Jak długo najemca mieszkania komunalnego może być nieobecny w mieszkaniu?

Wypowiedzenie najmu z powodu niezamieszkiwania

Bardzo dobre pytanie. Głównie dlatego, że odpowiedź na nie zależy od sposobu ujęcia zagadnienia (węższego albo szerszego). Zdaję sobie sprawę z tego, że powyższe sformułowanie może zaskakiwać. Znajduje ono jednak odzwierciedlenie w praktyce, w tym praktyce prawnej (szczególnie odzwierciedlonej w orzecznictwie sądowym).

Z jednej strony można przywołać (często zasadnie) przepis dotyczący jednej z przesłanek wypowiedzenia umowy najmu – przepis mający zastosowanie nie tylko do mieszkań komunalnych. Chodzi o art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi: „sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy”. Z drugiej strony zdarzają się sytuacje szczególne (zwłaszcza dotyczące stanu zdrowia najemcy, ponieważ ustęp 3 dotyczy niektórych przesłanek wypowiedzenia stosunku najmu). Niekiedy wynajmujący lub ich przedstawiciele (w tym zajmujący się mieszkaniami komunalnymi) powoływali się na wyżej zacytowany przepis i wypowiadali umowę najmu np. najemcy przebywającemu bardzo długo w szpitalu lub sanatorium – czasem sądy stawały po stronie najemcy (o ile potrafił on sobie poradzić lub korzystał z odpowiedniego wsparcia).

Nadzwyczajne okoliczności nieprzebywania w mieszkaniu

W opisie sytuacji trudno znaleźć wskazanie okoliczności, które dotyczyłyby okoliczności nadzwyczajnych (np. związanych z ratowaniem życia lub zdrowia przez bardzo długi czas). Wobec tego trzeba brać pod uwagę wyżej wskazany okres najwyżej dwunastomiesięcznego niezamieszkiwania – po przekroczeniu okresu 12 miesięcy zapewne zachodzi przesłanka wypowiedzenia umowy. Napisałem „zapewne”, ponieważ nie można zupełnie wykluczyć określenia innego terminu (np. krótszego) w uchwale rady gminy / rady miasta lub w umowie najmu. Przy poważnym (być może nawet zasługującym na określenie „klasyczne”) podejściu do prawa prawdopodobnie dałoby się (być może nawet bez dużego wysiłku) wykazać bezprawność takowych postanowień uchwały rady gminy lub umowy, szanując zasadę swobody umów, ustanowioną w art. 353¹ Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Niestety, realia ukazują, że następuje barbaryzacja – niekiedy nawet w orzeczeniach sądowych zdarzają się „treści niesamowite”.

Płacenie czynszu a wypowiedzenie umowy najmu

Płacenie czynszu (wraz z opłatami z nim powiązanymi) jest traktowane przez ustawodawcę jako jeden z podstawowych obowiązków najemcy. Proszę zwrócić uwagę na treść art. 659 K.c.:

„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

Wywiązywanie się przez najemcę z obowiązku płacenia czynszu (wraz z opłatami z nim powiązanymi) nie wyłącza ustawowo przesłanek wypowiedzenia umowy najmu (w tym dotyczącej niezamieszkiwania przez najemcę w najmowanym przez niego lokalu mieszkalnym). Skoro trudno byłoby w opisanej sytuacji znaleźć jakieś okoliczności nadzwyczajne (np. dotyczące bardzo poważnych problemów zdrowotnych), to szczególną uwagę należy przywiązywać do odnośnego kryterium (choć umowę najmu oraz właściwą uchwałę rady gminy / rady miasta również radziłbym przeanalizować, nawet na wszelki wypadek). Proponuję brać pod uwagę także różne realia (swoiście dodatkowe).

Gminne sprawdzanie obecności najemców mieszkań komunalnych

W niektórych gminach sprawdza się, czy najemcy rzeczywiście mieszkają w przez nich najmowanych mieszkaniach komunalnych. Czasem sprawdzanie realizowane jest z urzędu (np. cyklicznie i względnie kompleksowo lub „wyrywkowo”), a niekiedy z inspiracji zewnętrznej np. z uwagi na donosy o faktycznych pustostanach. W grę może wchodzić również inspiracja ze strony władz państwowych (gminy są jednostkami samorządu terytorialnego) – np. z uwagi na nadzwyczajne okoliczności. Trudno jako coś zwyczajnego i oczywistego traktować przyjęcie przez Polskę ponad 700 tysięcy ludzi (być może uciekinierów) – tyle właśnie przypada na Polskę spośród chyba już nieco ponad miliona ludzi, którzy opuścili Ukrainę od rozpoczęcia na jej terytorium działań zbrojnych (niezależnie od używanych nazw). To bardzo poważne wyzwanie.

Masom przybywających do Polski ludzi trzeba zapewnić „dach nad głową”. Zasoby państwowe w tym zakresie są ograniczone. Prawdopodobnie deweloperzy udostępniliby – być może nawet chętnie (gdyby na tym sporo zarobili) – ileś tysięcy mieszkań (trudno mi określić, ile dokładnie). Reszta chyba byłaby do znalezienia w zasobach komunalnych oraz prywatnych. Kwaterowanie migrantów w domach prywatnych (zwłaszcza bardzo dużych) lub w pustych mieszkaniach prywatnych prawdopodobnie skutkowałoby niezadowoleniem społecznym, które mogłoby wpłynąć na wynik najbliższych wyborów parlamentarnych. Zapewne mniej problematyczna politycznie okazałaby się bardziej restrykcyjna gospodarka mieszkaniowa gmin.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733