Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po likwidacji banku

Czy spłacona hipoteka znika z księgi wieczystej automatycznie?

Nie. Zgodnie z art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego albo z ustawy wynika co innego. Oznacza to, że po całkowitej spłacie kredytu hipoteka przestaje istnieć jako zabezpieczenie długu.

Nie oznacza to jednak automatycznego wykreślenia wpisu z działu IV księgi wieczystej. Księga wieczysta nadal pokazuje dawny wpis, dopóki sąd wieczystoksięgowy nie dokona wykreślenia. Ma to praktyczne znaczenie przy sprzedaży mieszkania, ustanawianiu nowej hipoteki albo badaniu stanu prawnego nieruchomości przez notariusza i kupującego.

Wierzyciel hipoteczny, którego wierzytelność wygasła, ma obowiązek wykonać czynności umożliwiające wykreślenie hipoteki. Wynika to z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W praktyce chodzi przede wszystkim o wydanie zgody na wykreślenie hipoteki, często nazywanej listem mazalnym.

Kto może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Wniosek do sądu wieczystoksięgowego może złożyć aktualny właściciel nieruchomości. Wynika to z art. 626² § 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym wniosek o wpis może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

Jeżeli więc rodzice zaciągnęli kredyt, ale obecnie właścicielem mieszkania jest ich dziecko, to obecny właściciel ma legitymację do złożenia wniosku KW-WPIS o wykreślenie hipoteki. Bezpośredni udział rodziców nie zawsze jest konieczny. Może być jednak potrzebna ich pomoc dowodowa, np. przekazanie umowy kredytowej, potwierdzeń spłaty, korespondencji z bankiem albo pełnomocnictwa do uzyskania dokumentów dotyczących starego kredytu.

Jeżeli rodzice przebywają za granicą, mogą podpisać pełnomocnictwo przed polskim konsulem albo przed zagranicznym notariuszem. W tym drugim przypadku może być potrzebna apostille albo legalizacja, a także tłumaczenie przysięgłe, zależnie od państwa i rodzaju dokumentu.

Jakiego dokumentu wymaga sąd wieczystoksięgowy?

Podstawą wykreślenia hipoteki jest dokument wykazujący, że hipoteka wygasła albo że wierzyciel zgadza się na jej wykreślenie. Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis w księdze wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

W praktyce najczęściej składa się do sądu:

• wniosek KW-WPIS o wykreślenie hipoteki,
• zgodę wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki, czyli list mazalny,
• dokumenty wykazujące następstwo prawne banku, jeżeli zgody udziela inny bank niż wpisany w księdze wieczystej,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej,
• pełnomocnictwo i opłatę skarbową od pełnomocnictwa, jeżeli działa pełnomocnik.

Sąd wieczystoksięgowy bada przede wszystkim treść wniosku, treść i formę dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Wynika to z art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli z dokumentów nie wynika jednoznacznie, że hipoteka może zostać wykreślona, sąd może oddalić wniosek, a wtedy konieczne może być postępowanie procesowe.

Co zrobić, gdy bank wpisany w księdze wieczystej już nie istnieje?

Najpierw trzeba ustalić, czy bank został przejęty, połączony z innym bankiem, przekształcony, sprzedany w części przedsiębiorstwa, czy rzeczywiście zakończył byt prawny bez łatwego do ustalenia następcy. Sama informacja, że oddział banku nie istnieje, nie wystarcza. Oddział nie jest zwykle odrębnym wierzycielem hipotecznym, dlatego znaczenie ma los banku jako osoby prawnej.

Jeżeli bank był spółką i doszło do połączenia przez przejęcie, zastosowanie mają art. 492 § 1 pkt 1 oraz art. 494 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych. Z art. 494 § 1 Kodeksu spółek handlowych wynika sukcesja uniwersalna, czyli przejście praw i obowiązków spółki przejmowanej na spółkę przejmującą. W takiej sytuacji dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki powinien wydać następca prawny dawnego banku.

W praktyce warto sprawdzić:

• pełną nazwę wierzyciela hipotecznego z działu IV księgi wieczystej,
• numer KRS, REGON albo dawną siedzibę banku, jeżeli wynika z dokumentów kredytowych,
• historię wpisów w KRS oraz wzmianki o połączeniach i przejęciach,
• komunikaty Komisji Nadzoru Finansowego, Bankowego Funduszu Gwarancyjnego lub informacje publikowane przez banki przejmujące, jeżeli sprawa dotyczy banku objętego restrukturyzacją, upadłością albo przymusową restrukturyzacją,
• archiwalne dokumenty kredytowe i korespondencję, bo często wskazują numer umowy, rachunku i jednostkę organizacyjną banku.

Wniosek KW-WPIS czy pozew o uzgodnienie księgi wieczystej?

Jeżeli aktualny właściciel ma zgodę wierzyciela albo jego następcy prawnego na wykreślenie hipoteki, właściwą drogą jest wniosek KW-WPIS do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego księgę wieczystą. Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej wynosi co do zasady 100 zł na podstawie art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli w dziale IV są wpisane dwie odrębne hipoteki, np. dawna hipoteka zwykła na kapitał i hipoteka kaucyjna na odsetki, należy liczyć się z opłatą za wykreślenie każdego wpisu zgodnie z praktyką danego sądu.

Jeżeli nie ma dokumentu od wierzyciela, a sąd wieczystoksięgowy nie ma podstaw do wykreślenia hipoteki, trzeba rozważyć powództwo o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą jest art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

W tej sprawie niezgodność polegałaby na tym, że w księdze wieczystej nadal widnieje hipoteka, mimo że zabezpieczona wierzytelność została spłacona i hipoteka wygasła na podstawie art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Z art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika także możliwość ujawnienia roszczenia o usunięcie niezgodności przez ostrzeżenie. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość ma być sprzedawana, a spór o wykreślenie hipoteki może potrwać.

Jak udowodnić spłatę starego kredytu?

Ciężar wykazania, że hipoteka jest nieistniejącym obciążeniem, będzie w praktyce spoczywał na osobie żądającej wykreślenia albo uzgodnienia księgi wieczystej. Przy starych kredytach problemem bywa brak kompletu dokumentów. Warto zgromadzić możliwie dużo dowodów, zwłaszcza:

• umowę kredytu i aneksy,
• zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu, jeżeli kiedykolwiek zostało wydane,
• potwierdzenia przelewów, historię rachunku, harmonogram spłaty i potwierdzenie zamknięcia rachunku kredytowego,
• korespondencję z bankiem, syndykiem, likwidatorem albo następcą prawnym,
• akty notarialne dotyczące przeniesienia własności, w których może być opisany stan zadłużenia,
• dokumenty z archiwum banku albo następcy prawnego.

Jeżeli dokumenty znajdują się u rodziców za granicą, warto poprosić ich o skany do wstępnej analizy, a następnie o przesłanie oryginałów albo poświadczonych odpisów. Do sądu wieczystoksięgowego co do zasady składa się dokumenty w oryginale albo w formie urzędowo poświadczonej, jeżeli mają stanowić podstawę wpisu.

Czy można sprzedać mieszkanie z niewykreśloną hipoteką?

Formalnie sprzedaż mieszkania obciążonego wpisem hipoteki jest możliwa, ale w praktyce kupujący i notariusz będą oczekiwać wyjaśnienia sprawy. Wpis hipoteki korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z art. 3 ust. 2 tej ustawy wynika również domniemanie, że prawo wykreślone nie istnieje. Dopóki hipoteka jest wpisana, potencjalny kupujący może obawiać się ryzyka prawnego.

Najbezpieczniej doprowadzić do wykreślenia hipoteki przed sprzedażą. Jeżeli jest to niemożliwe w krótkim czasie, strony mogą rozważyć odpowiednie postanowienia w umowie przedwstępnej, np. zobowiązanie sprzedającego do uzyskania dokumentu z banku albo prawomocnego orzeczenia. Każdy taki przypadek wymaga jednak indywidualnej oceny, bo znaczenie mają kwota hipoteki, treść wpisu, dokumenty spłaty oraz oczekiwania kupującego lub banku finansującego zakup.

Najkrótsza praktyczna ścieżka działania

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji należy zacząć od ustalenia, kto jest następcą prawnym banku wpisanego w dziale IV księgi wieczystej. Jeżeli następca istnieje, powinien wydać dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu. Aktualny właściciel mieszkania może sam złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego, bez osobistego udziału rodziców, o ile ma właściwe dokumenty.

Jeżeli nie da się uzyskać zgody wierzyciela albo następcy prawnego, a hipoteka rzeczywiście zabezpieczała spłacony kredyt, właściwą drogą może być pozew o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Źródła

• Art. 3 ust. 1 i 2, art. 10 ust. 1 i 2, art. 31 ust. 1, art. 94 oraz art. 100 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 626² § 5 oraz art. 626⁸ § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 492 § 1 pkt 1 oraz art. 494 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych.
• Art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.