Kontrola skarbowa po sprzedaży mieszkania – jakie koszty uzna urząd?

Czy urząd skarbowy może zakwestionować koszty po sprzedaży mieszkania?

Tak. Jeżeli sprzedaż nieruchomości podlega rozliczeniu w PIT-39, organ podatkowy może sprawdzić prawidłowość wykazanego przychodu, kosztów uzyskania przychodu oraz prawa do zwolnienia mieszkaniowego. Podstawą opodatkowania jest dochód ustalony według art. 30e ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli różnica między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ust. 1 tej ustawy a kosztami ustalonymi m.in. według art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT.

Sprzedaż jest opodatkowana, jeżeli nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości – art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT. Jeżeli termin już upłynął, sam dochód ze sprzedaży co do zasady nie podlega PIT na tej podstawie.

W praktyce kontrola albo czynności sprawdzające najczęściej dotyczą tego, czy podatnik prawidłowo zaliczył wydatki do kosztów nabycia lub nakładów oraz czy ma wymagane dokumenty.

Czy odsetki od kredytu na zakup mieszkania są kosztem przy sprzedaży?

Co do zasady nie. Z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT wynika, że kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych w czasie ich posiadania. Odsetki od kredytu nie są elementem ceny nabycia nieruchomości, lecz kosztem finansowania zakupu.

Takie stanowisko jest utrwalone w orzecznictwie sądów administracyjnych. Nadal aktualny pozostaje m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 czerwca 2013 r., sygn. II FSK 2218/11, oraz wyrok NSA z 9 czerwca 2015 r., sygn. II FSK 961/13. Sądy wskazują, że odsetki od kredytu nie współtworzą ceny nabycia lokalu, lecz są wydatkiem związanym ze sposobem zdobycia środków na zakup.

Dlatego urząd skarbowy, kwestionując zaliczenie odsetek do kosztów sprzedaży mieszkania, zazwyczaj ma rację. Inaczej trzeba oceniać jedynie szczególne, nietypowe stany faktyczne, ale wymagają one odrębnej analizy dokumentów i sposobu rozliczenia.

Jeżeli problem dotyczy sprzedaży lokalu obciążonego hipoteką, zobacz również: sprzedaż z kredytem.

Czy meble i wyposażenie mieszkania można zaliczyć do kosztów?

Najczęściej nie w ramach kosztów sprzedaży nieruchomości. Decydujące znaczenie ma to, czy dany wydatek był nakładem zwiększającym wartość nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, czy tylko zakupem ruchomości.

Wolnostojące meble, kanapy, stoły, krzesła, komody, łóżka albo typowe wyposażenie przenośne zwykle nie stanowią części składowej lokalu. Z reguły nie są więc nakładami na nieruchomość, lecz odrębnymi rzeczami ruchomymi. W takim układzie urząd skarbowy może zasadnie odmówić zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania.

Inaczej można oceniać elementy trwale związane z lokalem, np. zabudowę wykonaną na wymiar, instalacje, trwałe wykończenie, wymianę okien, drzwi, podłóg, instalacji elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej. Jeżeli rzeczywiście zwiększały wartość lokalu i są prawidłowo udokumentowane, mogą stanowić nakłady w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.

Szczególnej oceny wymaga zabudowa kuchenna, szafy wnękowe czy sprzęty zabudowane. W praktyce znaczenie mają sposób montażu, stopień trwałego związania z lokalem oraz treść aktu notarialnego i dokumentacji sprzedaży. Taka ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Czy warto rozdzielać w akcie cenę mieszkania i wyposażenia?

Tak, jeżeli rzeczywiście przedmiotem sprzedaży są zarówno nieruchomość, jak i odrębne ruchomości. Wtedy cena może zostać rozbita na część dotyczącą lokalu i część dotyczącą wyposażenia, o ile odpowiada to rzeczywistemu stanowi sprawy i wartościom rynkowym.

Ma to znaczenie podatkowe, ponieważ odpłatne zbycie rzeczy ruchomych przez osobę prywatną po upływie pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, nie stanowi źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o PIT. Nie wolno jednak wpisywać kwot sztucznie zawyżonych lub oderwanych od realiów, bo organ może badać wartość rynkową i rzeczywistą treść transakcji.

Jeżeli sprzedający zamierza powoływać się na odrębną sprzedaż wyposażenia, powinno to wynikać z aktu notarialnego, umowy towarzyszącej albo innej spójnej dokumentacji transakcji. Samo późniejsze twierdzenie, że część ceny dotyczyła mebli, zwykle nie wystarcza.

Jakie dokumenty są potrzebne, aby wykazać nakłady?

To bardzo ważny punkt. Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o PIT wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Oznacza to, że w przypadku nakładów na mieszkanie ustawodawca wprost ograniczył dopuszczalne środki dowodowe. Dlatego sam paragon fiskalny, potwierdzenie przelewu czy dowód dostawy do lokalu najczęściej nie spełniają wymogu z art. 22 ust. 6e ustawy o PIT, jeżeli chodzi o wykazanie nakładów zwiększających wartość nieruchomości.

Urząd skarbowy ma więc z reguły podstawę, aby odmówić uwzględnienia wydatków udokumentowanych wyłącznie paragonem. Wyjątkowo znaczenie mogą mieć inne dowody pomocnicze, ale zwykle nie zastąpią one dokumentów wymaganych wprost przez ustawę.

Jeżeli spór dotyczy późniejszego badania rozliczeń przez urząd, warto też znać zasady związane z zaległością i kontrolą: rozliczenie po sprzedaży.

Kiedy urząd skarbowy ma rację w opisanej sytuacji?

Na gruncie aktualnych przepisów i dominującej linii orzeczniczej urząd skarbowy co do zasady ma rację w dwóch punktach:

• gdy odmawia zaliczenia do kosztów sprzedaży odsetek od kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania,
• gdy odmawia uznania za nakłady wydatków wykazanych tylko paragonami, bez dokumentów wskazanych w art. 22 ust. 6e ustawy o PIT.

Co do mebli i wyposażenia odpowiedź jest bardziej zależna od stanu faktycznego. Jeżeli chodzi o zwykłe meble ruchome, stanowisko urzędu będzie zazwyczaj prawidłowe. Jeżeli jednak wydatek dotyczył trwałej zabudowy lub elementów wykończenia związanych z lokalem, sprawa może wyglądać inaczej.

Co można zrobić, gdy urząd zakwestionował rozliczenie?

Jeżeli sprawa jest na etapie czynności sprawdzających, warto złożyć pisemne wyjaśnienia i uporządkować dokumenty. Gdy postępowanie już trwa, podatnik ma prawo czynnie w nim uczestniczyć, składać wyjaśnienia i wnioski dowodowe – zgodnie z art. 123 § 1 oraz art. 187 § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Jeżeli organ wyda decyzję, można wnieść odwołanie do organu wyższego stopnia na podstawie art. 220 § 1 i art. 222 Ordynacji podatkowej. Termin do wniesienia odwołania wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji – art. 223 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej.

W razie zaległości podatkowej naliczane są odsetki za zwłokę według zasad z art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej. Jeżeli rozliczenie było nierzetelne, w niektórych sytuacjach może pojawić się też ryzyko odpowiedzialności na gruncie Kodeksu karnego skarbowego, ale to zależy od tego, czy doszło do uszczuplenia podatku i czy zachowanie było zawinione.

W przypadku zamiaru skorzystania ze zwolnienia mieszkaniowego szczególne znaczenie ma prawidłowe wykazanie, na co przeznaczono środki. Nie każdy zakup do nowego lokalu daje prawo do ulgi – porównaj: wydatki na cele mieszkaniowe.

FAQ

Czy paragon za materiały budowlane wystarczy do wykazania nakładów?

Najczęściej nie. Art. 22 ust. 6e ustawy o PIT wymaga co do zasady faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających opłaty administracyjne.

Czy sprzęt AGD w zabudowie zawsze jest nakładem na mieszkanie?

Nie zawsze. Znaczenie ma sposób trwałego związania z lokalem oraz to, czy wydatek realnie zwiększył wartość nieruchomości. Każdy przypadek trzeba ocenić indywidualnie.

Czy po upływie 5 lat od nabycia trzeba składać PIT-39?

Co do zasady nie, jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania i nie występują szczególne okoliczności związane z działalnością gospodarczą.

Ile czasu ma urząd na zakwestionowanie rozliczenia?

Zobowiązanie podatkowe co do zasady przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku – art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej. Bieg terminu może się jednak zawiesić lub przerwać w przypadkach przewidzianych ustawą.

Czy można obronić koszt zabudowy kuchennej bez faktury VAT?

To bardzo trudne. W sprawach dotyczących nakładów przepisy wprost wskazują wymagane dokumenty. Brak faktury zwykle istotnie osłabia pozycję podatnika.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-d, art. 19 ust. 1, art. 22 ust. 6c-6e, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 53 § 1, art. 70 § 1, art. 123 § 1, art. 187 § 1, art. 220 § 1, art. 222, art. 223 § 2 pkt 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 czerwca 2013 r., II FSK 2218/11
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 czerwca 2015 r., II FSK 961/13