Zakup gospodarstwa agroturystycznego przez osobę niebędącą rolnikiem

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić gospodarstwo agroturystyczne?

Tak, ale odpowiedź zależy od tego, co faktycznie jest przedmiotem sprzedaży. W praktyce trzeba oddzielić nazwę handlową „gospodarstwo agroturystyczne” od stanu prawnego nieruchomości. Jeżeli sprzedawany majątek obejmuje grunty rolne, zastosowanie może mieć ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli natomiast są to głównie grunty nierolne albo nieruchomość wyłączona spod tej ustawy, zakup może być dużo prostszy.

Kluczowe jest więc ustalenie: jaka jest łączna powierzchnia nieruchomości, jakie użytki widnieją w ewidencji gruntów i budynków, czy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz czy nieruchomość ma charakter rolny w rozumieniu art. 46¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Co dziś oznacza „nieruchomość rolna”?

Zgodnie z art. 46¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Jednocześnie przy ocenie transakcji notariusz i KOWR biorą pod uwagę także wyłączenia wynikające z art. 1a ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce bardzo ważne jest, czy nieruchomość jest położona na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Taka okoliczność może powodować, że ograniczenia z ustawy nie będą miały zastosowania.

Zobacz również: zakup rolnej oraz siedlisko.

Kiedy nie-rolnik może kupić nieruchomość rolną bez zgody KOWR?

Najważniejszy praktyczny wyjątek wynika z art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z tym przepisem ograniczeń dotyczących kręgu nabywców nie stosuje się do nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Oznacza to, że osoba niebędąca rolnikiem może taką nieruchomość nabyć bez uzyskiwania zgody KOWR na podstawie art. 2a ust. 4 tej ustawy.

W opisanym stanie faktycznym mowa jednak o około 60 000 m², czyli około 6 ha. Taki areał co do zasady nie mieści się w powyższym wyjątku, jeżeli sprzedawana nieruchomość rzeczywiście ma charakter rolny.

Co przy powierzchni około 6 ha?

Przy nieruchomości rolnej o powierzchni około 6 ha podstawowa zasada z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest taka, że nabywcą powinien być rolnik indywidualny. Definicję rolnika indywidualnego zawiera art. 6 ust. 1 tej ustawy. Jest to osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, mająca kwalifikacje rolnicze, co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, oraz prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Jeżeli kupujący nie spełnia tej definicji, zakup jest nadal możliwy, ale zwykle wymaga decyzji Dyrektora Generalnego KOWR wydanej na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgoda KOWR – kto składa wniosek i kiedy to ma sens?

Zgoda na nabycie przez osobę niebędącą rolnikiem jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej przez Dyrektora Generalnego KOWR na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce wniosek może złożyć zbywca albo nabywca, ale zakres przesłanek jest inny.

Najczęściej prostsza bywa ścieżka inicjowana przez zbywcę. Wynika to z art. 2a ust. 4 pkt 1 tej ustawy. Zbywca powinien wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom uprzywilejowanym, a nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

W praktyce oznacza to zwykle konieczność wcześniejszego udokumentowania realnych prób sprzedaży nieruchomości uprawnionym nabywcom. KOWR bada nie sam fakt zamieszczenia ogłoszenia, ale to, czy próba sprzedaży była rzeczywista i odpowiednio udokumentowana. Dobrze przygotowany wniosek powinien zawierać m.in. dane nieruchomości, projekt lub odpis umowy warunkowej, dokumenty planistyczne, opis planowanego sposobu wykorzystania oraz materiał potwierdzający brak możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu.

Czy kupujący musi mieć kwalifikacje rolnicze?

To zależy od trybu i konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli kupujący chce nabyć grunt jako rolnik indywidualny, kwalifikacje rolnicze są elementem definicji z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Sposób ustalania kwalifikacji rolniczych doprecyzowuje art. 6 ust. 2 i następne tej ustawy.

Jeżeli natomiast zakup ma nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, kluczowe jest wykazanie przesłanek z art. 2a ust. 4 ustawy, w tym rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej. W praktyce doświadczenie rolnicze lub kwalifikacje rolnicze pomagają, ale nie w każdym przypadku są jedynym możliwym argumentem. Znaczenie może mieć także plan inwestycji, zaplecze organizacyjne, doświadczenie w prowadzeniu obiektu noclegowego albo wsparcie osób mających przygotowanie rolnicze.

Agroturystyka a zwykły wynajem – to nie to samo

W starszych opracowaniach często utożsamiano agroturystykę z każdym najmem pokoi na wsi. To uproszczenie bywa mylące. Dla rolnika prowadzącego wynajem pokoi w gospodarstwie rolnym oraz świadczenie usług związanych z pobytem turystów istotny jest art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców, zgodnie z którym przepisów tej ustawy nie stosuje się do wynajmowania przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów.

Jeżeli jednak działalność chce prowadzić osoba niebędąca rolnikiem, co do zasady będzie to działalność gospodarcza w rozumieniu art. 3 ustawy z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców, wymagająca odpowiedniej rejestracji. Wtedy nie korzysta się z uproszczenia przewidzianego wyłącznie dla rolników.

W praktyce trzeba też uwzględnić obowiązki wobec gminy związane z ewidencją obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, jeżeli obiekt nie jest hotelem ani pensjonatem. Podstawę stanowią art. 35 ust. 2 oraz art. 39 ust. 3 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Przed rozpoczęciem działalności warto ustalić w urzędzie gminy, czy obiekt wymaga wpisu do odpowiedniej ewidencji.

Zobacz również: dzierżawca oraz wynajem.

Jaka jest najszybsza droga do zakupu?

Najszybsza droga zależy od dokumentów nieruchomości:

1. Jeżeli po analizie okaże się, że nieruchomość nie podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, można przejść do standardowej transakcji notarialnej.
2. Jeżeli jest to nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 1 ha, zwykle nie potrzeba zgody KOWR z art. 2a ust. 4 ustawy.
3. Jeżeli jest to nieruchomość rolna o powierzchni 1 ha lub większej, a kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym, najczęściej praktyczna jest ścieżka z decyzją KOWR poprzedzona dobrze przygotowanym materiałem od zbywcy.

Przy areale około 6 ha nie należy zakładać, że sama deklaracja prowadzenia agroturystyki wystarczy. O dopuszczalności zakupu przesądza przede wszystkim stan prawny działek i spełnienie przesłanek ustawowych.

Na co uważać przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna albo warunkowa powinna przewidywać, że finalizacja zakupu zależy od uzyskania wymaganej zgody KOWR, jeżeli jest ona potrzebna. W przeciwnym razie kupujący może związać się umową, której nie będzie mógł wykonać.

Warto także sprawdzić, czy budynki mają legalny status, czy sposób ich używania odpowiada dokumentacji budowlanej, oraz czy planowana funkcja noclegowa nie wymaga dodatkowych działań administracyjnych. Gdy w skład nieruchomości wchodzą budynki mieszkalne, gospodarcze i grunty rolne, analiza powinna objąć zarówno obrót ziemią rolną, jak i kwestie budowlane oraz podatkowe.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak bardzo wynik sprawy zależy od dokumentów nieruchomości, a nie od samej nazwy „gospodarstwo agroturystyczne”.

FAQ

Czy wystarczy, że chcę prowadzić agroturystykę, aby kupić 6 ha jako nie-rolnik?

Nie. Sama deklaracja celu zakupu nie znosi ograniczeń z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przy nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej zwykle potrzebny jest status rolnika indywidualnego albo zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Czy mogę kupić nieruchomość wspólnie z partnerką lub partnerem?

Co do zasady współnabycie jest możliwe, ale przy nieruchomości rolnej każdy wariant trzeba ocenić pod kątem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz treści planowanej umowy. Znaczenie ma też to, czy strony pozostają w małżeństwie, czy kupują do udziałów.

Czy osoba niebędąca rolnikiem może prowadzić noclegi na wsi bez zakładania firmy?

Zwykle nie, jeżeli nie działa jako rolnik korzystający z wyłączenia z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo przedsiębiorców. Dla osoby niebędącej rolnikiem prowadzenie obiektu noclegowego co do zasady będzie działalnością gospodarczą.

Czy przed zakupem trzeba odrolnić grunt?

Nie zawsze. „Odrolnienie” nie jest automatycznym warunkiem zakupu. Najpierw ustala się, czy obrót w ogóle podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, a dopiero osobno analizuje kwestie planistyczne i ewentualne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Czy notariusz sprawdza ograniczenia związane z ziemią rolną?

Tak, w praktyce notariusz bada podstawowe dokumenty transakcji i zwykle nie sporządzi skutecznej umowy przenoszącej własność, jeśli wymagane zgody albo warunki ustawowe nie zostały spełnione.

Źródła

• Art. 46¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 1a, art. 2a ust. 1, ust. 3 pkt 1 lit. a, ust. 4 oraz art. 6 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Art. 3 i art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców.
• Art. 35 ust. 2 oraz art. 39 ust. 3 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.