Sprzedaż mieszkania od dewelopera przed przeniesieniem własności

Czy można sprzedać mieszkanie, którego deweloper jeszcze nie przeniósł na nabywcę?

Jeżeli podpisano tylko umowę deweloperską, a nie ma jeszcze aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, nabywca nie jest jeszcze właścicielem mieszkania. W takiej sytuacji nie można sprzedać samej nieruchomości w zwykłym znaczeniu, ponieważ nie można przenieść na kupującego prawa własności, którego się jeszcze nie ma.

W praktyce przed zakończeniem inwestycji albo przed podpisaniem aktu przenoszącego własność wchodzi w grę przede wszystkim cesja praw wynikających z umowy deweloperskiej, wraz z odpowiednim uregulowaniem obowiązków stron. Dotychczasowy nabywca przenosi na nową osobę uprawnienia wobec dewelopera, a nowa osoba ma zwykle przejąć m.in. obowiązek zapłaty pozostałej ceny.

Nie wystarczy jednak porozumienie między sprzedającym a kupującym. Najpierw należy ustalić, czy do danej umowy stosują się przepisy obecnej ustawy deweloperskiej i jakie warunki przewiduje ona dla przeniesienia wierzytelności. Dopiero potem bada się postanowienia kontraktowe, zgodę dewelopera oraz finansowanie bankowe.

Cesja umowy deweloperskiej krok po kroku

Art. 37a ust. 1 ustawy deweloperskiej określa dwa warunki przeniesienia wierzytelności na osobę trzecią. W przypadku umów objętych tym przepisem nabywca może przenieść wierzytelności, gdy łącznie:

• umowa dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo jednego domu jednorodzinnego (w tym domu z gruntem);
• w ciągu trzech lat przed cesją nabywca nie przeniósł wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej ani innej umowy wymienionej w tym przepisie.

Wyjątek rodzinny: zgodnie z art. 37a ust. 2 powyższych ograniczeń nie stosuje się, gdy wierzytelności są przenoszone na osobę zaliczoną do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Samo pokrewieństwo trzeba zweryfikować według ustawowych grup. Ten wyjątek nie zwalnia z wymogów formalnych ani nie przesądza o podatku od transakcji.

Ustawa wyraźnie stanowi, że naruszenie ograniczeń z art. 37a ust. 1 samo w sobie nie jest przesłanką nieważności cesji (ust. 3). Nie oznacza to jednak, że warunki można ignorować: w umowie przeniesienia wierzytelności cedent składa wymagane w art. 37a ust. 4 oświadczenie dotyczące braku wcześniejszej cesji z innej umowy w ostatnich trzech latach, pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe oświadczenie. Przy korzystaniu z wyjątku rodzinnego treść aktu i oświadczenia trzeba uzgodnić z notariuszem, bez składania nieprawdziwych deklaracji.

Forma aktu notarialnego jest obowiązkowa. Art. 40 ust. 1 wymaga jej dla umowy przeniesienia wierzytelności z umowy deweloperskiej i pozostałych umów wskazanych w tym przepisie. Notariusz poucza cedenta o odpowiedzialności karnej za fałszywe oświadczenie (art. 40 ust. 1a). Zwykła umowa pisemna nie zastępuje aktu. Jeżeli pierwotną umowę zawarto w starszym reżimie prawnym, zwłaszcza w ramach inwestycji rozpoczętej przed 1 lipca 2022 r., trzeba osobno sprawdzić przepisy przejściowe i właściwy reżim dla tej umowy.

Przy cesji należy rozdzielić dwie kwestie. Po pierwsze, dotychczasowi nabywcy przenoszą swoje wierzytelności, np. roszczenie o przeniesienie własności lokalu. Po drugie, nowy nabywca ma zwykle przejąć obowiązki, np. zapłatę pozostałej ceny. Sama cesja wierzytelności nie zwalnia automatycznie cedenta z długów. Dlatego trzeba ocenić, czy niezbędny jest udział lub zgoda dewelopera na zmianę strony odpowiedzialnej za wykonanie umowy.

Przed podpisaniem aktu należy:

• zebrać umowę deweloperską, prospekt informacyjny, aneksy, potwierdzenia wpłat i dane o ewentualnych wcześniejszych cesjach;
• zweryfikować art. 37a, datę zawarcia umowy i ewentualne przepisy przejściowe, a następnie ustalić u notariusza wymagane dokumenty oraz oświadczenia;
• sprawdzić postanowienia umowy i uzyskać udział lub zgodę dewelopera tam, gdzie jest to potrzebne do przejęcia obowiązków lub skutecznego wykonania transakcji;
• uzgodnić z bankiem saldo i zasady spłaty kredytu albo warunki ewentualnego przejęcia długu;
• określić w akcie zakres przenoszonych praw, przejmowanych obowiązków, kwoty wpłat, terminy i sposób rozliczenia z deweloperem, bankiem oraz cedentem.

Jak rozliczyć podatkowo cesję praw z umowy deweloperskiej?

Jeżeli przed przeniesieniem własności dochodzi do odpłatnej cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, u osoby prywatnej przychód jest zasadniczo kwalifikowany jako przychód z praw majątkowych. Nie jest to jeszcze sprzedaż nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ponieważ lokal nie został nabyty jako własność.

W praktyce oznacza to, że dochód z cesji należy rozliczyć według skali podatkowej, z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu. Kosztami mogą być przede wszystkim udokumentowane kwoty faktycznie zapłacone deweloperowi, opłaty notarialne, prowizje i inne wydatki bezpośrednio związane z uzyskaniem przychodu, o ile spełniają warunki z ustawy o PIT. Rozliczenie następuje zwykle w zeznaniu PIT-36 za rok, w którym uzyskano przychód, a nie w PIT-39.

Jeżeli cesji dokonuje przedsiębiorca, osoba działająca w sposób zorganizowany albo podatnik VAT, skutki podatkowe mogą być inne. Wtedy trzeba osobno ocenić źródło przychodu, VAT, ewentualny PCC oraz dokumentację transakcji. Nie należy automatycznie przenosić zasad właściwych dla prywatnej, jednorazowej cesji na transakcje inwestycyjne albo działalność gospodarczą.

Sprzedaż po przeniesieniu własności a pięcioletni termin w PIT

Jeżeli najpierw dojdzie do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywców, a dopiero później lokal zostanie sprzedany, zmienia się kwalifikacja podatkowa. Wtedy należy badać przepisy dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości.

Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności lokalu. W przypadku lokalu od dewelopera decydujący jest co do zasady akt notarialny przenoszący własność, a nie sama umowa deweloperska, odbiór techniczny ani moment rozpoczęcia płatności. Jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie tego terminu, przychód ze sprzedaży prywatnej nieruchomości nie podlega PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, dochód zasadniczo podlega 19% podatkowi. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami, w szczególności ceną nabycia, kosztami aktu notarialnego, opłatami oraz udokumentowanymi nakładami zwiększającymi wartość lokalu, np. częścią wydatków na wykończenie. Sprzedaż rozlicza się na formularzu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży lokalu

Przy sprzedaży lokalu przed upływem pięciu lat można rozważyć zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, czyli tzw. ulgę mieszkaniową. Warunkiem jest przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Do własnych celów mieszkaniowych mogą należeć m.in. zakup innego mieszkania lub domu, budowa, rozbudowa, remont własnego lokalu albo spłata określonego kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Zwolnienie nie działa automatycznie. Trzeba prawidłowo wykazać sprzedaż w PIT-39 i posiadać dokumenty potwierdzające wydatki. Jeżeli na cele mieszkaniowe przeznaczono tylko część przychodu, zwolnieniu podlega odpowiednia część dochodu.

Jeżeli środki ze sprzedaży mają być przeznaczone na budowę domu, warto z góry uporządkować faktury, przelewy i tytuły płatności. Podobne problemy praktyczne opisuje sprawa dotycząca tego, jak rozliczyć pieniądze na budowę domu ze sprzedaży.

Jak sprzedać lokal albo prawa do lokalu obciążone kredytem?

Sam fakt, że zakup finansowano kredytem, nie blokuje sprzedaży ani cesji, ale wymaga współpracy z bankiem. Kupujący nie przejmuje automatycznie kredytu sprzedających. Przejęcie długu wymaga zgody banku i ponownej oceny zdolności kredytowej. W praktyce banki rzadko traktują to jako prostą kontynuację starej umowy na tych samych warunkach.

Najczęstszy model rozliczenia wygląda tak, że sprzedający uzyskują z banku zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia, numerze rachunku do spłaty i warunkach zwolnienia zabezpieczenia. W akcie notarialnym cesji albo akcie sprzedaży ustala się, że część ceny kupujący przelewa bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, a tylko pozostała część ceny trafia do sprzedających. Po spłacie bank wydaje dokumenty potrzebne do zwolnienia zabezpieczeń, np. zgodę na wykreślenie hipoteki, jeżeli hipoteka została już wpisana w księdze wieczystej.

Jeżeli kredyt jest na preferencyjnych warunkach pracowniczych, ma to praktyczne znaczenie. Preferencyjne oprocentowanie jest elementem relacji między bankiem a dotychczasowymi kredytobiorcami. Nowy nabywca nie ma prawa żądać automatycznego wejścia w taki kredyt. Bank może wymagać całkowitej spłaty kredytu, nowej umowy kredytowej dla kupującego albo zastosować zupełnie inne warunki finansowania.

Co z umową na projekt i wykończenie mieszkania?

Umowa na projekt, wykończenie lub aranżację lokalu wymaga osobnej analizy. Jeżeli dotyczy świadczeń, które można przenieść na nowego nabywcę, potrzebna może być zgoda wykonawcy albo aneks do umowy. Jeżeli część prac została już wykonana, należy ustalić, czy ich wartość jest elementem ceny cesji albo sprzedaży, czy odrębnym rozliczeniem między stronami.

Podatkowo wydatki na wykończenie mogą mieć znaczenie jako koszt przy sprzedaży już nabytego lokalu, ale muszą być odpowiednio udokumentowane i kwalifikować się jako nakłady zwiększające jego wartość. Przy cesji praw z umowy deweloperskiej nie można automatycznie odliczać kosztów wykończenia. W interpretacji z 27 marca 2026 r. Dyrektor KIS uznał, że nakłady poniesione przed nabyciem własności stanowiły odrębne prawo od wierzytelności z umowy deweloperskiej i nie były kosztem uzyskania przychodu z samej cesji. Znaczenie ma więc dokładny przedmiot odpłatnego przeniesienia i dokumentacja rozliczeń.

Na co uważać przy rozstaniu współnabywców albo współkredytobiorców?

Jeżeli umowę deweloperską zawarły wspólnie dwie osoby, obie powinny uczestniczyć w ustaleniu zakresu cesji i rozliczeń. Po nabyciu lokalu w udziałach po 1/2 każda z nich ma określone uprawnienia właścicielskie, jednak wcześniejsze wspólne zobowiązania wobec dewelopera i banku trzeba rozliczyć odrębnie. Nie wystarczy, że jedna osoba chce przenieść prawa, jeżeli umowa deweloperska, kredyt i rozliczenia z deweloperem są wspólne. Trzeba uzgodnić, kto podpisuje dokumenty, jak zostanie spłacony kredyt, jak strony podzielą nadwyżkę i kto ponosi koszty transakcji.

Warto przygotować pisemne rozliczenie między byłymi partnerami. Powinno ono wskazywać, jakie kwoty każda osoba wpłaciła, jakie zobowiązania zostały wspólnie zaciągnięte, jak dzielona jest cena od kupującego i kto odpowiada za ewentualne dopłaty. Bez takiego rozliczenia po transakcji mogą powstać spory, nawet jeżeli sama cesja albo sprzedaż dojdzie do skutku.

FAQ

Czy cesja umowy deweloperskiej zawsze jest możliwa?

Nie. Przy umowie objętej art. 37a trzeba sprawdzić, czy dotyczy nie więcej niż jednego lokalu lub domu i czy cedent nie przeniósł wierzytelności z innej takiej umowy w ostatnich trzech latach. Ograniczenia te nie obowiązują przy przeniesieniu na osobę z I albo II grupy podatkowej. Ich naruszenie samo w sobie nie powoduje nieważności cesji, ale nie usuwa wymogów dotyczących formy aktu i prawdziwego oświadczenia cedenta.

Czy cesja wymaga wizyty u notariusza?

Tak, umowa przeniesienia wierzytelności objęta art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej wymaga aktu notarialnego. Notariusz poucza o odpowiedzialności karnej za fałszywe oświadczenie dotyczące wcześniejszych cesji. Przy umowach podlegających dawnym przepisom należy najpierw ustalić właściwy reżim prawny.

Czy potrzebna jest zgoda dewelopera na cesję?

Samo przeniesienie wierzytelności należy odróżnić od przejęcia obowiązków z umowy. W zależności od treści umowy i sposobu zmiany stron udział albo zgoda dewelopera mogą być potrzebne do przeniesienia całej pozycji umownej i zwolnienia dotychczasowego nabywcy z zobowiązań. Zasady te należy ustalić przed podpisaniem aktu.

Czy przy cesji płaci się 19% podatku jak przy sprzedaży mieszkania?

U osoby prywatnej cesja przed nabyciem własności jest zwykle rozliczana jako przychód z praw majątkowych według skali podatkowej w PIT-36. Podatek 19% i PIT-39 dotyczą zasadniczo sprzedaży już nabytej nieruchomości przed upływem ustawowego terminu.

Od kiedy liczy się pięć lat przy mieszkaniu od dewelopera?

Co do zasady od końca roku kalendarzowego, w którym podpisano akt notarialny przenoszący własność lokalu. Sama umowa deweloperska ani odbiór techniczny nie są jeszcze nabyciem własności. Jeżeli termin aktu końcowego mija, a deweloper proponuje przesunięcie aneksem, należy osobno ocenić skutki opóźnienia i roszczenia nabywcy; omawiamy je przy opóźnieniu dewelopera w podpisaniu aktu notarialnego i proponowanym aneksie.

Czy kupujący przejmie preferencyjny kredyt pracowniczy?

Nie automatycznie. Przejęcie długu wymaga zgody banku, a pracownicze warunki oprocentowania zwykle są związane z dotychczasowym kredytobiorcą. Bank może oczekiwać spłaty starego zobowiązania i zawarcia odrębnej umowy kredytowej.

Czy wydatki na wykończenie można odliczyć przy cesji?

Nie można zakładać, że tak. Nakłady na cudzy jeszcze lokal mogą być rozliczane odrębnie od wierzytelności z umowy deweloperskiej. W interpretacji KIS z marca 2026 r. odmówiono zaliczenia takich nakładów do kosztów samej cesji. Inaczej ocenia się udokumentowane nakłady przy sprzedaży lokalu już będącego własnością sprzedającego.

Podsumowanie

Przed przeniesieniem własności lokalu od dewelopera trzeba zacząć od ustalenia właściwego reżimu prawnego oraz warunków z art. 37a, a następnie przygotować wymagany akt notarialny z oświadczeniem cedenta. Dopiero potem należy rozstrzygnąć przejęcie obowiązków wobec dewelopera, zasady spłaty kredytu i podział ceny między dotychczasowych nabywców. Podatkowo odpłatna cesja prywatna zwykle oznacza rozliczenie przychodu z praw majątkowych w PIT-36.

Po podpisaniu aktu przenoszącego własność mamy już sprzedaż nieruchomości. Wtedy znaczenie mają pięcioletni termin liczony od końca roku nabycia, ewentualny 19% PIT i PIT-39 oraz możliwość ulgi mieszkaniowej. Przy kredycie hipotecznym trzeba wcześniej ustalić z bankiem saldo zadłużenia, sposób spłaty i dokumenty potrzebne do zwolnienia zabezpieczeń.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, art. 37a, 40 i 76 – tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 880.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 592.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – tekst ustawy w ISAP.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – tekst ustawy w ISAP.
• Ministerstwo Finansów, zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości – podatki.gov.pl.
• Dyrektor KIS, interpretacja indywidualna z 27 marca 2026 r., sygn. 0114-KDWP.4011.36.2026.1.AS, dotycząca kosztów wykończenia przy cesji – Eureka MF.