Wynajem pokoi turystom przez rolnika

Stan prawny: lipiec 2026 r.

Czy wynajem pokoi przez rolnika może być agroturystyką?

Tak, ale trzeba odróżnić trzy kwestie: brak obowiązku rejestracji działalności gospodarczej, zwolnienie z podatku dochodowego oraz wymogi administracyjne dla obiektu noclegowego. To, że ktoś jest rolnikiem lub podlega ubezpieczeniu w KRUS, nie przesądza automatycznie o zwolnieniu z PIT.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców przepisów tej ustawy nie stosuje się do wynajmowania przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów. W praktyce oznacza to, że klasyczna agroturystyka prowadzona przez rolnika w gospodarstwie rolnym nie musi być wpisana do CEIDG tylko dlatego, że przyjmuje turystów.

wynajem pokoi w gospodarstwie agroturystycznym może korzystać ze szczególnych zasad tylko wtedy, gdy spełnione są warunki dotyczące gospodarstwa, położenia budynku, liczby pokoi i celu pobytu gości. Nie oznacza to jednak, że każdy wynajem pokoi na wsi jest agroturystyką w rozumieniu podatkowym. Dla zwolnienia z PIT kluczowy jest art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten zwalnia z podatku dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych osobom przebywającym na wypoczynku oraz z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli pokoje znajdują się w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, a liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Warunki zwolnienia z PIT przy agroturystyce

Warunki zwolnienia trzeba spełnić łącznie. Najważniejsze jest to, że zwolnienie dotyczy pokoi gościnnych, a nie każdego rodzaju noclegu. Domek letniskowy, apartament, osobny lokal użytkowy albo budynek niemieszkalny mogą nie mieścić się w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Definicja gospodarstwa rolnego na potrzeby wielu przepisów podatkowych odwołuje się do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Gospodarstwem rolnym jest obszar gruntów sklasyfikowanych jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu określonego podmiotu. W konkretnej sprawie trzeba sprawdzić ewidencję gruntów, tytuł prawny do nieruchomości i faktyczny sposób jej wykorzystywania.

Czy trzeba być rolnikiem indywidualnym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

Nie należy automatycznie przenosić definicji rolnika indywidualnego z art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego na wszystkie sprawy dotyczące agroturystyki. Ta definicja ma szczególne znaczenie przede wszystkim przy obrocie nieruchomościami rolnymi, w tym przy nabywaniu gruntów rolnych.

Dla zwolnienia z PIT z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych najważniejsze są warunki dotyczące pokoi, budynku mieszkalnego, terenu wiejskiego, gospodarstwa rolnego, celu wypoczynkowego pobytu i limitu 5 pokoi. Dla braku obowiązku wpisu do CEIDG istotny jest natomiast art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo przedsiębiorców, który mówi o wynajmowaniu pokoi przez rolników w gospodarstwach rolnych.

Jeżeli małżonek jest jedynie formalnie ubezpieczony w KRUS, ale nie prowadzi gospodarstwa rolnego w miejscu, w którym mają być przyjmowani turyści, należy bardzo ostrożnie ocenić możliwość korzystania z preferencji. Znaczenie mogą mieć dokumenty własności, dzierżawy, ewidencja gruntów, decyzje podatkowe dotyczące podatku rolnego oraz faktyczne prowadzenie gospodarstwa.

Praca na etacie a wynajem pokoi w gospodarstwie

Praca na etacie w mieście nie wyklucza wynajmowania pokoi w gospodarstwie rolnym. Przepisy podatkowe nie uzależniają zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od tego, aby rolnik nie miał innego źródła dochodu. Problem pojawia się wtedy, gdy z okoliczności wynika, że obiekt jest w praktyce zwykłym pensjonatem, apartamentem lub inwestycją turystyczną, a nie pokojami gościnnymi w gospodarstwie rolnym.

Jeżeli pokoje znajdują się na Mazurach, a właściciele mieszkają i pracują na stałe w dużym mieście, trzeba sprawdzić, kto faktycznie prowadzi gospodarstwo, gdzie znajduje się gospodarstwo rolne, czy obiekt jest budynkiem mieszkalnym oraz czy wynajem ma charakter agroturystyczny, czy zorganizowanej usługi noclegowej.

Co jeśli warunki agroturystyki nie są spełnione?

Jeżeli wynajem nie mieści się w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody trzeba opodatkować. Sposób rozliczenia zależy od tego, czy jest to najem prywatny, czy działalność gospodarcza w rozumieniu art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców, czyli działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły.

Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego są zasadniczo opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynika to z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym. Stawka wynosi 8,5% przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł, gdy chodzi o najem prywatny objęty tym przepisem.

Jeżeli wynajem ma cechy działalności gospodarczej, trzeba rozważyć wpis do CEIDG i formę opodatkowania właściwą dla działalności. Wtedy możliwe mogą być zasady ogólne według skali podatkowej, podatek liniowy albo ryczałt, ale wybór zależy od rzeczywistego modelu działania, zakresu usług i klasyfikacji przychodów. Nie należy automatycznie zakładać, że każdy wynajem turystom można rozliczać tak samo.

Jeżeli rozważasz prowadzenie agroturystyki poza miejscem swojego gospodarstwa, pomocne może być omówienie, czy rolnik może prowadzić agroturystykę w inny rejonie Polski. Z kolei przy mieszkaniach w mieście odrębne zasady może mieć najem krótkoterminowy.

VAT, kasa fiskalna i rachunki dla gości

Agroturystyka i wynajem pokoi mogą rodzić obowiązki w VAT. Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnik może korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, jeżeli wartość sprzedaży w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła 200 000 zł. Przy rozpoczynaniu działalności limit ustala się proporcjonalnie na podstawie art. 113 ust. 9 tej ustawy. Trzeba jednak sprawdzić, czy konkretne usługi i sposób działania nie wyłączają zwolnienia.

Jeżeli podatnik jest czynnym podatnikiem VAT, usługi związane z zakwaterowaniem zasadniczo mogą korzystać ze stawki 8%, jeżeli mieszczą się w odpowiedniej klasyfikacji usług zakwaterowania. Podstawą jest art. 41 ust. 2 w związku z art. 146ef ustawy o podatku od towarów i usług oraz załącznik nr 3 do tej ustawy. W praktyce warto potwierdzić klasyfikację usługi, zwłaszcza gdy obok noclegu oferowane są dodatkowe świadczenia.

Sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej może wymagać ewidencjonowania na kasie rejestrującej na podstawie art. 111 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zwolnienia z kasy zależą od aktualnego rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących, w tym m.in. od wysokości obrotu i sposobu zapłaty. Płatności wyłącznie przelewem, z opisem pozwalającym ustalić, jakiej usługi dotyczą, mogą w określonych przypadkach ułatwiać korzystanie ze zwolnienia, ale trzeba to sprawdzić przed rozpoczęciem sprzedaży.

Zgłoszenie obiektu w gminie i wymagania sanitarne

Przyjmowanie turystów nie sprowadza się wyłącznie do podatków. Zgodnie z art. 35 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych usługi hotelarskie mogą być świadczone także w innych obiektach, jeżeli spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania sanitarne, przeciwpożarowe i inne określone przepisami.

Ewidencję innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta na podstawie art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich. Dlatego przed rozpoczęciem wynajmu pokoi należy sprawdzić w urzędzie gminy formularz zgłoszeniowy i wymagane załączniki. Minimalne wymagania dla innych obiektów określa rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie.

Jeżeli gospodarze zamierzają przygotowywać i podawać posiłki, trzeba uwzględnić przepisy sanitarne. Ustawa z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia przewiduje obowiązki podmiotów działających na rynku spożywczym, w tym wymogi rejestracyjne lub zatwierdzeniowe wynikające m.in. z art. 61 i art. 63 tej ustawy. W praktyce należy skontaktować się z właściwą powiatową stacją sanitarno-epidemiologiczną przed rozpoczęciem żywienia gości.

Podatek od nieruchomości i opłata miejscowa

Dla podatku od nieruchomości ważny jest art. 1a ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Przepis ten wskazuje, że za działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy nie uważa się wynajmu turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza 5. Ma to znaczenie dla stawki podatku od nieruchomości.

Jeżeli warunki z art. 1a ust. 2 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie są spełnione, gmina może uznać część budynku za związaną z działalnością gospodarczą, co zwykle oznacza wyższą stawkę podatku od nieruchomości. W razie wątpliwości warto wystąpić do gminy o informację, jak kwalifikuje konkretny sposób wykorzystania budynku.

W miejscowościach turystycznych może też występować opłata miejscowa albo uzdrowiskowa. Podstawą jest art. 17 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jeżeli rada gminy wprowadziła taką opłatę oraz określiła zasady jej poboru na podstawie art. 19 tej ustawy, podmiot przyjmujący gości może zostać wyznaczony jako inkasent.

FAQ

Czy agroturystyka do 5 pokoi zawsze jest bez podatku?

Nie. Zwolnienie z PIT działa tylko wtedy, gdy spełnione są wszystkie warunki z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Chodzi m.in. o pokoje gościnne w budynku mieszkalnym na terenie wiejskim, w gospodarstwie rolnym, wynajmowane osobom przebywającym na wypoczynku.

Czy trzeba rejestrować działalność gospodarczą w CEIDG?

Klasyczna agroturystyka rolnicza może korzystać z wyłączenia z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo przedsiębiorców. Jeżeli jednak skala, organizacja i sposób świadczenia usług wykraczają poza wynajem pokoi przez rolnika w gospodarstwie rolnym, może powstać obowiązek rejestracji działalności.

Czy do limitu 5 pokoi wlicza się pokoje używane przez domowników?

Limit z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy pokoi wynajmowanych gościom. Pokoje zajmowane przez domowników nie są pokojami wynajmowanymi, ale w razie kontroli warto mieć jasny opis pomieszczeń i sposobu ich wykorzystywania.

Czy można podawać gościom posiłki?

Tak, zwolnienie z PIT obejmuje także dochody z wyżywienia osób przebywających na wypoczynku w wynajmowanych pokojach, jeżeli spełnione są warunki z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Trzeba jednak sprawdzić obowiązki sanitarne wynikające z ustawy o bezpieczeństwie żywności i żywienia.

Czy trzeba zgłosić pokoje w urzędzie gminy?

Co do zasady obiekt, w którym świadczone są usługi hotelarskie jako inny obiekt, powinien znaleźć się w ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta na podstawie art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich. Warto zrobić to przed rozpoczęciem przyjmowania gości.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji wynajem pokoi na Mazurach może być agroturystyką, ale trzeba sprawdzić fakty: czy istnieje gospodarstwo rolne, czy pokoje są w budynku mieszkalnym położonym na terenie wiejskim, ile pokoi będzie wynajmowanych i czy goście będą przebywać na wypoczynku. Jeżeli liczba pokoi nie przekroczy 5 i pozostałe warunki są spełnione, możliwe jest zwolnienie z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli warunki nie są spełnione, przychody trzeba opodatkować według właściwych zasad, a przy większej skali działalności rozważyć CEIDG, VAT, kasę fiskalną i lokalne obowiązki administracyjne. Przed startem warto także zgłosić obiekt w gminie i skonsultować zasady żywienia gości z sanepidem.

Źródła

• Art. 21 ust. 1 pkt 43 oraz art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 6 ust. 1 pkt 2 oraz art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców.
• Art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.
• Art. 35 ust. 2 oraz art. 38 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.
• Art. 113 ust. 1 i ust. 9, art. 111 ust. 1, art. 41 ust. 2 oraz art. 146ef ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
• Art. 1a ust. 2 pkt 2, art. 17 oraz art. 19 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
• Art. 61 i art. 63 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia.
• Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie.