Nieszczelne okna i wilgoć w wynajmowanym mieszkaniu

Obowiązki właściciela wynajmowanego mieszkania

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego podstawowe znaczenie ma ustawa o ochronie praw lokatorów. Jej art. 6a wskazuje, że wynajmujący ma zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy normalne korzystanie z lokalu. Do obowiązków wynajmującego należą także naprawy budynku, jego pomieszczeń i urządzeń wspólnych oraz naprawy lokalu i elementów wyposażenia technicznego w zakresie, który nie obciąża najemcy.

Przepis wymienia wprost między innymi wymianę stolarki okiennej i drzwiowej. Oznacza to, że jeżeli okna są zużyte, wadliwe, źle zamontowane albo nieszczelność wynika ze stanu budynku, właściciel nie może przerzucić na lokatora kosztu wymiany okien. Podobnie będzie wtedy, gdy wilgoć i pleśń są skutkiem wad wentylacji, mostków termicznych, przemarzania ścian lub innych usterek technicznych niezależnych od sposobu używania mieszkania.

Nie każda wilgoć automatycznie oznacza jednak winę właściciela. Skraplanie pary wodnej może powstawać także wtedy, gdy lokal jest niedogrzewany, niewietrzony, nadmiernie zawilgocony przez użytkowników albo gdy kratki wentylacyjne są zasłonięte. Dlatego w sporze najważniejsze jest ustalenie przyczyny problemu, a nie samo stwierdzenie, że na szybach pojawia się woda.

Obowiązki najemcy przy oknach i wilgoci

Art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na najemcę obowiązek utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Najemca powinien również dbać o lokal i chronić części budynku przeznaczone do wspólnego użytku przed uszkodzeniem lub dewastacją.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja okien oraz drzwi. W praktyce chodzi zwłaszcza o czynności eksploatacyjne: regulację okuć, smarowanie zawiasów, wymianę drobnych elementów zużytych wskutek zwykłego używania, mycie, odgrzybianie powierzchniowe, malowanie okien drewnianych, dbanie o drożność nawiewników i właściwe użytkowanie mieszkania. Takie obowiązki nie są jednak równoznaczne z obowiązkiem pokrycia kosztu wymiany całej stolarki okiennej, jeżeli jest ona technicznie niesprawna lub zużyta.

Najemca powinien także rozsądnie korzystać z lokalu: ogrzewać go, wietrzyć, nie blokować wentylacji, usuwać bieżącą wilgoć i nie doprowadzać do zawilgocenia przez własne zaniedbania. Jeżeli opinia fachowca wykaże, że pleśń powstała wyłącznie przez takie zaniedbania, właściciel może domagać się usunięcia szkód albo potrącić koszty z kaucji na zasadach przewidzianych w umowie i przepisach.

Kto płaci za kontrolę, ekspertyzę i naprawę?

Nie ma prostej reguły, że koszt kontroli zawsze ponosi najemca albo zawsze właściciel. W praktyce osoba, która zleca fachowcowi oględziny lub opinię, zwykle płaci za nią na początku. Jeżeli jednak ekspertyza potwierdzi wadę lokalu, instalacji, wentylacji albo stolarki obciążającą właściciela, najemca może żądać zwrotu uzasadnionych kosztów jako wydatków potrzebnych do wykazania i usunięcia problemu.

Najbezpieczniej zacząć od pisemnego zgłoszenia. W wiadomości do właściciela warto opisać objawy, wskazać datę ich zauważenia, załączyć zdjęcia, zaproponować oględziny i wyznaczyć rozsądny termin na reakcję. Jeżeli wynajmujący nie reaguje, można zlecić opinię niezależnemu specjaliście, na przykład osobie zajmującej się stolarką okienną, wentylacją albo ekspertyzami budowlanymi.

Jeżeli wada wymaga pilnej naprawy, a obciąża właściciela, zastosowanie mogą mieć przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na wykonanie naprawy, a po bezskutecznym upływie tego terminu wykonać naprawę na koszt wynajmującego. Przy poważniejszych wydatkach lepiej nie działać pochopnie: przed zleceniem prac warto mieć dowody, kosztorys i pisemne wezwanie.

Jakie roszczenia ma najemca?

Jeżeli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca może domagać się odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy przez nieszczelne okna i wilgoć mieszkanie jest trudne do ogrzania, pojawiają się szkody w podłogach lub ścianach, a lokator nie może korzystać z lokalu w normalny sposób.

Jeżeli wada uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z umową, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa jej w odpowiednim czasie, najemca może rozważyć wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Szczególne znaczenie ma sytuacja, w której wady zagrażają zdrowiu najemcy albo domowników. Pleśń i grzyb mogą być argumentem za stanowczą reakcją, ale warto oprzeć ją na dokumentacji medycznej, zdjęciach i opinii technicznej.

Najemca może także żądać naprawienia szkody, jeżeli przez wadę lokalu zniszczeniu uległy jego rzeczy, na przykład panele, meble, ubrania albo sprzęt. Trzeba wtedy wykazać związek między wadą a szkodą oraz wysokość szkody. Przydatne są zdjęcia, rachunki, protokół z oględzin i pisemne zgłoszenia kierowane do właściciela.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy udokumentować problem: zrobić zdjęcia mokrych szyb, zacieków, pleśni, zawilgoconych paneli i miejsc, przez które wieje. Warto notować daty, temperaturę w mieszkaniu, sposób wietrzenia i ogrzewania oraz zachować rachunki za ewentualne środki odgrzybiające, osuszacz lub doraźne naprawy.

Następnie trzeba zgłosić problem właścicielowi na piśmie i zażądać oględzin oraz usunięcia przyczyny. W zgłoszeniu można wskazać, że najemca wykonuje bieżące czynności konserwacyjne, ale objawy wskazują na możliwą wadę stolarki, izolacji albo wentylacji. Jeżeli właściciel odmawia, kolejnym krokiem jest niezależna opinia techniczna.

Gdy problem dotyczy stanu technicznego budynku, wentylacji, przewodów kominowych albo zagrożenia dla zdrowia, pomocne może być także zawiadomienie właściwego zarządcy budynku, administratora, wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni albo powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W zależności od okoliczności można też rozważyć zgłoszenie do sanepidu, zwłaszcza gdy pleśń realnie wpływa na zdrowie domowników.

FAQ

Czy właściciel może kazać najemcy zapłacić za wymianę okien?

Nie, jeżeli chodzi o wymianę zużytej lub wadliwej stolarki okiennej. Najemca odpowiada za konserwację i drobne naprawy okien, ale wymiana okien jako elementu wyposażenia technicznego lokalu co do zasady obciąża wynajmującego.

Czy skraplanie wody na szybach zawsze oznacza wadę mieszkania?

Nie. Skraplanie może wynikać z wad okien, wentylacji lub izolacji, ale także z niedogrzewania, braku wietrzenia, zasłoniętych nawiewników albo nadmiernej wilgoci wytwarzanej przez lokatorów. Dlatego potrzebne są dowody i ustalenie przyczyny.

Czy mogę sam zlecić naprawę i potrącić koszt z czynszu?

Można to rozważać dopiero ostrożnie i po spełnieniu warunków z Kodeksu cywilnego: trzeba wezwać właściciela do wykonania naprawy, wyznaczyć mu odpowiedni termin i mieć podstawy do przyjęcia, że naprawa obciąża wynajmującego. Samowolne potrącenie bez dowodów może wywołać spór o zaległość czynszową.

Czy pleśń w mieszkaniu pozwala wypowiedzieć umowę natychmiast?

Może pozwalać, jeżeli wada zagraża zdrowiu najemcy lub domowników albo uniemożliwia normalne korzystanie z lokalu, a właściciel nie usuwa problemu. Przed takim krokiem warto zebrać mocne dowody: zdjęcia, korespondencję, opinię techniczną i, gdy to możliwe, dokumentację medyczną.

Podsumowanie

Nieszczelne okna, wilgoć i pleśń w wynajmowanym mieszkaniu wymagają przede wszystkim ustalenia przyczyny. Najemca odpowiada za prawidłowe używanie lokalu, higienę, bieżącą konserwację i drobne naprawy okien, ale właściciel powinien usunąć wady stolarki, wentylacji, izolacji lub budynku. W razie sporu najlepiej działać pisemnie, zabezpieczyć zdjęcia i zlecić niezależną opinię. Dopiero na tej podstawie można skutecznie domagać się naprawy, obniżki czynszu, zwrotu kosztów albo odszkodowania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6a i art. 6b - Dz.U. 2023 poz. 725

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 662-664 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93