Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej po spłacie długu

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – od czego zacząć

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość i co do zasady służy zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli zabezpieczona wierzytelność wygasła, właściciel nieruchomości może domagać się usunięcia wpisu z działu IV księgi wieczystej.

Podstawowa zasada jest prosta: hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności. Stanowi tak art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Samo wygaśnięcie hipoteki w sensie materialnoprawnym nie powoduje jednak automatycznego usunięcia wpisu z księgi. Aby dział IV został oczyszczony, trzeba złożyć wniosek wieczystoksięgowy.

W praktyce oznacza to, że po spłacie zadłużenia, po umorzeniu kredytu, po spłacie długu spadkodawcy albo po definitywnym rozliczeniu egzekucji należy zebrać dokumenty i wystąpić do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości.

Jaki wniosek złożyć i do jakiego sądu

Wniosek składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego, wydziału ksiąg wieczystych, który prowadzi daną księgę. Podstawę wpisu i wykreślenia stanowią art. 31 ust. 1 i 2 oraz art. 626² § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego w zw. z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

We wniosku należy wskazać numer księgi wieczystej, oznaczyć żądanie wykreślenia konkretnej hipoteki z działu IV oraz dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu. Jeżeli działa Pan jako spadkobierca, trzeba wykazać również następstwo prawne po właścicielu lub dłużniku, o ile nie wynika ono już z treści księgi i załączonych dokumentów.

Jakie dokumenty są podstawą wykreślenia hipoteki

Kluczowy jest art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy. W praktyce przy wykreśleniu hipoteki najczęściej chodzi o oświadczenie wierzyciela o zgodzie na wykreślenie hipoteki, potocznie nazywane listem mazalnym.

Nie ma ogólnego wymogu, aby zgoda wierzyciela była sporządzona w formie aktu notarialnego. Co do zasady wystarczy pisemne oświadczenie wierzyciela z podpisem notarialnie poświadczonym. To ważne, bo często błędnie przyjmuje się, że zawsze potrzebny jest akt notarialny.

Jeżeli hipoteka zabezpieczała wierzytelność banku, dokument najczęściej wystawia bank albo jego następca prawny. Gdy doszło do przeniesienia wierzytelności, znaczenie ma to, czy wraz z wierzytelnością przeszła także hipoteka. W bardziej złożonych sprawach warto przeanalizować, czy doszło do cesji wierzytelności a wpisu hipotecznego, bo od tego zależy, kto powinien wydać zgodę na wykreślenie.

Jeżeli wpis dotyczy dawnych wierzytelności bankowych, a wierzyciel już nie działa, problem może wymagać ustalenia następcy prawnego. W takich sytuacjach pomocny bywa także materiał o tym, jak wygląda wykreślenie hipoteki po sprawie związanej z likwidacją banku.

Czy zaświadczenie od komornika wystarczy

Nie zawsze. Postanowienie komornika o umorzeniu albo zakończeniu postępowania egzekucyjnego potwierdza los konkretnej egzekucji, ale nie musi samo przez się dowodzić, że wygasła wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Egzekucja mogła zostać zakończona z różnych przyczyn, w tym formalnych.

Dlatego w sprawie opisanej w pytaniu najważniejsze będzie ustalenie, czy zabezpieczona hipoteką wierzytelność została w całości spłacona albo w inny sposób wygasła. Jeżeli suma faktycznie zapłacona jest niższa niż suma hipoteki wpisana w księdze, nie przesądza to jeszcze o problemie. Suma hipoteki nie musi być równa wysokości rzeczywistego zadłużenia — jest górną granicą odpowiedzialności hipotecznej, co wynika z konstrukcji hipoteki uregulowanej w art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Z tego powodu sąd wieczystoksięgowy będzie badał przede wszystkim, czy przedłożony dokument stanowi wystarczającą podstawę wpisu w rozumieniu art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a nie to, czy sama egzekucja została zakończona. Jeżeli ma Pan tylko pisma od komorników, może to być za mało bez wyraźnego oświadczenia wierzyciela.

Spadkobierca a wykreślenie hipoteki

Jeżeli nieruchomość została odziedziczona, trzeba odróżnić dwie kwestie: przejście własności nieruchomości oraz wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Sam fakt dziedziczenia nie usuwa obciążenia z działu IV księgi wieczystej. Hipoteka nadal obciąża nieruchomość, niezależnie od zmiany właściciela.

Jeżeli spadkobierca spłacił dług spadkodawcy, może domagać się wydania dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki. W zależności od stanu sprawy przydatne mogą być także materiały dotyczące wykreślenia hipoteki po śmierci kredytobiorcy.

Jeżeli księga wieczysta nadal jako właściciela wskazuje zmarłego, zwykle warto równolegle zadbać także o ujawnienie spadkobiercy w dziale II księgi wieczystej. Obowiązek ujawnienia zmiany właściciela wynika z art. 35 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Co zrobić, gdy wierzyciel nie wydaje zgody

Jeżeli zabezpieczona wierzytelność wygasła, właściciel nieruchomości może żądać od wierzyciela dokonania czynności potrzebnych do usunięcia hipoteki. Podstawą materialnoprawną jest art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z zasadą, że hipoteka nie może istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza.

Jeżeli wierzyciel odmawia złożenia wymaganego oświadczenia, możliwe jest wystąpienie do sądu z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Prawomocny wyrok może zastąpić takie oświadczenie na podstawie art. 64 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz art. 1047 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

To rozwiązanie jest szczególnie istotne wtedy, gdy wierzyciel formalnie istnieje, ale bezpodstawnie odmawia wydania zgody mimo całkowitej spłaty długu. Jeżeli natomiast nie wiadomo, kto jest następcą prawnym wierzyciela, sprawa może wymagać najpierw ustalenia tego podmiotu i zgromadzenia dokumentów potwierdzających przejście praw.

Zobacz również:

• wykreślenie wpisów związanych z egzekucjami z księgi wieczystej

Jak sąd bada wniosek o wykreślenie hipoteki

Zakres badania w postępowaniu wieczystoksięgowym jest ograniczony. Zgodnie z art. 626⁸ § 2 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Oznacza to, że referendarz lub sąd nie prowadzi pełnego postępowania dowodowego jak w zwykłym procesie.

W praktyce najczęstsze problemy to:

• brak dokumentu od wierzyciela z właściwą formą podpisu,
• zgoda wystawiona przez podmiot, który nie jest już wierzycielem hipotecznym,
• niezgodność danych z księgą wieczystą,
• brak dokumentów wykazujących następstwo prawne po zmarłym właścicielu lub wierzycielu,
• błędnie wypełniony formularz KW-WPIS.

Jeżeli wniosek zostanie oddalony albo zwrócony z przyczyn formalnych, warto najpierw ustalić dokładnie, czego zabrakło. W wielu sprawach problem da się usunąć bez prowadzenia długiego sporu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak różne mogą być podstawy wykreślenia hipoteki i dlaczego sam fakt spłaty nie zawsze kończy sprawę.

FAQ

Czy hipoteka znika automatycznie po spłacie kredytu?

Nie. Choć hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności na podstawie art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wpis w księdze pozostaje do czasu złożenia i uwzględnienia wniosku o wykreślenie.

Czy potrzebny jest akt notarialny zgody wierzyciela?

Co do zasady nie. Zwykle wystarcza dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy postanowienie komornika o zakończeniu egzekucji wystarczy do wykreślenia hipoteki?

Najczęściej nie wystarczy samo w sobie. Trzeba jeszcze wykazać, że wygasła wierzytelność zabezpieczona hipoteką, a najlepiej przedstawić zgodę wierzyciela na wykreślenie.

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Co do zasady opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł na podstawie art. 46 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Co zrobić, gdy wierzyciel nie chce wydać zgody?

Jeżeli wierzytelność rzeczywiście wygasła, można wystąpić do sądu z roszczeniem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Prawomocny wyrok może zastąpić brakujące oświadczenie na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego i art. 1047 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398