Wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej

Czym jest ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej?

Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości jest wpisem ujawnianym w dziale III księgi wieczystej. Jego celem jest poinformowanie osób trzecich, że wobec nieruchomości toczy się egzekucja. Podstawą działania komornika jest art. 924 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania do zapłaty komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji.

Trzeba odróżnić dwa pojęcia. Wzmianka o wniosku jest techniczną informacją, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek. Natomiast wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji to właściwy wpis w dziale III księgi. Wzmianka co do zasady znika po rozpoznaniu wniosku, natomiast wpis ostrzeżenia pozostaje w księdze, dopóki nie zostanie wykreślony.

Znaczenie wpisu jest praktyczne. Art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Dlatego przed zakupem nieruchomości należy sprawdzić dział III księgi wieczystej, zwłaszcza gdy pojawiają się problemy z nieruchomością z licytacji albo nieruchomość była objęta egzekucją.

Czy uchylenie dawnego art. 772 K.p.c. pozwala wykreślić wpis?

Nie należy opierać wniosku wyłącznie na twierdzeniu, że uchylono dawny art. 772 Kodeksu postępowania cywilnego albo przepisy wykonawcze wydane na jego podstawie. Obecnie obowiązującą podstawą wniosku komornika o wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości jest art. 924 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli wpis został dokonany w toku realnie prowadzonej egzekucji i egzekucja nadal trwa, sąd wieczystoksięgowy co do zasady nie wykreśli ostrzeżenia tylko dlatego, że zmieniły się przepisy dotyczące formy czynności komornika.

Art. 626⁸ § 7 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie. Oznacza to, że wykreślenie podlega takim samym zasadom formalnym jak wpis. Z kolei art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego ogranicza sąd wieczystoksięgowy do badania treści i formy wniosku, dołączonych dokumentów oraz treści księgi wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy nie prowadzi pełnego postępowania dowodowego i nie rozstrzyga sporu o to, czy egzekucja jest zasadna.

Jeżeli problem dotyczy samej egzekucji, właściwą drogą może być skarga na czynność komornika na podstawie art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, powództwo przeciwegzekucyjne z art. 840 Kodeksu postępowania cywilnego albo wniosek o umorzenie egzekucji, jeżeli zachodzą przesłanki z art. 824 lub art. 825 Kodeksu postępowania cywilnego. Dopiero dokument potwierdzający zakończenie, umorzenie albo wadliwość egzekucji może być podstawą wykreślenia wpisu.

Kiedy można żądać wykreślenia ostrzeżenia?

Wniosek o wykreślenie ma szanse powodzenia wtedy, gdy istnieje dokument, z którego wynika, że wpis nie powinien już pozostawać w księdze wieczystej. Najczęstsze sytuacje przedstawia poniższa tabela.

Sama spłata długu nie zawsze wystarczy. Dla sądu wieczystoksięgowego istotny jest dokument potwierdzający, że egzekucja została zakończona albo umorzona. Potwierdzenie przelewu może być pomocne w rozmowie z wierzycielem lub komornikiem, ale zwykle nie zastąpi postanowienia komornika albo innego dokumentu urzędowego.

Kto składa wniosek o wykreślenie?

W praktyce najlepiej zacząć od komornika prowadzącego egzekucję. Skoro to komornik składa wniosek o wpis ostrzeżenia na podstawie art. 924 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, to po ustaniu podstaw do ujawniania egzekucji powinien doprowadzić do usunięcia wpisu. Warto złożyć do komornika pisemny wniosek o wystąpienie do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie ostrzeżenia, wskazując numer księgi wieczystej, sygnaturę sprawy egzekucyjnej i podstawę, np. prawomocne umorzenie egzekucji.

Właściciel nieruchomości również może złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego, jeżeli dysponuje odpowiednim dokumentem. Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego daną księgę wieczystą. W żądaniu należy precyzyjnie wskazać, że chodzi o wykreślenie z działu III wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji, z podaniem sygnatury sprawy egzekucyjnej, jeżeli widnieje w księdze.

Jeżeli nieruchomość zmieniła właściciela, wpis ostrzeżenia nadal może obciążać sytuację prawną nieruchomości, ponieważ art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego chroni skuteczność zajęcia wobec późniejszych rozporządzeń. Podobne problemy pojawiają się przy zagadnieniu zmiana właściciela a hipoteka przymusowa, gdzie sam transfer własności nie usuwa ujawnionego obciążenia.

Jak przygotować wniosek o wykreślenie ostrzeżenia?

Wniosek do sądu wieczystoksięgowego powinien być konkretny i oparty na dokumentach. Sąd nie będzie samodzielnie ustalał historii egzekucji, ponieważ art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego wyznacza bardzo wąski zakres badania sprawy.

W praktyce wniosek powinien zawierać:

• oznaczenie sądu rejonowego i wydziału ksiąg wieczystych prowadzącego księgę,
• numer księgi wieczystej,
• dane wnioskodawcy oraz uczestników, w szczególności właściciela nieruchomości, wierzyciela i dłużnika, jeżeli są różni,
• żądanie wykreślenia konkretnego wpisu z działu III księgi wieczystej,
• wskazanie podstawy, np. prawomocnego postanowienia o umorzeniu egzekucji,
• załączniki w oryginale albo urzędowo poświadczonym odpisie,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej, jeżeli wniosek składa właściciel lub inna osoba zainteresowana.

Art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wymaga, aby wpis w księdze wieczystej był dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy. W przypadku dokumentów urzędowych, takich jak orzeczenie sądu albo postanowienie komornika, stosuje się dokument urzędowy we właściwej formie.

Jeżeli w sprawie występują także hipoteki, trzeba odróżnić wykreślenie ostrzeżenia o egzekucji od wykreślenia hipoteki. Hipoteka wymaga innej podstawy prawnej i innych dokumentów, a przy starszych zobowiązaniach może powstać osobny problem, jakim jest wykreślenie hipoteki przedawnionej.

Opłata od wniosku

Jeżeli wniosek o wykreślenie składa zainteresowany właściciel, trzeba uiścić opłatę sądową. Art. 46 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych stanowi, że od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis. W praktyce przy wykreśleniu wpisu ujawnionego w dziale III księgi wieczystej opłata często wynosi 75 zł, jeżeli wpis podlegał opłacie 150 zł, ale ostateczna kwalifikacja zależy od rodzaju wpisu.

Jeżeli wniosek składa komornik w ramach prowadzonej sprawy egzekucyjnej, sposób rozliczenia kosztów może wynikać z przepisów o kosztach egzekucyjnych i praktyki danej sprawy. Dla właściciela najważniejsze jest uzyskanie informacji, czy komornik rzeczywiście złożył wniosek i pod jaką sygnaturą został on zarejestrowany w sądzie wieczystoksięgowym.

Co zrobić, gdy komornik nie składa wniosku?

Najpierw warto złożyć do komornika pisemne wezwanie. Należy wskazać numer sprawy egzekucyjnej, numer księgi wieczystej, datę i podstawę umorzenia albo zakończenia egzekucji oraz zażądać złożenia wniosku o wykreślenie wpisu. Dobrze jest zażądać także pisemnej informacji o dacie wysłania wniosku do sądu.

Jeżeli komornik pozostaje bezczynny, możliwa jest skarga na zaniechanie komornika. Art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje skargę na czynności komornika oraz na zaniechanie dokonania czynności. Termin i sposób wniesienia skargi należy ocenić ostrożnie w konkretnej sprawie, ponieważ art. 767 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje zasadniczo tygodniowy termin liczony od dnia dokonania czynności, zawiadomienia o czynności albo dowiedzenia się o zaniechaniu.

Jeżeli przyczyną wpisu jest egzekucja prowadzona tylko przeciwko jednemu ze współwłaścicieli, warto dodatkowo ustalić zakres zajęcia i wpływ wpisu na możliwość rozporządzania udziałem lub całą nieruchomością. Praktyczne problemy w tym zakresie opisuje sprawa sprzedaż gdy współwłaściciel ma komornika.

Czy sąd wieczystoksięgowy może sam ocenić, że wpis był bezpodstawny?

Co do zasady nie. Sąd wieczystoksięgowy nie zastępuje sądu egzekucyjnego i nie bada merytorycznie zasadności długu. Wynika to z art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli spór dotyczy tego, czy wierzyciel miał prawo prowadzić egzekucję, trzeba skorzystać z odpowiedniego środka w postępowaniu egzekucyjnym albo procesowym.

Jeżeli treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, a nie da się usunąć wpisu prostym wnioskiem opartym na jednoznacznym dokumencie, może być potrzebne powództwo z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten pozwala osobie, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, żądać usunięcia niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym.

Podobna zasada występuje także przy innych rejestrach zabezpieczeń. Samo przekonanie, że zabezpieczenie jest już nieaktualne, nie zawsze wystarcza. Potrzebny jest dokument będący podstawą wykreślenia, czego przykładem może być wykreślenie zastawu auta.

FAQ

Czy można wykreślić ostrzeżenie tylko dlatego, że dług został spłacony?

Najczęściej nie wystarczy samo oświadczenie właściciela ani potwierdzenie przelewu. Potrzebny jest dokument wykazujący, że egzekucja została umorzona, zakończona albo że wpis nie ma już podstaw. Wynika to z art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, który ogranicza badanie sądu wieczystoksięgowego do wniosku, dokumentów i treści księgi.

Czy wniosek musi złożyć komornik?

Nie zawsze. Komornik powinien doprowadzić do wykreślenia wpisu, jeżeli ustała podstawa ujawnienia egzekucji, ale właściciel nieruchomości może złożyć własny wniosek, jeśli dysponuje odpowiednim dokumentem. Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS do sądu prowadzącego księgę wieczystą.

Czy sąd wieczystoksięgowy zbada, czy egzekucja była zasadna?

Nie w pełnym zakresie. Art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego wyklucza prowadzenie typowego postępowania dowodowego w sprawie o wpis. Spór o zasadność egzekucji trzeba rozwiązać w postępowaniu egzekucyjnym albo procesowym, a dopiero uzyskany dokument może być podstawą wykreślenia wpisu.

Ile kosztuje wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej?

Zgodnie z art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis. Przy wpisach w dziale III opłata często wynosi 75 zł, ale trzeba sprawdzić, jaka opłata odpowiada konkretnemu rodzajowi wpisu.

Co zrobić, jeżeli komornik nie odpowiada na prośbę o wykreślenie?

Najpierw warto wysłać pisemne wezwanie z podaniem numeru księgi wieczystej i sygnatury sprawy egzekucyjnej. Jeżeli bezczynność trwa, można rozważyć skargę na zaniechanie komornika na podstawie art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z zachowaniem terminu z art. 767 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła

• Art. 767 § 1 i § 4, art. 824, art. 825, art. 840, art. 924 § 1, art. 930 § 1 oraz art. 626⁸ § 2 i § 7 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 10 ust. 1 oraz art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 46 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.