Zakup działki rolnej przez nie-rolnika i odrolnienie działki

Zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem

Na dzień 15 czerwca 2026 r. podstawowa zasada z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest taka, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Jeden z najważniejszych wyjątków dotyczy nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Taką nieruchomość może co do zasady kupić również osoba prywatna, która nie ma statusu rolnika indywidualnego.

Trzeba jednak odróżnić dwie sprawy: zgodę KOWR na nabycie oraz prawo pierwokupu KOWR. Przy nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie zasadniczo nie jest potrzebna. Jeżeli jednak działka ma co najmniej 0,3 ha i mniej niż 1 ha, a sprzedaż następuje na podstawie umowy sprzedaży, notariusz powinien zweryfikować, czy KOWR albo dzierżawca mają prawo pierwokupu.

W praktyce przy sprzedaży nieruchomości rolnej, wobec której KOWR ma prawo pierwokupu, najpierw zawiera się warunkową umowę sprzedaży u notariusza. Notariusz zawiadamia KOWR, a KOWR ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Dopiero gdy KOWR nie skorzysta z tego prawa albo poinformuje o braku zamiaru skorzystania, strony zawierają umowę przenoszącą własność.

Jeżeli powierzchnia użytków rolnych w nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady się nie stosuje. Z kolei przy nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym musi zwykle uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR albo wykazać, że zachodzi jeden z ustawowych wyjątków.

Czy po zakupie działki rolnej trzeba prowadzić gospodarstwo przez 5 lat?

Zgodnie z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym samym 5-letnim okresie nabytej nieruchomości nie wolno zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom.

Zakaz oddania w posiadanie obejmuje nie tylko sprzedaż, ale także typowe sytuacje, w których nieruchomość trafia do faktycznego korzystania przez inną osobę, np. dzierżawę. W razie ważnego interesu nabywcy albo interesu publicznego można wystąpić do Dyrektora Generalnego KOWR o zgodę na zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie przed upływem 5 lat. Zgoda jest wydawana w formie decyzji administracyjnej.

Od tej zasady są wyjątki. Obowiązku prowadzenia gospodarstwa oraz zakazu zbywania i oddawania w posiadanie nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta. Wyjątkiem jest także sytuacja, w której po nabyciu nieruchomości uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający ją na cele inne niż rolne.

W przypadku działki rolnej o powierzchni 0,75 ha położonej poza granicami administracyjnymi miasta trzeba więc przyjąć wariant ostrożny: nabycie nie wymaga zgody KOWR, ale mogą działać prawo pierwokupu oraz 5-letnie ograniczenia z art. 2b ustawy, chyba że spełniony jest konkretny wyjątek. Warto sprawdzić nie tylko powierzchnię całej nieruchomości, ale też powierzchnię użytków rolnych, położenie, plan miejscowy, ewidencję gruntów, księgę wieczystą i ewentualne dzierżawy.

Czy można odrolnić działkę w ciągu 5 lat od zakupu?

Można wystąpić do gminy z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego także przed upływem 5 lat od zakupu. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie zakazuje samego złożenia takiego wniosku. Trzeba jednak pamiętać, że właściciel nie może wymusić zmiany MPZP. Zmiana planu jest procedurą planistyczną prowadzoną przez gminę i zależy m.in. od polityki przestrzennej, uzbrojenia terenu, sąsiedztwa, klasy gruntu, interesu publicznego oraz stanowisk organów opiniujących i uzgadniających.

Jeżeli po nabyciu nieruchomości zostanie uchwalony plan miejscowy, zgodnie z którym działka będzie przeznaczona na cele inne niż rolne, działa ważny wyjątek z art. 2b ust. 4 pkt 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, że 5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa oraz zakaz zbycia albo oddania nieruchomości w posiadanie nie mają wtedy zastosowania do tej nieruchomości.

Nie należy jednak mylić zmiany przeznaczenia gruntu w planie z faktycznym rozpoczęciem budowy. Najpierw trzeba ustalić, czy plan miejscowy pozwala na zabudowę, a następnie sprawdzić, czy konieczne jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Dopiero po spełnieniu wymogów planistycznych, administracyjnych i budowlanych można realnie mówić o wykorzystaniu działki na cele nierolne.

Zmiana przeznaczenia działki rolnej w MPZP

Jeżeli działka jest w miejscowym planie przeznaczona na działalność rolniczą, zwykły dom jednorodzinny albo inwestycja usługowa nie będą możliwe wyłącznie dlatego, że właściciel kupił grunt. Konieczna jest zmiana przeznaczenia w planie miejscowym albo inna podstawa planistyczna dopuszczająca konkretną inwestycję. Wniosek właściciela o zmianę planu może rozpocząć rozmowę z gminą, ale nie zobowiązuje rady gminy do uchwalenia zmiany.

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje, że na cele nierolnicze i nieleśne powinno się przeznaczać przede wszystkim nieużytki, a gdy ich nie ma - grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III wymaga co do zasady zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w ustawie. Dla gruntów klasy IV taka zgoda nie jest zasadą, ale nadal trzeba badać konkretny rodzaj użytku, pochodzenie gleby i ustalenia planistyczne.

W opisanym stanie faktycznym działka ma klasę IV i jest przeznaczona w MPZP na działalność rolniczą. Najpierw należałoby więc ustalić, czy gmina w ogóle widzi możliwość zmiany planu. Jeżeli nie, zakup działki z myślą o szybkiej budowie domu albo inwestycji nierolniczej jest ryzykowny. Sam fakt, że działka ma mniej niż 1 ha, nie daje prawa do jej zabudowy.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest odrębnym etapem od zmiany MPZP. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazuje, że decyzja zezwalająca na wyłączenie jest wymagana m.in. dla użytków rolnych klas I, II, III, IIIa i IIIb wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego oraz dla użytków klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Decyzję uzyskuje się przed pozwoleniem na budowę albo przed zgłoszeniem budowy lub robót budowlanych.

Jeżeli grunt klasy IV jest pochodzenia mineralnego, w wielu typowych przypadkach decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej nie będzie wymagana na podstawie art. 11 ust. 1 tej ustawy. Jeżeli jednak jest to gleba pochodzenia organicznego albo grunt mieści się w innej kategorii chronionej, decyzja może być konieczna. Dlatego przed zakupem warto uzyskać wypis i wyrys z ewidencji gruntów, sprawdzić klasę i rodzaj użytku oraz skonsultować z organem, czy planowana inwestycja będzie wymagała wyłączenia.

Trzeba też uwzględnić koszty. Przy wyłączeniu niektórych gruntów z produkcji rolnej mogą powstać należności i opłaty roczne. Dla budownictwa mieszkaniowego ustawa przewiduje zwolnienie z należności i opłat rocznych do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego, ale nie oznacza to automatycznego prawa do budowy ani zwolnienia z wymogów planistycznych.

Co grozi za naruszenie przepisów o obrocie ziemią rolną?

Naruszenie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może mieć poważne skutki. Czynność prawna dokonana niezgodnie z ustawą może być nieważna, np. gdy pominięto wymagane zawiadomienie uprawnionego do prawa pierwokupu albo zbyto lub oddano nieruchomość w posiadanie bez wymaganej zgody KOWR.

Jeżeli nabywca w 5-letnim okresie nie podejmie albo zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego, KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej wartości rynkowej. Nie jest to więc wyłącznie problem formalny, lecz realne ryzyko utraty nieruchomości w trybie sądowym.

Podsumowanie

Osoba niebędąca rolnikiem może co do zasady kupić działkę rolną o powierzchni 0,75 ha bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, ponieważ jest to nieruchomość mniejsza niż 1 ha. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych wynosi co najmniej 0,3 ha, trzeba jednak liczyć się z prawem pierwokupu KOWR i procedurą warunkowej umowy sprzedaży.

Po zakupie działki rolnej poza miastem należy ostrożnie przyjąć, że obowiązują 5-letnie ograniczenia z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, chyba że zachodzi konkretny wyjątek. W tym okresie nie powinno się sprzedawać działki ani oddawać jej w posiadanie innym osobom bez zgody KOWR. Samo wystąpienie o zmianę MPZP jest dopuszczalne, ale powodzenie zależy od gminy. Jeżeli po zakupie zostanie uchwalony plan przeznaczający nieruchomość na cele inne niż rolne, 5-letnie ograniczenia z art. 2b nie będą miały zastosowania do tej nieruchomości.

FAQ

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
4. Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa - Dz.U. 2026 poz. 317
5. Informacje KOWR o prawie pierwokupu i prawie nabycia nieruchomości rolnych - gov.pl
6. Informacje KOWR o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl