Działka ROD dzierżawiona przez żonę – prawa męża

Czy działka ROD może być własnością małżonków?

Nie. W przypadku rodzinnego ogrodu działkowego nie mówimy o własności działki przez działkowca. Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych ustanowienie prawa do działki następuje na podstawie umowy dzierżawy działkowej. Oznacza to, że działkowiec uzyskuje prawo do używania działki i pobierania z niej pożytków, a nie własność gruntu.

Treść dzierżawy działkowej określa art. 27 ust. 3 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Na podstawie tego przepisu stowarzyszenie ogrodowe oddaje działkowcowi działkę do używania i pobierania pożytków przez czas nieoznaczony, a działkowiec zobowiązuje się używać działkę zgodnie z jej przeznaczeniem, przestrzegać regulaminu oraz uiszczać opłaty ogrodowe.

Dlatego nie można skutecznie żądać wpisania jako współwłaściciel działki ROD. Można natomiast rozważać ustanowienie wspólnego prawa dzierżawy działkowej dla obojga małżonków.

Prawo małżonka do wspólnej dzierżawy działkowej

Podstawowe znaczenie ma art. 27 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Przepis ten przewiduje, że umowa dzierżawy działkowej może być zawarta również z małżonkiem działkowca, jeżeli małżonek żąda ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim małżonkiem. Jednocześnie umowa nie może prowadzić do ustanowienia prawa do więcej niż jednej działki.

W praktyce oznacza to, że mąż działkowczyni może złożyć do zarządu ROD wniosek o zawarcie z nim umowy albo o dopisanie go jako współuprawnionego do istniejącego prawa do działki. Nie jest to jednak wpis do księgi wieczystej ani nabycie własności. Jest to ustanowienie wspólnego tytułu do korzystania z działki w ramach ROD.

Czy potrzebna jest zgoda żony?

Art. 27 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych nie wskazuje wprost, że do złożenia wniosku przez małżonka działkowca konieczny jest podpis drugiego małżonka. Przepis mówi o żądaniu ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim małżonkiem.

Trzeba jednak odróżnić samo złożenie wniosku od skutecznego ustanowienia wspólnego prawa. Umowa dzierżawy działkowej jest umową, a więc wymaga zgodnych oświadczeń stron. Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oświadczenie woli może być wyrażone przez każde zachowanie ujawniające wolę w sposób dostateczny, a art. 353¹ Kodeksu cywilnego wyraża zasadę swobody umów w granicach ustawy, właściwości stosunku prawnego i zasad współżycia społecznego. Dodatkowo art. 27 ust. 4 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych wymaga formy pisemnej umowy pod rygorem nieważności.

W praktyce zarządy ROD często żądają podpisu lub pisemnej zgody dotychczasowego działkowca, ponieważ ustanowienie wspólnego prawa wpływa na zakres jego dotychczasowych uprawnień. Warto więc sprawdzić statut stowarzyszenia ogrodowego, regulamin ROD i formularze stosowane w danym ogrodzie. Regulacje wewnętrzne nie mogą jednak całkowicie pozbawiać małżonka uprawnienia wynikającego z art. 27 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.

Co zrobić, gdy zarząd ROD odmówi?

Jeżeli zarząd ROD odmówi zawarcia umowy z małżonkiem działkowca, należy zażądać pisemnego stanowiska z podaniem podstawy odmowy. Dopiero z uzasadnienia będzie wynikało, czy problemem jest brak podpisu żony, posiadanie przez męża prawa do innej działki, niespełnienie wymogów formalnych, zaległości opłatowe czy inna przeszkoda wynikająca ze statutu albo regulaminu.

W pierwszej kolejności warto wykorzystać procedurę wewnętrzną przewidzianą w statucie stowarzyszenia ogrodowego. Jeżeli odmowa narusza art. 27 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, można rozważać dalsze działania prawne, ale ich dobór zależy od treści uchwały, rodzaju stowarzyszenia ogrodowego i dokumentów działki.

Nie należy natomiast zakładać, że wieloletnie korzystanie z działki automatycznie daje prawo do dzierżawy działkowej. Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych wymaga umowy, a art. 27 ust. 4 tej ustawy zastrzega formę pisemną pod rygorem nieważności.

Nakłady na działkę ROD i rozliczenia między małżonkami

Osobną sprawą jest rozliczenie pieniędzy i pracy włożonych w działkę. Zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność. Nie dotyczy to jednak własności gruntu.

Jeżeli nakłady były finansowane z majątku wspólnego małżonków, znaczenie ma art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. W razie rozwodu, separacji albo ustanowienia rozdzielności majątkowej rozliczenie nakładów może nastąpić według zasad z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli natomiast mąż finansował remont, altanę lub wyposażenie z majątku osobistego, a prawo do działki i składniki na działce należą wyłącznie do żony, możliwe może być dochodzenie roszczeń cywilnych, w szczególności w zależności od okoliczności na podstawie art. 405 Kodeksu cywilnego o bezpodstawnym wzbogaceniu. Ocena wymaga ustalenia, kto płacił, z jakich środków, jakie dowody istnieją i czy strony pozostają jeszcze we wspólności majątkowej.

Gdy działka została przeniesiona przez dziadków żony

Jeżeli żona otrzymała prawo do działki od dziadków, trzeba sprawdzić dokumenty przeniesienia praw do działki. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych działkowiec może przenieść prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej w drodze umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi. Zgodnie z art. 41 ust. 2 tej ustawy skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe.

Jeżeli przeniesienie nastąpiło wyłącznie na żonę, nie przesądza to jeszcze automatycznie o braku jakichkolwiek roszczeń męża. Ma jednak znaczenie dla oceny, czy prawo do działki jest traktowane jako związane z żoną, czy też w grę wchodzą rozliczenia majątkowe między małżonkami. W razie sporu najważniejsze będą: umowa przeniesienia praw, uchwała zarządu ROD, dowody opłat, faktury za materiały i świadkowie potwierdzający zakres prac.

Jak przygotować wniosek do zarządu ROD?

Wniosek powinien być złożony na piśmie. Należy wskazać dane małżonków, numer działki, podstawę prawną, czyli art. 27 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, oraz żądanie ustanowienia wspólnego prawa do działki. Warto dołączyć odpis aktu małżeństwa, kopię dokumentu potwierdzającego prawo żony do działki, dowody opłacania kosztów działki i ewentualnie dokumenty potwierdzające nakłady.

Jeżeli żona nie chce podpisać wniosku, można złożyć własny wniosek i poprosić zarząd ROD o pisemne wskazanie, czy wymaga zgody żony oraz z jakiego przepisu ustawy, statutu albo regulaminu ten wymóg wynika. Taka odpowiedź będzie potrzebna, jeżeli sprawa będzie wymagała odwołania lub dalszej analizy prawnej.

FAQ

Źródła

• Art. 2 pkt 1, art. 27 ust. 1–4, art. 30 ust. 2 oraz art. 41 ust. 1–2 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych.
• Art. 31 § 1 i art. 45 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 60, art. 353¹ i art. 405 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.