Testament cudzoziemca dotyczący mieszkania w Polsce

Czy cudzoziemiec może zapisać mieszkanie lub prawo do lokalu w Polsce?

Cudzoziemiec może rozporządzić na wypadek śmierci majątkiem znajdującym się w Polsce, w tym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Prawo to jest zbywalne, podlega dziedziczeniu i może należeć do kilku osób w udziałach. Sam fakt, że testator nie ma polskiego obywatelstwa ani miejsca zamieszkania w Polsce, nie pozbawia go możliwości wskazania osób, które mają nabyć to prawo.

Trzeba jednak odróżnić potoczne sformułowanie „zapisuję mieszkanie” od prawidłowej konstrukcji prawnej. Dokument powinien jasno określać, czy wskazane osoby są spadkobiercami w oznaczonych udziałach, zapisobiercami albo beneficjentami innego rozrządzenia przewidzianego przez prawo właściwe dla spadku. Przy majątku transgranicznym nie należy samodzielnie kopiować polskiego wzoru testamentu do dokumentu sporządzanego według prawa jednego ze stanów USA.

Jeżeli wolą testatora jest, aby przyjaciółka otrzymała udział 1/2, a określeni członkowie rodziny łącznie drugi udział 1/2, trzeba wskazać ich jednoznacznie oraz ustalić, co ma się stać, gdy któraś z tych osób umrze przed testatorem, odrzuci spadek albo nie będzie mogła dziedziczyć. Jeżeli przyjaciółka ma dodatkowo korzystać z całego lokalu, sama deklaracja takiego życzenia może być niewystarczająca. Potrzebne może być odrębne, prawnie skuteczne rozrządzenie dotyczące korzystania z lokalu, rozliczeń i kosztów.

Kiedy polski sąd może prowadzić sprawę spadkową po obywatelu USA?

Dla spadków otwartych od 17 sierpnia 2015 r. podstawowym aktem jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 650/2012. Zgodnie z jego art. 4 jurysdykcję do rozpoznania całego spadku mają co do zasady sądy państwa członkowskiego, w którym zmarły miał miejsce zwykłego pobytu w chwili śmierci. Jeżeli testator stale mieszkał w USA, ta reguła nie daje jurysdykcji ogólnej sądowi polskiemu, ponieważ Stany Zjednoczone nie są państwem członkowskim UE uczestniczącym w tym systemie.

Wtedy należy zbadać jurysdykcję dodatkową z art. 10 rozporządzenia. Polski sąd może rozpoznać cały spadek, jeżeli w chwili śmierci w Polsce znajdowały się składniki spadku, a zmarły miał polskie obywatelstwo. Może to być możliwe także wtedy, gdy wcześniej miał miejsce zwykłego pobytu w Polsce, a od jego zmiany do chwili wszczęcia sprawy nie upłynęło więcej niż pięć lat.

Jeżeli żadna z tych przesłanek nie zachodzi, lecz składnik spadku znajduje się w Polsce, polski sąd może na podstawie art. 10 ust. 2 rozporządzenia orzekać tylko o składnikach położonych w Polsce, o ile żaden sąd państwa członkowskiego nie ma jurysdykcji do całego spadku na podstawie art. 10 ust. 1. W typowym przypadku obywatela USA stale mieszkającego w USA, który posiada jedynie prawo do lokalu w Polsce i nie był wcześniej związany miejscem zwykłego pobytu z innym państwem UE, polskie postępowanie będzie więc najczęściej ograniczone do polskiego składnika majątku.

Nie jest już prawidłowe automatyczne twierdzenie, że sam fakt położenia mieszkania w Polsce zawsze daje polskiemu sądowi wyłączną jurysdykcję w całej sprawie spadkowej. Zakres jurysdykcji trzeba ustalić według rozporządzenia nr 650/2012, a istnienie składnika spadku w danym państwie ocenia się na chwilę śmierci. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 7 listopada 2024 r. w sprawie C-291/23.

Właściwość miejscową polskiego sądu ustala się następnie według art. 628 Kodeksu postępowania cywilnego. Gdy zmarły nie miał ostatniego miejsca zwykłego pobytu w Polsce, właściwy jest co do zasady sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część.

W sprawach z elementem zagranicznym postępowanie sądowe bywa bezpieczniejsze niż notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, zwłaszcza gdy trzeba ustalać prawo obce, zakres zagranicznego testamentu albo krąg spadkobierców. Notariusz może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia tylko wtedy, gdy ma do tego jurysdykcję, wszyscy zainteresowani mogą uczestniczyć, a stan prawny i faktyczny nie budzi wątpliwości. Praktyczne porównanie obu dróg omawia materiał: stwierdzenie nabycia spadku - sąd czy notariusz.

Jakie prawo będzie właściwe dla spadku i testamentu?

Jurysdykcja sądu i prawo właściwe to dwie odrębne kwestie. Polski sąd może prowadzić postępowanie dotyczące prawa do lokalu w Polsce, ale nie oznacza to automatycznie stosowania polskiego prawa spadkowego.

Zgodnie z art. 21 rozporządzenia nr 650/2012 całemu spadkowi podlega co do zasady prawo państwa, w którym zmarły miał miejsce zwykłego pobytu w chwili śmierci. Reguła ma charakter uniwersalny, dlatego polski sąd może zastosować prawo państwa spoza UE. W przypadku osoby stale mieszkającej w USA będzie to zasadniczo prawo amerykańskie ustalone z uwzględnieniem właściwego systemu stanowego.

Obywatel USA może w testamencie dokonać wyboru prawa państwa swojego obywatelstwa na podstawie art. 22 rozporządzenia. Nie może natomiast wybrać prawa polskiego tylko dlatego, że ma lokal w Polsce, chyba że posiada również polskie obywatelstwo. Ponieważ Stany Zjednoczone mają wiele terytorialnych systemów prawa spadkowego, właściwy stan ustala się według art. 36 rozporządzenia, w pierwszej kolejności z uwzględnieniem amerykańskich norm kolizyjnych, a gdy nie dają one odpowiedzi, według jednostki terytorialnej najściślej związanej ze sprawą.

Prawo właściwe dla spadku reguluje między innymi krąg spadkobierców, wielkość udziałów, skuteczność rozrządzeń testamentowych, uprawnienia osób bliskich do części spadku, odpowiedzialność za długi i dział spadku. Polskie prawo pozostaje natomiast istotne dla treści oraz rejestracji prawa do lokalu, wpisów w księdze wieczystej, wymogów postępowania przed polskim sądem i dopuszczalnych praw rzeczowych.

W sprawach z USA trzeba dodatkowo uwzględnić odesłanie, czyli renvoi, przewidziane w art. 34 rozporządzenia. Jeżeli prawo właściwego stanu USA zostanie wskazane na podstawie ogólnej reguły miejsca zwykłego pobytu, jego normy kolizyjne mogą odesłać sprawę dotyczącą majątku w Polsce do prawa polskiego. Skutek zależy między innymi od kwalifikacji spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawie obcym. Odesłania co do zasady nie stosuje się natomiast wtedy, gdy testator skutecznie wybrał prawo swojego obywatelstwa na podstawie art. 22. Z tego powodu wybór prawa może zmienić nie tylko przewidywalność postępowania, ale także ostateczny system prawa zastosowany do spadku.

Czy warto sporządzić osobny testament dotyczący majątku w Polsce?

Osobny testament ograniczony do składników majątku położonych w Polsce jest dopuszczalny i często ułatwia postępowanie. Nie jest jednak obowiązkowy ani automatycznie lepszy w każdej sytuacji. Najważniejsze jest skoordynowanie go z testamentem dotyczącym majątku w USA.

Każdy dokument powinien precyzyjnie określać swój zakres. W testamencie dotyczącym Polski warto dokładnie opisać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wskazać adres, spółdzielnię, numer księgi wieczystej, jeżeli została założona, udziały beneficjentów oraz rozwiązania zastępcze na wypadek wcześniejszej śmierci któregoś z nich. Należy również sprawdzić, czy późniejszy testament amerykański nie zawiera ogólnej klauzuli odwołującej wszystkie wcześniejsze testamenty.

Nie należy umieszczać w dwóch testamentach sprzecznych rozrządzeń dotyczących tego samego składnika. Bezpieczne dokumenty powinny wyraźnie wskazywać, że testament dotyczący Polski nie odwołuje rozrządzeń dotyczących majątku w USA, a testament amerykański nie odwołuje testamentu polskiego, z wyjątkiem ściśle określonych postanowień. Ostateczne brzmienie takich klauzul powinno zostać sprawdzone zarówno przez prawnika znającego prawo właściwego stanu USA, jak i przez polskiego prawnika zajmującego się spadkami transgranicznymi.

Jaka forma testamentu sporządzonego w USA będzie uznana w Polsce?

Forma testamentu nie jest oceniana wyłącznie według polskiego Kodeksu cywilnego. Polska jest stroną Konwencji haskiej z 5 października 1961 r. dotyczącej kolizji praw w przedmiocie formy rozrządzeń testamentowych, a jej stosowanie zachowuje rozporządzenie nr 650/2012. Testament pisemny może być uznany za ważny pod względem formy między innymi wtedy, gdy odpowiada prawu miejsca jego sporządzenia, prawu państwa obywatelstwa testatora, prawu jego miejsca zamieszkania lub zwykłego pobytu z chwili sporządzenia albo śmierci, a w odniesieniu do nieruchomości także prawu miejsca jej położenia.

Materialną dopuszczalność i ważność rozrządzenia ocenia się odrębnie, co do zasady według prawa, które byłoby właściwe dla spadku, gdyby testator zmarł w dniu sporządzenia testamentu, z możliwością dokonania wyboru prawa obywatelstwa. Dlatego dokument zgodny formalnie z prawem stanu USA może nadal wymagać oceny pod kątem zdolności testatora, dopuszczalności wskazanych rozrządzeń, wad oświadczenia woli i praw osób bliskich.

W USA zakres kompetencji notary public różni się od roli polskiego notariusza. Samo poświadczenie podpisu przez amerykańskiego notariusza nie zastępuje wymagań dotyczących świadków, podpisu testatora lub innych warunków przewidzianych przez prawo danego stanu. Testament powinien więc przygotować lub sprawdzić prawnik zajmujący się planowaniem spadkowym w stanie związanym z testatorem.

Alternatywą może być sporządzenie testamentu przed polskim notariuszem podczas pobytu w Polsce. Jeżeli testator nie zna języka polskiego, konieczny będzie udział tłumacza przysięgłego. Ta forma nie rozwiązuje jednak sama problemu prawa właściwego ani kolizji z testamentem amerykańskim.

Apostille, tłumaczenie i dokumenty potrzebne w Polsce

Po śmierci testatora polski sąd lub notariusz będzie potrzebował przede wszystkim aktu zgonu, testamentu w oryginale albo urzędowo poświadczonego odpisu, dokumentów określających stan cywilny i pokrewieństwo, danych dotyczących prawa do lokalu oraz informacji o innych postępowaniach spadkowych. Jeżeli w USA zapadło orzeczenie probate court albo został wydany urzędowy odpis testamentu, również te dokumenty mogą być istotne.

Dokumenty urzędowe wystawione w USA są co do zasady opatrywane apostille zgodnie z Konwencją haską z 5 października 1961 r. znoszącą wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych. Apostille potwierdza autentyczność podpisu, charakter osoby podpisującej i pieczęć, ale nie potwierdza prawidłowości treści testamentu ani tego, że rozrządzenie jest skuteczne.

Nie każdy testament prywatny może zostać bezpośrednio opatrzony apostille. Apostille może dotyczyć na przykład urzędowego poświadczenia podpisu, poświadczonego odpisu albo dokumentu sądowego. Rodzaj dokumentu i właściwy organ zależą od stanu, w którym został wystawiony.

Dokumenty sporządzone w języku angielskim trzeba przedłożyć z tłumaczeniem na język polski wykonanym przez tłumacza przysięgłego. Sąd może również potrzebować ustalenia treści prawa obcego. Chociaż sąd ustala prawo obce z urzędu, praktycznie pomocne bywają teksty przepisów, opinia prawnika z danego stanu lub ekspertyza wyjaśniająca sposób dziedziczenia i skutki testamentu.

Amerykańskie orzeczenie spadkowe nie zawsze wystarczy samo do ujawnienia praw do lokalu w Polsce. Zależnie od jego treści, zakresu jurysdykcji oraz charakteru prawa do lokalu może być potrzebne polskie postępowanie spadkowe, uznanie zagranicznego orzeczenia albo dodatkowe dokumenty wymagane przez sąd wieczystoksięgowy lub spółdzielnię.

Czy spadkobierca z USA potrzebuje zezwolenia na nabycie prawa do lokalu?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, a nie prawem własności nieruchomości ani użytkowaniem wieczystym. Z tego względu jego nabycie co do zasady nie jest objęte obowiązkiem uzyskania zezwolenia przewidzianego w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Inaczej może być, gdy przedmiotem spadku jest odrębna własność lokalu, grunt, udział w nieruchomości albo użytkowanie wieczyste. Wtedy trzeba sprawdzić ustawowe zwolnienia i ewentualny obowiązek uzyskania zezwolenia. Samodzielny lokal mieszkalny jest często objęty zwolnieniem, lecz znaczenie mogą mieć między innymi położenie w strefie nadgranicznej i charakter nieruchomości.

Podatek od spadku i obowiązki po nabyciu

Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wykonywanego w Polsce co do zasady podlega polskiemu podatkowi od spadków i darowizn. Wysokość podatku, kwota wolna i możliwość zwolnienia zależą przede wszystkim od stopnia pokrewieństwa, wartości nabytego prawa oraz terminowego zgłoszenia nabycia. Przyjaciółka testatora nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny tylko z powodu długoletniej relacji osobistej.

Także w przypadku członków najbliższej rodziny trzeba sprawdzić warunki zwolnienia z art. 4a ustawy. W chwili nabycia spadkobierca powinien mieć obywatelstwo polskie, obywatelstwo państwa UE lub EOG albo miejsce stałego pobytu w jednym z tych państw. Krewny, który jest wyłącznie obywatelem USA i stale mieszka w USA, może więc nie spełnić warunków pełnego zwolnienia mimo bliskiego pokrewieństwa.

Osoba uprawniona do zwolnienia rodzinnego składa formularz SD-Z2 co do zasady w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia, wydania europejskiego poświadczenia spadkowego albo wydania odpowiedniego dokumentu przez organ państwa obcego. Od 7 stycznia 2026 r. w określonych przypadkach możliwe jest przywrócenie uchybionego terminu, jeżeli opóźnienie nastąpiło bez winy spadkobiercy; wniosek składa się w ciągu 7 dni od ustania przyczyny uchybienia wraz ze zgłoszeniem SD-Z2.

Po potwierdzeniu dziedziczenia może być również konieczne przedstawienie dokumentów spółdzielni oraz dokonanie wpisu w księdze wieczystej, jeżeli jest prowadzona. Obowiązki podatkowe pozostałych spadkobierców i właściwy formularz należy ustalić według ich indywidualnej sytuacji.

FAQ

Podsumowanie

Obywatel USA może skutecznie rozporządzić spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu w Polsce, ale dokument musi być zgodny z prawem właściwym dla spadku i skoordynowany z innymi testamentami. Dla spadków otwartych od 17 sierpnia 2015 r. zakres jurysdykcji polskiego sądu ustala się przede wszystkim na podstawie rozporządzenia nr 650/2012. W typowej sprawie osoby stale mieszkającej w USA polski sąd może orzekać tylko o majątku znajdującym się w Polsce, a jednocześnie stosować prawo właściwego stanu USA. Przed podpisaniem testamentu warto przeanalizować jego treść po obu stronach Atlantyku, ponieważ największe ryzyka wynikają z kolizji dokumentów, niejasnego wyboru prawa i nieprawidłowej formy.

Źródła i podstawa prawna

1. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 650/2012 z 4 lipca 2012 r. – tekst w EUR-Lex.
2. Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 628, art. 1138 i przepisy o uznawaniu orzeczeń zagranicznych – tekst w ELI.
3. Konwencja haska z 5 października 1961 r. dotycząca kolizji praw w przedmiocie formy rozrządzeń testamentowych – tekst konwencji.
4. Konwencja haska z 5 października 1961 r. znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych – tekst konwencji apostille.
5. Wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 7 listopada 2024 r., C-291/23, Hantoch – orzeczenie w EUR-Lex.
6. Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – tekst w ELI.
7. Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – tekst w ELI.