Wypowiedzenie najmu socjalnego lokalu a eksmisja

Najem socjalny lokalu zamiast dawnego lokalu socjalnego

Treść dawnych przepisów i starszych pism urzędowych często mówiła o „lokalu socjalnym”. Aktualnie w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów funkcjonuje przede wszystkim pojęcie najmu socjalnego lokalu. W praktyce chodzi o ten sam typ pomocy mieszkaniowej: lokal z mieszkaniowego zasobu gminy, przeznaczony dla osób o niskich dochodach albo dla osób, którym sąd przyznał uprawnienie do zawarcia takiej umowy.

Lokal oddawany w najem socjalny musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Ustawa wymaga, aby powierzchnia pokoi przypadająca na jednego członka gospodarstwa domowego wynosiła co najmniej 5 m², a w gospodarstwie jednoosobowym co najmniej 10 m². Lokal może mieć obniżony standard, ale nie może być lokalem nienadającym się do zamieszkania.

Warto odróżnić najem socjalny od zwykłego najmu komunalnego na czas nieoznaczony. Inne są kryteria dochodowe, inna wysokość czynszu i inne skutki utraty uprawnienia. Jeżeli problem dotyczy przejęcia lokalu po innej osobie, pomocne może być omówienie zagadnienia wstąpienie w najem komunalny.

Czy przekroczenie dochodu pozwala gminie zakończyć najem socjalny?

Umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się na czas oznaczony. Po upływie tego okresu gmina może ją przedłużyć tylko wtedy, gdy najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Jedną z podstawowych przesłanek są dochody gospodarstwa domowego, których limit ustala rada gminy w uchwale.

Dlatego w praktyce najczęściej nie chodzi o natychmiastową utratę mieszkania w trakcie trwania umowy, lecz o odmowę przedłużenia umowy po jej zakończeniu. Jeżeli pismo z gminy jest nazwane wypowiedzeniem, trzeba sprawdzić, czy wskazuje konkretną podstawę prawną, datę końca umowy i przyczynę rozwiązania. Dla najmu socjalnego samo przekroczenie kryterium dochodowego ma szczególne znaczenie przy przedłużeniu umowy, natomiast wypowiedzenie w czasie trwania umowy wymaga podstawy przewidzianej w ustawie albo w samej umowie zgodnej z ustawą.

Gmina może natomiast wypowiedzieć najemcy umowę najmu socjalnego lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może go używać. To inna sytuacja niż sam wzrost dochodu.

Co oznacza naliczanie wyższych opłat po ustaniu umowy?

Po wygaśnięciu albo skutecznym rozwiązaniu umowy najmu osoba, która nadal zajmuje lokal, nie płaci już czynszu z umowy najmu. Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane co miesiąc uiszczać odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu.

Co do zasady odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli jednak sąd przyzna osobie eksmitowanej uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i wstrzyma wykonanie eksmisji do czasu przedstawienia oferty przez gminę, wysokość odszkodowania jest ustalana według szczególnych zasad korzystniejszych dla byłego lokatora.

Jeżeli gmina nalicza znacznie wyższe kwoty, warto zażądać pisemnego wyjaśnienia: za jaki okres naliczono należności, czy są to czynsz, odszkodowanie za bezumowne korzystanie, opłaty niezależne od właściciela, odsetki czy inne składniki. Bez takiego rozbicia trudno ocenić, czy naliczenie jest prawidłowe.

Niepełnosprawność a prawo do najmu socjalnego przy eksmisji

Znaczny stopień niepełnosprawności nie oznacza automatycznie, że kryterium dochodowe przestaje obowiązywać. Ma jednak bardzo duże znaczenie, gdy sprawa trafi do sądu jako sprawa o opróżnienie lokalu. W wyroku eksmisyjnym sąd musi orzec, czy osobom objętym nakazem opróżnienia lokalu przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy też takiego uprawnienia nie mają.

Sąd bada z urzędu dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób pozwanych. Ustawa przewiduje grupy osób szczególnie chronionych. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu między innymi wobec osoby niepełnosprawnej, osoby ubezwłasnowolnionej oraz osoby sprawującej nad nią opiekę i wspólnie z nią zamieszkałej, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany albo ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Ochrona nie działa jednak bezwzględnie w każdej sprawie. Przepisy o obowiązkowym badaniu prawa do najmu socjalnego nie mają pełnego zastosowania między innymi w sytuacjach eksmisji spowodowanej przemocą domową, rażącym lub uporczywym naruszaniem porządku domowego, niewłaściwym zachowaniem utrudniającym korzystanie z innych lokali albo zajęciem lokalu bez tytułu prawnego. Dlatego każdą sprawę trzeba oceniać na podstawie konkretnego pisma z gminy, umowy, uchwały rady gminy i sytuacji rodzinnej lokatora.

Czy gmina może eksmitować osobę z niepełnosprawnością na bruk?

Gmina nie może samodzielnie usunąć lokatora z mieszkania. Jeżeli lokator nie opróżni lokalu dobrowolnie, gmina musi zasadniczo uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, a następnie skierować sprawę do egzekucji komorniczej. Dopiero komornik wykonuje obowiązek opróżnienia lokalu.

Jeżeli w wyroku sąd przyzna uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. W praktyce oznacza to, że eksmisja nie powinna zostać wykonana, dopóki gmina nie przedstawi odpowiedniej oferty.

Jeżeli z wyroku nie wynika uprawnienie do najmu socjalnego ani prawo do lokalu zamiennego, zastosowanie mogą mieć przepisy o tymczasowym pomieszczeniu. Sam przebieg sprawy sądowej i egzekucyjnej opisujemy szerzej w materiale o tym, jak wygląda przebieg postępowania eksmisyjnego.

Tymczasowe pomieszczenie – kiedy ma znaczenie?

Tymczasowe pomieszczenie nie jest tym samym co najem socjalny lokalu. To rozwiązanie stosowane na etapie egzekucji, gdy z tytułu wykonawczego nie wynika uprawnienie do najmu socjalnego ani prawo do lokalu zamiennego, a dłużnik nie ma innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje mu tytuł prawny i w którym może zamieszkać.

Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego komornik w takiej sytuacji wstrzymuje czynności do czasu, aż właściwa gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie. Komornik nie musi jednak wstrzymywać czynności, jeżeli wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie spełniające wymogi tymczasowego pomieszczenia.

Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje w niektórych przypadkach, między innymi gdy eksmisja wynika z przemocy domowej, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego, zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, opróżniania lokalu z najmu okazjonalnego, najmu instytucjonalnego albo opróżniania samego tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik może usunąć go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę.

Tymczasowe pomieszczenie powinno nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę, mieć dostęp do wody, ustępu, światła naturalnego i elektrycznego, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków. W miarę możliwości powinno znajdować się w tej samej albo pobliskiej miejscowości.

Co zrobić po otrzymaniu pisma z gminy?

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, jaki dokument faktycznie doręczyła gmina. Inaczej ocenia się informację o nieprzedłużeniu umowy po jej upływie, inaczej wypowiedzenie trwającej umowy, a jeszcze inaczej wezwanie do zapłaty odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.

Praktycznie warto wykonać następujące kroki:

1. sprawdzić datę zawarcia umowy i dzień, do którego umowa najmu socjalnego obowiązuje,
2. zażądać aktualnej uchwały rady gminy określającej kryteria dochodowe i zasady wynajmowania lokali,
3. sprawdzić, jakie dochody i jakich członków gospodarstwa domowego gmina przyjęła do obliczeń,
4. ustalić, czy pismo dotyczy odmowy przedłużenia umowy, wypowiedzenia, czy wyłącznie naliczenia odszkodowania,
5. przygotować dokumenty potwierdzające niepełnosprawność, koszty leczenia, sytuację rodzinną, dochody i brak możliwości zamieszkania w innym lokalu,
6. w razie pozwu o eksmisję złożyć odpowiedź na pozew i wyraźnie wnosić o przyznanie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Nie należy też zakładać, że zameldowanie rozstrzyga o prawie do lokalu. Meldunek potwierdza fakt pobytu, ale sam w sobie nie tworzy tytułu prawnego do mieszkania. Jeżeli problem dotyczy meldunku, warto osobno przeanalizować kwestie meldunkowe lokatora i ich znaczenie w relacji z gminą.

FAQ

Podsumowanie

W sprawie najmu socjalnego lokalu najważniejsze jest ustalenie, czy umowa nadal trwa, czy już wygasła, czy gmina jedynie odmawia jej przedłużenia, czy próbuje ją wypowiedzieć w trakcie obowiązywania. Przekroczenie kryterium dochodowego może mieć istotne konsekwencje, ale nie oznacza automatycznej eksmisji bez wyroku sądu i bez udziału komornika.

Osoba z niepełnosprawnością powinna szczególnie zadbać o dokumenty medyczne, orzeczenie o stopniu niepełnosprawności, informacje o kosztach leczenia, dochodach i braku realnej możliwości zamieszkania w innym lokalu. Te okoliczności mogą być decydujące przy ocenie prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14, art. 16, art. 18, art. 21, art. 22, art. 23 oraz art. 25a-25e – tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 – tekst aktu w ELI.
• Uchwała rady właściwej gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy – w każdej sprawie należy sprawdzić aktualne brzmienie uchwały obowiązującej w danej gminie.