Sprzedaż mieszkania przed zakończeniem budowy bloku

Czy można sprzedać mieszkanie nie oddane jeszcze przez dewelopera?

Nie może Pani sprzedać lokalu mieszkalnego (nieruchomości), bowiem nie jest Pani (w zasadzie nie są Państwo) jej właścicielem. Zasada nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, niż sam posiada) w pełni znajduje tu zastosowanie. Jeśli więc jest Pani zmuszona sprzedać to, co posiada Pani obecnie, to w mojej ocenie może Pani (możecie Państwo) zbyć prawo przyrzeczenia przekazania lokalu mieszkalnego wynikające z tzw. umowy deweloperskiej, o ile sama umowa tego nie zabrania. Uzyskany przychód będzie przychodem z tzw. praw majątkowych, po pomniejszeniu o koszty nabycia, dochód będzie podlegał opodatkowaniu według skali podatkowej. Podobnie wskazuje się w doktrynie:

„Jeżeli podatniczka zbyła prawo osobie fizycznej, która nie działała jako przedsiębiorca wówczas nie wystąpi płatnik. W przypadku gdy podatniczka, oprócz wskazanych w treści pytania, uzyskuje również dochody, do których mają zastosowanie przepisy art. 31, 33, 34, 35 u.p.d.o.f. (np. ze stosunku pracy), wówczas musi w trakcie roku zapłacić zaliczkę na podatek dochodowy; jeżeli takie dochody nie są osiągane, wówczas podatniczka zapłaci podatek dopiero w zeznaniu rocznym (PIT-36). Bez względu na to, czy podatniczka zapłaci zaliczkę w trakcie roku czy dopiero podatek w zeznaniu może rozliczyć w kosztach wydatki poniesione w celu uzyskania przychodu z tytułu zbycia prawa (patrz art. 22 ust. 10 u.p.d.o.f.)” (R. Kowalski, QA 403614).

Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat od nabycia

Inna sytuacja to zbycie po ustanowieniu na Państwa rzecz prawa własności. Sprzedaż przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym dokonane będzie nabycie (ustanowienie prawa własności), powoduje powstanie przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawę tę stanowi dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia) a w pewnym uproszczeniu kosztami. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, z zastrzeżeniem art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Warto pamiętać, że wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych; natomiast koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w art. 22 ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Rozliczenia dokonuje się na druku PIT-39, który należy złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonano sprzedaży (czyli w tym samym terminie co standardowe zeznanie roczne).

Odnośnie zaś kredyt, każdy bank ma swoją procedurę, ewentualnie zgodę/pozwolenie, o które trzeba wystąpić, i nabywca wpłaca zazwyczaj pieniądze na rachunek banku i dodatnia różnica trafia do sprzedawcy. Tu jednak są znaczne rozbieżności proceduralne między bankami i w tym zakresie trzeba porozumieć się z kredytodawcą.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350