Odpowiedzialność agencji nieruchomości za sprawdzenie dokumentów

Fałszywe pełnomocnictwo przy sprzedaży mieszkania

Przy sprzedaży nieruchomości należącej do kilku współwłaścicieli potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wynika to z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli jeden współwłaściciel nie stawia się osobiście do aktu notarialnego, może udzielić drugiemu współwłaścicielowi pełnomocnictwa. Przy sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego, ponieważ art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga aktu notarialnego dla umowy przenoszącej własność nieruchomości, a art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że pełnomocnictwo do czynności wymagającej szczególnej formy powinno być udzielone w tej samej formie.

Jeżeli pełnomocnictwo okazało się podrobione albo osoba podpisująca akt działała jako pełnomocnik bez umocowania, zastosowanie ma art. 103 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Z tych przepisów wynika, że ważność umowy zawartej w imieniu innej osoby przez osobę niemającą umocowania zależy od potwierdzenia umowy przez osobę, w której imieniu umowę zawarto. Do czasu potwierdzenia występuje stan niepewności prawnej, określany w praktyce jako bezskuteczność zawieszona.

Jeżeli drugi współwłaściciel przyjechał do Polski i potwierdził sprzedaż, umowa co do zasady staje się skuteczna. Nadal jednak pozostaje pytanie, kto powinien pokryć koszty powstałe przez wadliwe przeprowadzenie transakcji, na przykład koszty podróży, dodatkowych czynności notarialnych, opłat sądowych, obsługi prawnej albo dodatkowych kosztów kredytu.

Ostrzeżenie w księdze wieczystej i rękojmia wiary publicznej

Jeżeli sąd wieczystoksięgowy dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, może ujawnić ostrzeżenie. Podstawą jest art. 626¹³ § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Ostrzeżenie ma bardzo istotne znaczenie praktyczne. Zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, uregulowana w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, chroni nabywcę działającego w zaufaniu do treści księgi wieczystej, ale nie działa bezwarunkowo. Art. 6 ust. 1 tej ustawy wyłącza rękojmię, jeżeli nabywca działał w złej wierze. Natomiast art. 8 tej ustawy wskazuje, że ostrzeżenie ujawnione w księdze wieczystej również wyłącza rękojmię.

Jeżeli po potwierdzeniu umowy przez rzeczywistego współwłaściciela stan prawny został wyjaśniony, należy rozważyć złożenie wniosku o wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty wykazujące, że niezgodność już nie istnieje, na przykład akt notarialny potwierdzający umowę albo inne dokumenty wymagane przez sąd wieczystoksięgowy.

Odpowiedzialność agencji nieruchomości za dokumenty

Odpowiedzialność agencji trzeba oceniać przede wszystkim przez treść umowy pośrednictwa. Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, a umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Jeżeli w umowie zapisano, że pośrednik ma skompletować i sprawdzić dokumenty potrzebne do sprzedaży, to taki zapis nie jest pustą deklaracją. Oznacza on obowiązek działania z należytą starannością. Art. 355 § 1 Kodeksu cywilnego nakazuje dłużnikowi zachować staranność ogólnie wymaganą w stosunkach danego rodzaju, a art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego zaostrza ten standard wobec przedsiębiorcy, ponieważ należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej określa się z uwzględnieniem zawodowego charakteru tej działalności.

Nie oznacza to, że pośrednik zawsze odpowiada za każde fałszerstwo dokumentu. Pośrednik nie jest biegłym grafologiem i nie ma takich samych kompetencji jak organy ścigania. Jednak jeżeli miał obowiązek sprawdzenia dokumentów, powinien co najmniej zweryfikować ich formę, kompletność, zgodność danych z księgą wieczystą i aktem własności, umocowanie osoby sprzedającej oraz oczywiste nieprawidłowości. W praktyce może to obejmować również kontakt z osobą, która rzekomo udzieliła pełnomocnictwa, zwłaszcza gdy transakcja dotyczy nieruchomości o znacznej wartości, a pełnomocnictwo pochodzi z zagranicy lub budzi wątpliwości.

Jeżeli agencja nienależycie wykonała umowę, podstawą roszczenia jest art. 471 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że dłużnik ma obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie albo nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Warto sprawdzić, czy pośrednik posiadał aktualne ubezpieczenie OC. Art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej dla pośrednika w obrocie nieruchomościami za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Dane ubezpieczyciela mogą być potrzebne do zgłoszenia szkody.

Odpowiedzialność notariusza

Równolegle należy ocenić odpowiedzialność notariusza. Zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.

Art. 80 § 2 Prawa o notariacie nakazuje notariuszowi czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne. Z kolei art. 80 § 3 Prawa o notariacie nakłada na notariusza obowiązek udzielania stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Art. 81 Prawa o notariacie zobowiązuje notariusza do odmowy dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.

Notariusz podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC na podstawie art. 19a Prawa o notariacie. Jeżeli szkoda wynika z czynności notarialnej, zgłoszenie roszczenia można skierować do notariusza oraz do jego ubezpieczyciela.

Trzeba jednak zachować ostrożność w ocenie winy notariusza. W wyroku z dnia 20 stycznia 2004 r., sygn. II CK 357/02, Sąd Najwyższy wskazał, że sporządzenie aktu notarialnego na podstawie sfałszowanego dokumentu nie zawsze samo przez się oznacza niedochowanie należytej staranności przez notariusza. Odpowiedzialność zależy od konkretnych okoliczności, w tym od rodzaju dokumentu, widocznych nieprawidłowości, przebiegu czynności oraz tego, czy notariusz miał podstawy do powzięcia wątpliwości.

Jakich kosztów można dochodzić?

Zakres odszkodowania określa art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami zobowiązany do odszkodowania odpowiada tylko za normalne następstwa działania albo zaniechania, z którego wynikła szkoda, a naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby szkody nie wyrządzono.

W praktyce kupujący może rozważyć dochodzenie między innymi:

• kosztów podróży rzeczywistego współwłaściciela, jeżeli kupujący poniósł je po to, aby doprowadzić do potwierdzenia umowy;
• kosztów dodatkowych aktów notarialnych, tłumaczeń, pełnomocnictw, poświadczeń albo legalizacji dokumentów;
• opłat sądowych i urzędowych związanych z wpisami lub wykreśleniem ostrzeżenia w księdze wieczystej;
• kosztów pomocy prawnej, jeżeli były celowe i pozostawały w normalnym związku ze zdarzeniem;
• dodatkowych kosztów kredytu, ubezpieczenia pomostowego albo opóźnienia uruchomienia finansowania, jeżeli da się wykazać ich związek ze sporną sytuacją.

Nie każde poniesione rozczarowanie daje podstawę do odszkodowania. Trzeba wykazać konkretną szkodę majątkową, jej wysokość oraz związek przyczynowy z nienależytym działaniem pośrednika albo notariusza.

Jak przygotować wezwanie do zapłaty?

Przed pozwem warto skierować pisemne wezwanie do zapłaty do pośrednika, notariusza albo ubezpieczyciela OC. W piśmie należy opisać transakcję, wskazać naruszone obowiązki, podać podstawę prawną roszczenia oraz wyliczyć szkodę.

Do wezwania warto dołączyć kopię umowy pośrednictwa, akt notarialny, dokumenty z księgi wieczystej, korespondencję z agencją, rachunki i faktury, potwierdzenia przelewów, dokumenty dotyczące podróży oraz potwierdzenia opłat sądowych. Jeżeli pełnomocnictwo zostało uznane za sfałszowane, znaczenie mogą mieć także dokumenty z postępowania karnego. Podrobienie dokumentu może wypełniać znamiona czynu z art. 270 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.

Jeżeli sprawa trafi do sądu, trzeba liczyć się z tym, że sąd będzie badał nie tylko sam fakt użycia fałszywego pełnomocnictwa, ale także to, czy pośrednik albo notariusz mogli i powinni byli wykryć nieprawidłowość przy zachowaniu wymaganej staranności.

FAQ

Czy agencja nieruchomości zawsze odpowiada za fałszywe pełnomocnictwo?

Nie zawsze. Odpowiedzialność zależy od treści umowy pośrednictwa, zakresu obowiązków agencji, standardu należytej staranności z art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego oraz tego, czy fałszerstwo było możliwe do wykrycia przy profesjonalnym działaniu.

Czy potwierdzenie umowy przez właściciela naprawia problem?

Co do zasady tak, jeżeli osoba, w której imieniu zawarto umowę bez umocowania, potwierdzi ją na podstawie art. 103 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Potwierdzenie nie usuwa jednak automatycznie szkód, które kupujący poniósł przez wadliwe przygotowanie transakcji.

Czy można żądać zwrotu całej prowizji pośrednika?

To zależy od okoliczności. Jeżeli ostatecznie doszło do skutecznej sprzedaży, zwrot całej prowizji może być trudny. Możliwe jest jednak żądanie częściowego zwrotu wynagrodzenia albo odszkodowania, jeżeli usługa została wykonana nienależycie i spowodowała szkodę.

Czy notariusz odpowiada za każdy sfałszowany dokument?

Nie. Art. 49 Prawa o notariacie przewiduje odpowiedzialność notariusza z uwzględnieniem szczególnej staranności, ale trzeba wykazać naruszenie obowiązków. Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że sam fakt posłużenia się fałszywym dokumentem nie zawsze wystarcza do przypisania notariuszowi odpowiedzialności.

Co zrobić w pierwszej kolejności po wykryciu fałszywego pełnomocnictwa?

Należy zabezpieczyć dokumenty, pobrać aktualny odpis księgi wieczystej, ustalić stanowisko rzeczywistego właściciela, skontaktować się z notariuszem i pośrednikiem, a następnie przygotować pisemne zgłoszenie szkody do właściwych podmiotów oraz ich ubezpieczycieli OC.

Źródła

• art. 99 § 1, art. 103 § 1-3, art. 158, art. 199, art. 355 § 1-2, art. 361 § 1-2, art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• art. 626¹³ § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• art. 5, art. 6 ust. 1, art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 19a, art. 49, art. 80 § 2-3, art. 81 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie
• art. 180 ust. 3, art. 181 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• art. 270 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2004 r., sygn. II CK 357/02