Kiedy można odwołać darowiznę nieruchomości?

Czy w opisanej sytuacji można cofnąć darowiznę?

W przedstawionym stanie faktycznym nie widać podstaw do skutecznego odwołania darowizny tylko dlatego, że inny członek rodziny zmienił zdanie co do atrakcyjności nieruchomości albo próbuje wpłynąć na darczyńcę. Przy darowiźnie już wykonanej, a więc po przeniesieniu własności nieruchomości aktem notarialnym i wpisie w księdze wieczystej, decydujące znaczenie ma art. 898 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym darczyńca może odwołać darowiznę, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Jeżeli obdarowany porządkuje nieruchomość, remontuje dom i działa z myślą o poprawie warunków osoby uprawnionej do zamieszkiwania, to taki opis nie wskazuje na zachowanie niewdzięczne, a tym bardziej na niewdzięczność rażącą. Co do zasady nie ma też podstaw do „cofnięcia podziału majątku” tylko dlatego, że po czasie jedna ze stron uzna, że podział był dla niej niekorzystny.

Na czym polega umowa darowizny nieruchomości?

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, do ważnego przeniesienia własności potrzebny jest akt notarialny – wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowy przenoszącej własność.

W praktyce oznacza to, że po zawarciu aktu notarialnego i wykonaniu darowizny obdarowany staje się właścicielem nieruchomości, ale własność może być obciążona prawami osób trzecich, np. służebnością mieszkania albo innym prawem do korzystania z lokalu lub domu.

Jeżeli w umowie zastrzeżono na rzecz babci prawo dożywotniego zamieszkiwania, trzeba dokładnie sprawdzić treść aktu notarialnego. Może to być np. służebność osobista mieszkania z art. 296 w zw. z art. 301 Kodeksu cywilnego albo element umowy dożywocia, jeśli strony zawarły inny typ umowy niż darowizna. To rozróżnienie ma znaczenie, bo darowizna i umowa dożywocia wywołują różne skutki prawne.

Rażąca niewdzięczność – kiedy naprawdę występuje?

Pojęcie rażącej niewdzięczności nie zostało zdefiniowane wprost w Kodeksie cywilnym, dlatego ocenia się je na podstawie konkretnych okoliczności sprawy. Z orzecznictwa wynika, że chodzi o zachowania szczególnie naganne, skierowane przeciwko darczyńcy i oceniane surowiej niż zwykły konflikt rodzinny, chłód emocjonalny czy incydentalne kłótnie.

Przykładowo za przejawy rażącej niewdzięczności mogą zostać uznane: przemoc wobec darczyńcy, ciężkie znieważenie, uporczywe poniżanie, świadome działanie na jego szkodę majątkową, fałszywe oskarżenia, uporczywe uchylanie się od elementarnej pomocy w szczególnych okolicznościach, jeżeli z relacji stron taki obowiązek moralny wynikał. Każda sprawa jest jednak oceniana indywidualnie.

Nie wystarcza natomiast samo pogorszenie relacji, nieporozumienie co do sposobu korzystania z nieruchomości, odmowa zamiany działki, czy to, że darczyńca pozostaje pod wpływem innych osób. Jeżeli chcesz szerzej przeanalizować sytuację związaną z przekazaniem majątku, zobacz też materiały o zabezpieczeniu rodziców przy przekazaniu mieszkania.

Kto może odwołać darowiznę i czy rodzina może zrobić to za darczyńcę?

Prawo odwołania darowizny przysługuje co do zasady darczyńcy. Wynika to bezpośrednio z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego. Sama ciotka, rodzeństwo czy inny krewny nie może skutecznie „cofnąć” cudzej darowizny tylko dlatego, że nie zgadza się z wcześniejszą decyzją właściciela.

Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy darczyńca zmarł. Wówczas zgodnie z art. 899 § 2 Kodeksu cywilnego spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę z powodu rażącej niewdzięczności tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do jej odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy.

Jeżeli darczyńca żyje, ale jest podatny na wpływ innych osób, samo to nie oznacza jeszcze nieważności jego działań. Znaczenie może mieć dopiero stan świadomości i swobody przy składaniu oświadczenia woli. W skrajnych przypadkach trzeba badać, czy nie zachodzą przesłanki z art. 82 Kodeksu cywilnego (brak świadomości albo swobody) lub z art. 86 Kodeksu cywilnego (podstęp). To jednak odrębny problem niż odwołanie darowizny z powodu niewdzięczności.

Jaki jest termin na odwołanie darowizny?

Zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. To termin bardzo istotny. Nie liczy się go od dnia zawarcia umowy darowizny, lecz od uzyskania wiedzy o konkretnym zachowaniu obdarowanego.

Jeżeli więc darczyńca przez rok wie o zachowaniu, które uznaje za rażąco niewdzięczne, a mimo to nie odwoła darowizny, uprawnienie wygasa. Dodatkowo zgodnie z art. 899 § 1 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana, jeżeli darczyńca przebaczył obdarowanemu. Jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca nie miał zdolności do czynności prawnych, przebaczenie jest skuteczne, gdy nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem.

Jak wygląda procedura odwołania darowizny nieruchomości?

Samo niezadowolenie darczyńcy nie powoduje automatycznego powrotu własności. Najpierw darczyńca powinien złożyć obdarowanemu oświadczenie o odwołaniu darowizny, wskazując konkretną przyczynę, czyli zachowanie stanowiące rażącą niewdzięczność. Dla celów dowodowych najlepiej zrobić to na piśmie.

Jeżeli obdarowany nie zgodzi się dobrowolnie zwrócić nieruchomości, konieczne jest dochodzenie roszczenia przed sądem. Po skutecznym odwołaniu darowizny powstaje obowiązek zwrotu przedmiotu darowizny według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, co wynika z art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce przy nieruchomości najczęściej potrzebne jest następnie złożenie oświadczenia o przeniesieniu własności, a jeśli obdarowany odmawia – wyrok sądu zastępujący takie oświadczenie.

Dla porządku warto odróżnić tę sytuację od problemów związanych z zawieraniem i wykonywaniem innych umów dotyczących nieruchomości, np. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, gdzie obowiązują zupełnie inne zasady.

Czy można odwołać darowiznę, bo nieruchomość była zaniedbana albo wymaga nakładów?

Nie. To, że nieruchomość była zarośnięta, dom był w złym stanie, a obdarowany musi ponosić wydatki na remont, nie stanowi podstawy do odwołania darowizny. Jeżeli obdarowany znał stan nieruchomości albo stan ten był widoczny, samo rozczarowanie zakresem prac czy kosztami nie tworzy po stronie darczyńcy prawa do cofnięcia darowizny.

Co więcej, ponoszenie przez obdarowanego nakładów na utrzymanie lub poprawę stanu nieruchomości może wręcz osłabiać twierdzenie, że zachowuje się on wobec darczyńcy w sposób rażąco niewdzięczny. Jeżeli później doszłoby do sporu sądowego, takie nakłady mogą mieć znaczenie dowodowe.

Czy prawo do zamieszkiwania babci zmienia ocenę sprawy?

Tak, ale tylko w zakresie obowiązków właściciela wobec osoby uprawnionej. Jeżeli babci przysługuje służebność mieszkania albo inne skuteczne wobec właściciela prawo do korzystania z nieruchomości, nowy właściciel musi to prawo respektować. Wynika to z charakteru ograniczonych praw rzeczowych, w tym z art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego oraz przepisów o służebnościach osobistych.

Jeżeli właściciel utrudniałby wykonywanie tego prawa, mógłby narazić się na roszczenia cywilne osoby uprawnionej. Nie oznacza to jednak automatycznie, że darowiznę można odwołać. Najpierw trzeba ocenić, jakie dokładnie prawo zostało wpisane do aktu notarialnego i ewentualnie do księgi wieczystej oraz jakie konkretnie działania właściciela naruszają to uprawnienie.

Czy ciotka może podważyć wcześniejszy podział majątku?

Nie wystarczy samo stwierdzenie, że po czasie jedna ze stron wolałaby inne nieruchomości. Jeżeli podział majątku po zmarłym ojcu został przeprowadzony skutecznie i zgodnie z wolą uczestników, to jego wzruszenie wymagałoby wykazania konkretnych wad oświadczeń woli, naruszeń prawa albo innych podstaw przewidzianych ustawą. Sama niekorzystna ocena po latach nie wystarcza.

Jeżeli podział nastąpił w ramach działu spadku i zniesienia współwłasności, znaczenie mogą mieć odpowiednio przepisy o dziale spadku i współwłasności, ale nie ma tu prostego mechanizmu „cofnięcia”, bo komuś zmienił się plan rodzinny. W opisanej sprawie kluczowe jest więc nie to, czy ciotka naciska, lecz czy istnieją realne podstawy prawne do podważenia określonej czynności. Z samego opisu one nie wynikają.

Kiedy sytuacja może stać się ryzykowna dla obdarowanego?

Ryzyko pojawia się dopiero wtedy, gdy obdarowany rzeczywiście dopuszcza się ciężkich zachowań wobec darczyńcy lub osoby, której prawa na nieruchomości powinien respektować. Przykładowo problematyczne mogą być: przemoc psychiczna lub fizyczna, celowe wyrzucanie z domu osoby uprawnionej, odcinanie mediów, uporczywe znieważanie, groźby czy działania skierowane na przejęcie majątku przez wykorzystanie stanu zdrowia darczyńcy.

Jeżeli nic takiego nie ma miejsca, a obdarowany wykonuje remonty, opiekuje się nieruchomością i nie narusza zastrzeżonych praw babci, to samo niezadowolenie innych krewnych nie powinno prowadzić do skutecznego odwołania darowizny.

Tabela: co jest podstawą odwołania darowizny, a co nią nie jest?

FAQ

Czy darczyńca może odwołać darowiznę, bo po prostu zmienił zdanie?

Nie. Przy darowiźnie już wykonanej sama zmiana zdania nie wystarcza. Potrzebna jest podstawa z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli rażąca niewdzięczność obdarowanego.

Czy sama kłótnia rodzinna oznacza rażącą niewdzięczność?

Zwykle nie. Sądy traktują odwołanie darowizny jako instytucję wyjątkową. Typowe konflikty rodzinne, uraza czy napięte relacje najczęściej nie wystarczają.

Ile czasu ma darczyńca na odwołanie darowizny?

Rok od dnia, w którym dowiedział się o zachowaniu obdarowanego stanowiącym rażącą niewdzięczność – art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czy trzeba iść do notariusza, żeby odwołać darowiznę?

Samo oświadczenie o odwołaniu darowizny nie powoduje jeszcze automatycznego powrotu własności. Jeżeli obdarowany nie współpracuje, zwykle potrzebne jest postępowanie sądowe, a następnie uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.

Czy osoba trzecia może cofnąć darowiznę za darczyńcę?

Co do zasady nie. Uprawnienie przysługuje darczyńcy, a po jego śmierci tylko w wyjątkowych sytuacjach jego spadkobiercom – art. 899 § 2 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• Art. 82, art. 86, art. 158, art. 244 § 1, art. 296, art. 301, art. 888 § 1, art. 898 § 1 i § 2, art. 899 § 1, § 2 i § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 2017 r., II CSK 871/16.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 14 marca 2018 r., I ACa 918/17.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 10 lipca 2018 r., I ACa 1443/17.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18 marca 2014 r., I ACa 1409/13.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 17 października 2012 r., I ACa 620/12.