Brak zgody na położenie instalacji w drodze stanowiącej współwłasność

Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Z kolei zgodnie z art. 201 K.c.: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

Jak określono w uchwale Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 kwietnia 2002 r. III CZP 18/2002 LexPolonica nr 355124: „Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.

Do czynności zwykłego zarządu zalicza się wszelkie czynności, mające na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków, nie ma jednak ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu oraz niemożliwe jest ich wyczerpujące skatalogowanie. Należy zauważyć, że w uzasadnieniu powoływanej przez Sąd Okręgowy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r. III CZP 182/93 OSP 1994/9 poz. 167, OSNCP 1994/7-8 poz. 146, powziętej w składzie siedmiu sędziów, wskazano, że zmiany występujące w obrębie stosunków społeczno-gospodarczych, wymuszają rozszerzanie zakresu czynności zwykłego zarządu.

Przeprowadzenie instalacji kanalizacyjnej przez nieruchomość objętą współwłasnością

Mając na względzie, że obecnie kanalizacja należy do urządzeń niezbędnych dla zaspokojenia potrzeb zupełnie elementarnych, można uznać, że jej instalowanie na nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny, mieści się w ramach czynności zwykłego zarządu. W konkretnej sprawie problem jest o tyle bardziej złożony, że instalacja kanalizacyjna ma być przeprowadzona przez nieruchomość objętą współwłasnością, służyć zaś ma korzystaniu z innej nieruchomości.

Czy przeprowadzenie instalacji kanalizacyjnej przez drogę będącą współwłasnością będzie przekroczeniem granic zwykłego zarządu?

Zgodzić się trzeba z poglądem, że inwestycje, które mają na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości, na ogół przekraczają zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy wyłącznym przeznaczeniem nieruchomości jest uzyskanie przez jej właścicieli możliwości korzystania z innych nieruchomości. Wspólna nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie jako droga dojazdowa do innych ich nieruchomości, toteż przeprowadzenie przez nią instalacji kanalizacyjnej pozostaje w zgodzie z jej służebnym charakterem, dlatego – jako mieszczące się w ramach służebnego przeznaczenia nieruchomości – może być uznane za czynność zwykłego zarządu. Dla oceny, czy zamierzona przez wnioskodawców inwestycja nie przekracza granic zwykłego zarządu, nie jest bez znaczenia, że z poczynionych przez Sąd pierwszej instancji ustaleń faktycznych wynika, iż użyteczność wspólnej nieruchomości jako drogi pogorszy się tylko przejściowo, na czas wykonywania na niej prac, a po wykonaniu prac, przywrócony zostanie stan poprzedni drogi.”

Odnosząc powyższe do Pańskiego zapytania – jeśli sąsiad sprzeciwia się inwestycji, proszę złożyć do sądu wniosek o wyrażenie zgody przez sąd albo po prostu prowadzić inwestycję. W żadnym wypadku proszę nie płacić współwłaścicielowi.

Niewątpliwie do ustanowienia służebności – jako czynności przekraczającej zwykły zarząd – będzie potrzebna zgoda, ale jeśli zakład energetyczny tego nie wymaga (jako warunku ustanowienia służebności) nie ma potrzeby martwić się problemem.

Pan jako współwłaściciel może wystąpić do sądu o wyrażenie przez sąd takiej zgody – zastąpi ona zgodę upartego współwłaściciela.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 kwietnia 2002 r. III CZP 18/2002
3. Uchwała Sądu Okręgowego uchwały z dnia 25 marca 1994 r. III CZP 182/93