Kto płaci podatek od nieruchomości – właściciel czy najemca?

Podatek od nieruchomości – kto jest podatnikiem?

Podatek od nieruchomości reguluje ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z aktualnym art. 3 ust. 1 tej ustawy podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem szczególnych zasad dotyczących posiadania samoistnego,
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
• użytkownikami wieczystymi gruntów,
• posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego albo jest bez tytułu prawnego, z ustawowymi wyjątkami.

W praktyce oznacza to, że przy zwykłym najmie lokalu należącego do prywatnego właściciela podatnikiem wobec gminy jest właściciel, a nie najemca. Jeżeli jednak lokal, budynek lub grunt stanowi własność Skarbu Państwa albo gminy, powiatu lub województwa, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy najemca albo dzierżawca nie jest podatnikiem jako posiadacz takiej nieruchomości.

Najemca jako posiadacz zależny

Najemca lokalu jest co do zasady posiadaczem zależnym. Wynika to z art. 336 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel, czyli posiadacz samoistny, jak i ten, kto włada nią jak najemca, dzierżawca, użytkownik, zastawnik albo osoba mająca inne prawo do cudzej rzeczy, czyli posiadacz zależny.

To rozróżnienie jest kluczowe. Sam fakt, że najemca korzysta z lokalu i prowadzi w nim działalność gospodarczą, nie czyni go jeszcze podatnikiem podatku od nieruchomości, jeżeli właścicielem jest prywatny podmiot. W takim przypadku obowiązek podatkowy wobec gminy nadal obciąża właściciela, chyba że występuje szczególna sytuacja przewidziana w ustawie.

Podobne problemy pojawiają się przy rozliczeniach między właścicielem gruntu a właścicielem budynku. W takim przypadku znaczenie może mieć to, czy chodzi o cudzy budynek na własnej działce i kto jest podatnikiem w odniesieniu do konkretnego przedmiotu opodatkowania.

Czy właściciel może żądać od najemcy zwrotu podatku?

Trzeba odróżnić obowiązek podatkowy wobec gminy od rozliczeń między stronami umowy najmu. Umowa cywilnoprawna nie może skutecznie przenieść na najemcę statusu podatnika podatku od nieruchomości, jeżeli przepisy wskazują jako podatnika właściciela. Gmina nadal może żądać zapłaty od podatnika, czyli np. od właściciela lokalu.

Nie oznacza to jednak, że właściciel nigdy nie może obciążyć najemcy ekonomicznym kosztem podatku. Na podstawie zasady swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że najemca oprócz czynszu zwraca właścicielowi określone koszty związane z lokalem, w tym kwotę odpowiadającą podatkowi od nieruchomości. Taki zapis działa jednak tylko między stronami umowy i nie zmienia tego, kto jest podatnikiem wobec organu podatkowego.

Najbezpieczniejsze są jasne postanowienia umowy, z których wynika, czy podatek jest elementem czynszu, opłatą dodatkową, refakturowanym kosztem czy składnikiem rozliczenia eksploatacyjnego. W praktyce przydatne jest też sprawdzenie, jak strony rozliczały się dotychczas i czy najemca przez lata akceptował taki sposób naliczania opłat.

Przy lokalach komercyjnych często pojawia się pytanie, czy właściciel może doliczać najemcy podatek od nieruchomości obok czynszu. Szersze omówienie podobnych rozliczeń znajdziesz w materiale o tym, jakie są obowiązki przy wynajmie.

Co jeśli w umowie nie ma zapisu o podatku?

Jeżeli umowa najmu nie przewiduje, że najemca ma zwracać właścicielowi kwotę odpowiadającą podatkowi od nieruchomości, żądanie właściciela należy oceniać ostrożnie. Samo to, że właściciel jest podatnikiem, nie daje automatycznie podstawy do pobierania od najemcy dodatkowej kwoty ponad uzgodniony czynsz i opłaty.

Znaczenie ma jednak całość relacji stron. Jeżeli przez wiele lat właściciel wystawiał rozliczenia obejmujące taki koszt, a najemca je przyjmował i płacił bez zastrzeżeń, właściciel może twierdzić, że strony dorozumianie ustaliły taki sposób rozliczeń. Nie zawsze taki argument będzie przesądzający, ale w sporze sądowym może mieć duże znaczenie.

W przypadku żądania zwrotu zapłaconych kwot trzeba też pamiętać o przedawnieniu. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego ogólny termin przedawnienia wynosi 6 lat, natomiast roszczenia o świadczenia okresowe oraz roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przedawniają się z upływem 3 lat. Przy rozliczeniach czynszowych lub opłatach pobieranych cyklicznie najczęściej trzeba więc brać pod uwagę termin trzyletni, choć ostateczna ocena zależy od podstawy konkretnego roszczenia.

Kiedy najemca lub dzierżawca może być podatnikiem?

Najemca albo dzierżawca może być podatnikiem podatku od nieruchomości przede wszystkim wtedy, gdy posiada nieruchomość lub jej część stanowiącą własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego i spełnione są warunki z art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dotyczy to m.in. posiadania wynikającego z umowy zawartej z właścicielem albo z innego tytułu prawnego.

Przykładowo przedsiębiorca, który dzierżawi grunt gminny albo korzysta z budynku należącego do Skarbu Państwa, nie powinien automatycznie zakładać, że podatek zawsze zapłaci właściciel. W takich przypadkach trzeba sprawdzić status właściciela, tytuł prawny posiadania i treść decyzji lub deklaracji podatkowych.

Odrębną kategorią spraw są sytuacje, w których osoba włada nieruchomością nie jako najemca, lecz jako posiadacz samoistny albo w których występuje użyczenie obiektu do działalności gospodarczej. Wtedy przydatne może być omówienie relacji między użyczeniem i podatkiem od nieruchomości.

Czy najemca może sam zapłacić podatek do gminy?

Jeżeli podatnikiem jest właściciel, najemca nie staje się podatnikiem tylko dlatego, że faktycznie dokona przelewu do gminy. Aktualna Ordynacja podatkowa przewiduje jednak w art. 62b szczególne przypadki zapłaty podatku przez osobę inną niż podatnik. Zapłaty może dokonać m.in. najbliższa rodzina podatnika, aktualny właściciel przedmiotu hipoteki przymusowej lub zastawu skarbowego, a także inny podmiot, jeżeli kwota podatku nie przekracza 1000 zł i dowód zapłaty nie budzi wątpliwości co do przeznaczenia wpłaty.

W typowej relacji najmu lokalu użytkowego praktyczniej jest, aby podatek wobec gminy regulował właściciel jako podatnik, a najemca – jeśli tak wynika z umowy – zwracał mu ustaloną kwotę w ramach rozliczeń umownych. Wpłaty bezpośrednio do gminy dokonywane przez najemcę mogą powodować spory co do skuteczności zapłaty, zwłaszcza przy wyższych kwotach.

Terminy i praktyczne obowiązki podatnika

Jeżeli podatnikiem jest osoba fizyczna, podatek od nieruchomości co do zasady ustala organ podatkowy w decyzji, a płatność następuje w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Jeżeli kwota podatku nie przekracza 100 zł, płatność jest jednorazowa w terminie płatności pierwszej raty.

Osoby prawne, jednostki organizacyjne i spółki niemające osobowości prawnej co do zasady składają deklarację na podatek od nieruchomości do 31 stycznia, a jeśli obowiązek powstał później – w terminie 14 dni od zdarzenia uzasadniającego powstanie obowiązku. Podatek wpłacają bez wezwania na rachunek właściwej gminy w ratach do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń do 31 stycznia.

Te terminy są istotne dla właściciela albo innego podatnika, ale nie przesądzają automatycznie o obowiązkach najemcy wobec właściciela. Obowiązki najemcy wynikają przede wszystkim z umowy najmu, aneksów oraz przyjętej przez strony praktyki rozliczeń.

FAQ

Podsumowanie

W typowym najmie prywatnego lokalu podatek od nieruchomości obciąża wobec gminy właściciela, a nie najemcę. Najemca jest posiadaczem zależnym, więc sam fakt korzystania z lokalu nie czyni go podatnikiem. Wyjątki dotyczą przede wszystkim nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego oraz sytuacji posiadania samoistnego.

Nie należy jednak mylić obowiązku podatkowego z ekonomicznym rozliczeniem kosztów. Jeżeli umowa najmu przewiduje, że najemca zwraca właścicielowi kwotę odpowiadającą podatkowi od nieruchomości, właściciel może dochodzić takiej należności na podstawie umowy. Jeżeli takiego zapisu nie ma, o zasadności żądania decydują konkretne dokumenty, dotychczasowa praktyka i przepisy o przedawnieniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 707 - ELI/Dziennik Ustaw.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1071 ze zm. - ISAP.
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 622 - ELI/Dziennik Ustaw.
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 1992 r., sygn. akt SA/Ka 930/92.
5. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 maja 2008 r., sygn. akt I FPS 8/07, z uwzględnieniem późniejszego wprowadzenia art. 62b Ordynacji podatkowej.