedłożonych dokumentów jasno wynikało, że dom jest podłączony do kanalizacji miejskiej (potwierdzał to m.in. załącznik do umowy sygnowany przez pracowników wodociągów). Teraz jednak, podczas kontroli, okazało się, że przyłącze kanalizacyjne biegnące przez działkę sąsiada nie figuruje w planach wodociągów, a więc według nich jest nielegalne. Wodociągi domagają się od nas pokrycia kosztów ekspertyzy i ponownego przyłączenia. Czy w sytuacji, w której postawił nas poprzedni właściciel (już nieżyjący), możemy uniknąć odpowiedzialności i kar? Czy wodociągi miejskie mogą zarzucać nam nielegalne podłączenie do sieci, skoro o niczym nie wiedzieliśmy? Czy przy odbiorze nowo wybudowanego domu nie ciążył na nich obowiązek sprawdzenia, w jaki sposób odprowadzane są ścieki? Czy tego nie weryfikuje się przy zawieraniu umowy? Uważam, że odpowiedzialność spoczywa nie tylko na właścicielu nieruchomości, lecz także na samych wodociągach. |
.jpg)
|
Odpowiedzialność kupującego za wady nieruchomościCo do zasady, z chwilą zakupu nieruchomości przechodzą na nas wszystkie prawa i obowiązki związane z nabywaną nieruchomością. Oznacza to zatem, iż obciążają nas również wszystkie ewentualne wady takiej nieruchomości, o których możemy nawet nie wiedzieć, a które powstały wcześniej, czyli przed zakupem nieruchomości. Czy można bronić się rękojmią?W takiej sytuacji polskie prawo przewiduje możliwość obrony, o czym mówią przepisy dotyczące rękojmi w przypadku sprzedaży nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 566 Kodeksu cywilnego (K.c.) sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia). Wada rzeczy polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Taka niezgodność powstaje m.in. wówczas, gdy rzecz sprzedana (nieruchomość) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego. Sytuacja ta zatem miałaby zastosowanie w opisanej sprawie.
Niestety, zgodnie z art. 568 § 1 K.c. ta odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego jest ograniczona czasowo. Przepis ten mówi bowiem, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, gdy wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat liczonych od dnia wydania nieruchomości osobie kupującej.
Jeżeli zatem dokonał Pan zakupu przedmiotowej nieruchomości w 2014 r., to okres ewentualnej odpowiedzialności osoby sprzedającej za wady fizyczne tejże nieruchomości już upłynął (na marginesie dodam, że w 2014 r. przepis ten przewidywał jedynie 3-letni okres rękojmi, a dopiero z końcem 2014 r. wprowadzono 5-letni okres). Obecnie zatem nie ma możliwości wysuwania jakichkolwiek roszczeń w powyższym zakresie wobec ewentualnych spadkobierców sprzedającego. Taka możliwość istniałaby ewentualnie w przypadku, gdyby można było udowodnić podstępne zatajenie tej wady przez sprzedawcę, ale z uwagi na to, iż obecnie on już nie żyje, obawiam się, że uzyskanie takiego dowodu byłoby niemożliwe. Rola i obowiązki przedsiębiorstwa wodociągowegoW procesie zawierania umów z przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym nie dokonuje się sprawdzania sposobu podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. To jest weryfikowane na etapie budowy przyłączy. Odbiór takich przyłączy również jest czynnością raczej formalną. Ewentualne nielegalne podłączenia ujawniane są podczas wykonywania kontroli pracowników tych przedsiębiorstw. Uprawnienia takie wynikają z zapisów ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
Na podstawie przekazanych danych nie sposób rozstrzygać co do tego, czy wodociągi miejskie mają jakieś podstawy do wysuwania oskarżeń wobec Państwa o nielegalne podłączenie do sieci kanalizacyjnej. Ważne, co zawiera korespondencja (jeśli istniej) z miejskim przedsiębiorstwem i tu potrzebna byłaby analiza i głębsze zbadanie sprawy. PrzykładyNiespodziewana awaria Państwo Kowalscy kupili mieszkanie z zapewnieniem, że instalacja elektryczna jest nowa. Po kilku miesiącach doszło do zwarcia – okazało się, że przewody były prowizorycznie naprawiane. Elektryk wskazał na poważne zagrożenie pożarem.
Ukryty problem z wodą Anna odziedziczyła dom po dziadkach i podpisała nową umowę z wodociągami. Podczas kontroli stwierdzono, że przyłącze wykonano bez zgłoszenia i zatwierdzenia projektu. Mimo że nie miała pojęcia o nieprawidłowościach, przedsiębiorstwo zażądało legalizacji na jej koszt.
Nielegalna rozbudowa Marek kupił dom z dobudowanym garażem. W akcie notarialnym sprzedający zapewnił, że wszystko jest zgodne z prawem. Kilka lat później urząd gminy wezwał go do przedstawienia pozwolenia na budowę – którego oczywiście nie było. Marek stanął przed ryzykiem kary finansowej i nakazu rozbiórki. PodsumowanieKupno domu czy mieszkania zawsze wiąże się z ryzykiem odkrycia wad, o których nie wiedzieliśmy przy podpisywaniu aktu notarialnego. Odpowiedzialność za nieprawidłowe przyłącza czy ukryte usterki często spada na nowego właściciela, choć prawo przewiduje pewne mechanizmy obrony. W takich sytuacjach kluczowa jest analiza dokumentów i stanowiska instytucji, by ustalić, kto naprawdę ponosi odpowiedzialność. Oferta porad prawnychOferujemy szybkie i profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu pism dotyczących sporów z deweloperem, wodociągami czy innych problemów z nieruchomościami. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online O autorze: Alicja Wodka Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego. Prowadzi własną kancelarię radcy prawnego specjalizującą się w prawie nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Udziela porad prawnych w szczególności z zakresu: prawa nieruchomości gruntowych, prawa rolnego, planowania i zagospodarowania przestrzennego, prawa administracyjnego i ochrony środowiska. Przeprowadza audyty nieruchomości gruntowych stanowiące szczegółową analizę stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. |
.jpg "Zniesienie współwłasności mieszkania po spadku, jak poradzić sobie z opornym współspadkobiercą?")
.jpg "Domek mobilny na działce, kiedy trzeba zgłosić budowę i jakie przepisy mają zastosowanie?")
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Zgodność instalacji szamba bezodpływowego z MPZP
Zwolnienie ADR na podstawie ilości, przewożenie opakowań pod ciśnieniem
Czy stacja demontażu pojazdów ciężarowych musi prowadzić ewidencję w BDO?
Kupiliśmy dom z nielegalnym przyłączem kanalizacji, czy odpowiadamy za błędy poprzedniego właściciela?
Eternit u sąsiada, co możesz zrobić, gdy ktoś składuje azbest obok Twojej działki?
Przydomowa turbina wiatrowa na obszarze chronionym, jakie formalności trzeba spełnić?
Hałas z turbiny wiatrowej sąsiada, co można zrobić?
Samosiejki na działce rolnej w parku krajobrazowym, czy wolno je usunąć bez zgody?
Brak opłat za ścieki ujawniony po latach, czy mieszkaniec musi płacić za błędy gminy?
Ziemia jako odpad na działce budowlanej, co wolno osobie fizycznej bez zezwolenia?
