Sprzedaż mieszkania od dewelopera przed przeniesieniem własności

Czy można sprzedać mieszkanie, którego deweloper jeszcze nie przeniósł na nabywcę?

Jeżeli podpisano tylko umowę deweloperską, a nie ma jeszcze aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, nabywca nie jest jeszcze właścicielem mieszkania. W takiej sytuacji nie można sprzedać samej nieruchomości w zwykłym znaczeniu, ponieważ nie można przenieść na kupującego prawa własności, którego się jeszcze nie ma.

W praktyce przed zakończeniem inwestycji albo przed podpisaniem aktu przenoszącego własność wchodzi w grę przede wszystkim cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej. Oznacza to, że dotychczasowi nabywcy przenoszą na nową osobę swoje uprawnienia wobec dewelopera, a nowa osoba przejmuje także obowiązki wynikające z umowy, w szczególności obowiązek zapłaty pozostałej ceny.

Trzeba jednak zacząć od treści umowy deweloperskiej. Umowa może przewidywać zakaz cesji, obowiązek uzyskania zgody dewelopera, określoną formę dokumentów albo dodatkowe opłaty administracyjne. Jeżeli przy zakupie korzystano z kredytu, konieczne jest także uzgodnienie z bankiem, czy cesja jest dopuszczalna, na jakich warunkach ma nastąpić wcześniejsza spłata kredytu albo czy bank w ogóle dopuszcza zmianę dłużnika.

Cesja umowy deweloperskiej krok po kroku

Przy cesji należy rozdzielić dwie kwestie. Po pierwsze, dotychczasowi nabywcy przenoszą na nowego nabywcę swoje prawa, np. roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu. Po drugie, nowy nabywca ma zwykle przejąć obowiązki, np. zapłatę pozostałej ceny i wykonanie innych postanowień umowy deweloperskiej. Dlatego w praktyce sama prosta umowa między sprzedającym a kupującym często nie wystarczy.

Najbezpieczniejszy wariant obejmuje co najmniej:

• sprawdzenie umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego i ewentualnych aneksów,
• uzyskanie pisemnej zgody dewelopera, jeżeli wymaga jej umowa albo charakter transakcji,
• ustalenie z bankiem kwoty zadłużenia i warunków jego spłaty,
• podpisanie umowy cesji w formie wymaganej przez dewelopera, bank lub notariusza,
• rozliczenie ceny tak, aby część środków trafiła bezpośrednio na spłatę kredytu, a nadwyżka do dotychczasowych nabywców.

Jeżeli umowa deweloperska była zawarta w formie aktu notarialnego, w praktyce również cesję warto przygotować z udziałem notariusza. Pozwala to ograniczyć ryzyko sporu co do formy, zakresu przejmowanych obowiązków, zgód dewelopera i sposobu rozliczenia.

Jak rozliczyć podatkowo cesję praw z umowy deweloperskiej?

Jeżeli przed przeniesieniem własności dochodzi do odpłatnej cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, u osoby prywatnej przychód jest zasadniczo kwalifikowany jako przychód z praw majątkowych. Nie jest to jeszcze sprzedaż nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ponieważ lokal nie został nabyty jako własność.

W praktyce oznacza to, że dochód z cesji należy rozliczyć według skali podatkowej, z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu. Kosztami mogą być przede wszystkim udokumentowane kwoty faktycznie zapłacone deweloperowi, opłaty notarialne, prowizje i inne wydatki bezpośrednio związane z uzyskaniem przychodu, o ile spełniają warunki z ustawy o PIT. Rozliczenie następuje zwykle w zeznaniu PIT-36 za rok, w którym uzyskano przychód.

Jeżeli cesji dokonuje przedsiębiorca, osoba działająca w sposób zorganizowany albo podatnik VAT, skutki podatkowe mogą być inne. Wtedy trzeba osobno ocenić źródło przychodu, VAT, ewentualny PCC oraz dokumentację transakcji. Nie należy automatycznie przenosić zasad właściwych dla prywatnej, jednorazowej cesji na transakcje inwestycyjne albo działalność gospodarczą.

Sprzedaż po przeniesieniu własności a pięcioletni termin w PIT

Jeżeli najpierw dojdzie do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywców, a dopiero później lokal zostanie sprzedany, zmienia się kwalifikacja podatkowa. Wtedy należy badać przepisy dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości.

Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności lokalu. W przypadku lokalu od dewelopera decydujący jest co do zasady akt notarialny przenoszący własność, a nie sama umowa deweloperska, odbiór techniczny ani moment rozpoczęcia płatności. Jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie tego terminu, przychód ze sprzedaży prywatnej nieruchomości nie podlega PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, dochód zasadniczo podlega 19% podatkowi. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami, w szczególności ceną nabycia, kosztami aktu notarialnego, opłatami oraz udokumentowanymi nakładami zwiększającymi wartość lokalu, np. częścią wydatków na wykończenie. Sprzedaż rozlicza się na formularzu PIT-39 składanym do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży lokalu

Przy sprzedaży lokalu przed upływem 5 lat można rozważyć zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, czyli tzw. ulgę mieszkaniową. Warunkiem jest przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Do własnych celów mieszkaniowych mogą należeć m.in. zakup innego mieszkania lub domu, budowa, rozbudowa, remont własnego lokalu albo spłata określonego kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Zwolnienie nie działa automatycznie. Trzeba prawidłowo wykazać sprzedaż w PIT-39, zadeklarować zamiar skorzystania ze zwolnienia i posiadać dokumenty potwierdzające wydatki.

Jeżeli środki ze sprzedaży mają być przeznaczone na budowę domu, warto z góry uporządkować faktury, przelewy i tytuły płatności. Podobne problemy praktyczne opisuje sprawa dotycząca tego, jak rozliczyć pieniądze na budowę domu ze sprzedaży. Z kolei przekazanie środków na cele inne niż własne cele mieszkaniowe, np. jako darowizna, wymaga osobnej oceny podatkowej; przykładem takiego zagadnienia jest darowizna na zagraniczną instytucję.

Jak sprzedać lokal albo prawa do lokalu obciążone kredytem?

Sam fakt, że zakup finansowano kredytem, nie blokuje sprzedaży ani cesji, ale wymaga współpracy z bankiem. Kupujący nie przejmuje automatycznie kredytu sprzedających. Przejęcie długu wymaga zgody banku i ponownej oceny zdolności kredytowej. W praktyce banki rzadko traktują to jako prostą kontynuację starej umowy na tych samych warunkach.

Najczęstszy model rozliczenia wygląda tak, że sprzedający uzyskują z banku zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia, numerze rachunku do spłaty i warunkach zwolnienia zabezpieczenia. W akcie notarialnym albo umowie cesji ustala się, że część ceny kupujący przelewa bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, a tylko pozostała część ceny trafia do sprzedających. Po spłacie bank wydaje dokumenty potrzebne do zwolnienia zabezpieczeń, np. zgodę na wykreślenie hipoteki, jeżeli hipoteka została już wpisana w księdze wieczystej.

Jeżeli kredyt jest na preferencyjnych warunkach pracowniczych, ma to praktyczne znaczenie. Preferencyjne oprocentowanie jest elementem relacji między bankiem a dotychczasowymi kredytobiorcami. Nowy nabywca nie ma prawa żądać automatycznego wejścia w taki kredyt. Bank może wymagać całkowitej spłaty kredytu, nowej umowy kredytowej dla kupującego albo zastosować zupełnie inne warunki finansowania.

Co z umową na projekt i wykończenie mieszkania?

Umowa na projekt, wykończenie lub aranżację lokalu wymaga osobnej analizy. Jeżeli dotyczy świadczeń, które można przenieść na nowego nabywcę, potrzebna może być zgoda wykonawcy albo aneks do umowy. Jeżeli część prac została już wykonana, należy ustalić, czy ich wartość jest elementem ceny cesji albo sprzedaży, czy odrębnym rozliczeniem między stronami.

Podatkowo wydatki na wykończenie mogą mieć znaczenie jako koszt przy sprzedaży już nabytego lokalu, ale muszą być udokumentowane i realnie zwiększać wartość nieruchomości. Przy cesji praw z umowy deweloperskiej koszty aranżacji także mogą być argumentem za pomniejszeniem przychodu, ale ich rozliczenie zależy od związku z cesją, treści umowy oraz dokumentów.

Na co uważać przy rozstaniu współwłaścicieli albo współkredytobiorców?

Jeżeli prawo do lokalu albo przyszła własność mieszkania przysługuje dwóm osobom po 1/2, obie muszą uczestniczyć w transakcji. Nie wystarczy, że jedna osoba chce sprzedać swoje prawa, jeżeli umowa deweloperska, kredyt i rozliczenia z deweloperem są wspólne. Trzeba uzgodnić, kto podpisuje dokumenty, jak zostanie spłacony kredyt, jak strony podzielą ewentualną nadwyżkę i kto ponosi koszty wcześniejszej spłaty, notariusza, pośrednika oraz podatku.

Warto przygotować pisemne rozliczenie między byłymi partnerami. Powinno ono wskazywać, jakie kwoty każda osoba wpłaciła, jakie zobowiązania zostały wspólnie zaciągnięte, jak dzielona jest cena od kupującego i kto odpowiada za ewentualne dopłaty. Bez takiego rozliczenia po transakcji mogą powstać spory, nawet jeżeli sama cesja albo sprzedaż dojdzie do skutku.

FAQ

Czy można sprzedać mieszkanie przed odbiorem od dewelopera?

Jeżeli własność lokalu nie została jeszcze przeniesiona, zasadniczo nie sprzedaje się mieszkania, lecz przenosi prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej. Wymaga to sprawdzenia umowy oraz najczęściej zgody dewelopera.

Czy cesja umowy deweloperskiej zawsze jest możliwa?

Nie zawsze. Umowa deweloperska może ograniczać cesję albo uzależniać ją od zgody dewelopera. Jeżeli zakup był finansowany kredytem, własne warunki może postawić również bank.

Czy przy cesji płaci się 19% podatku jak przy sprzedaży mieszkania?

U osoby prywatnej cesja praw z umowy deweloperskiej przed nabyciem własności jest zwykle rozliczana jako dochód z praw majątkowych według skali podatkowej. Podatek 19% i PIT-39 dotyczą zasadniczo sprzedaży nieruchomości lub praw wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Od kiedy liczy się 5 lat przy mieszkaniu od dewelopera?

Co do zasady od końca roku kalendarzowego, w którym podpisano akt notarialny przenoszący własność lokalu. Sama umowa deweloperska ani odbiór techniczny nie są jeszcze nabyciem własności. Jeżeli termin aktu końcowego mija, a deweloper proponuje jego przesunięcie aneksem, warto osobno ocenić skutki opóźnienia i roszczenia nabywcy; omawiamy je przy opóźnieniu dewelopera w podpisaniu aktu notarialnego i proponowanym aneksie.

Czy kupujący przejmie mój kredyt hipoteczny?

Nie automatycznie. Przejęcie długu wymaga zgody banku i oceny zdolności kredytowej kupującego. Najczęściej część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio na spłatę kredytu sprzedającego, a kupujący finansuje zakup własnymi środkami albo własnym kredytem.

Czy preferencyjne oprocentowanie kredytu pracowniczego przechodzi na kupującego?

Zasadniczo nie. Preferencyjne warunki wynikają z relacji banku z dotychczasowym kredytobiorcą. Kupujący może uzyskać finansowanie tylko na warunkach zaakceptowanych przez bank.

Czy wydatki na wykończenie można odliczyć przy sprzedaży?

Mogą być kosztem, jeżeli są udokumentowane i zwiększają wartość lokalu albo pozostają w bezpośrednim związku z uzyskanym przychodem. Znaczenie mają faktury, umowy, przelewy i to, czy rozliczana jest cesja, czy sprzedaż już nabytego lokalu.

Podsumowanie

Przed przeniesieniem własności lokalu od dewelopera najczęściej nie dochodzi do klasycznej sprzedaży mieszkania, lecz do cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej. Taka transakcja wymaga zgody dewelopera, uzgodnień z bankiem i precyzyjnego rozliczenia między dotychczasowymi nabywcami. Podatkowo cesja zwykle oznacza dochód z praw majątkowych rozliczany według skali podatkowej.

Po podpisaniu aktu przenoszącego własność mamy już sprzedaż nieruchomości. Wtedy kluczowe są pięcioletni termin liczony od końca roku nabycia, 19% PIT, PIT-39 oraz ewentualna ulga mieszkaniowa. Przy kredycie hipotecznym trzeba wcześniej ustalić z bankiem saldo zadłużenia, sposób spłaty i dokumenty potrzebne do zwolnienia zabezpieczeń.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350.

2. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2021 poz. 1177.

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.

5. Ministerstwo Finansów, informacje o opodatkowaniu zbycia nieruchomości - podatki.gov.pl.