Wycofanie się z kupna mieszkania a zwrot zaliczki

Ustna umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy, czyli przy sprzedaży mieszkania przede wszystkim strony, lokal oraz cenę. Jeżeli tych elementów nie da się ustalić, spór może dotyczyć już samego istnienia i treści umowy przedwstępnej.

Przy sprzedaży nieruchomości kluczowe znaczenie ma forma. Sama umowa sprzedaży mieszkania musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna zawarta ustnie albo zwykłą formą pisemną może więc wywoływać skutki, ale jest to tak zwany słabszy skutek umowy przedwstępnej. Oznacza to, że strona nie może skutecznie żądać przed sądem złożenia przez drugą stronę oświadczenia woli prowadzącego do przeniesienia własności mieszkania.

Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania została zawarta w formie aktu notarialnego i spełnia wymagania umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy formie ustnej pozostaje przede wszystkim roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy kupujący może żądać zwrotu zaliczki?

W opisanej sytuacji z pokwitowania wynika, że sprzedający przyjął „zaliczkę na zakup mieszkania” w wysokości 10 000 zł. Jeżeli strony nie ustaliły nic więcej, taka kwota nie pełni funkcji sankcyjnej. Po niezawarciu umowy sprzedaży zaliczka traci swój cel, ponieważ miała zostać zaliczona na poczet ceny. W konsekwencji kupujący może żądać jej zwrotu jako świadczenia nienależnego.

Nie oznacza to jednak, że zachowanie kupującego jest prawnie obojętne. Jeżeli kupujący bez usprawiedliwionej przyczyny uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedający może dochodzić od niego naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczył na zawarcie umowy. Takiego roszczenia nie należy jednak utożsamiać z automatycznym prawem zatrzymania całej zaliczki.

W praktyce sprzedający powinien oddzielić dwie kwestie: obowiązek zwrotu zaliczki oraz ewentualne roszczenie o odszkodowanie. Jeżeli ma wobec kupującego wymagalną wierzytelność odszkodowawczą, może rozważyć potrącenie, ale powinien jasno złożyć oświadczenie o potrąceniu i umieć wykazać wysokość szkody.

Zaliczka a zadatek przy zakupie nieruchomości

Najważniejsza różnica polega na skutkach niewykonania umowy. Zaliczka jest zwykle jedynie wcześniejszą zapłatą części ceny. Zadatek, uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego, pełni funkcję zabezpieczającą i odszkodowawczą. Jeżeli jedna ze stron nie wykonuje umowy z przyczyn, za które odpowiada, druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Samo wręczenie pieniędzy przy umowie przedwstępnej nie przesądza jeszcze, że mamy do czynienia z zadatkiem. Jeżeli dokument mówi o zaliczce, a nie o zadatku, to jest to silny argument za obowiązkiem zwrotu pieniędzy po niedojściu sprzedaży do skutku. Sprzedający może próbować wykazać, że mimo użycia słowa „zaliczka” strony zgodnie ustaliły skutki właściwe dla zadatku, ale ciężar udowodnienia takich ustaleń spoczywa na nim.

Czy sprzedający może zatrzymać zaliczkę na poczet swoich kosztów?

Sprzedający nie powinien zakładać, że samo poniesienie kosztów przygotowań do sprzedaży pozwala zatrzymać zaliczkę. Odszkodowanie z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego obejmuje szkodę poniesioną przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi więc przede wszystkim o tak zwany ujemny interes umowny, czyli koszty i straty pozostające w normalnym związku z zawarciem i przygotowaniem umowy przedwstępnej.

W grę mogą wchodzić na przykład koszty ponownego ogłoszenia, przygotowania dokumentów, dojazdów na spotkania, uzgodnień z notariuszem albo inne wydatki, które były racjonalne i możliwe do udowodnienia. Trudniejsze do dochodzenia są koszty daleko idących decyzji życiowych, takich jak wcześniejsza wyprowadzka czy zmiana szkoły dzieci, jeżeli nie wynikają bezpośrednio z treści umowy albo były podjęte na własne ryzyko sprzedającego przed zawarciem aktu notarialnego.

Jeżeli sprzedający chce potrącić swoje roszczenie z roszczeniem kupującego o zwrot zaliczki, powinien przygotować zestawienie szkody, dowody poniesienia kosztów oraz pisemne oświadczenie o potrąceniu. Bez tego zatrzymanie zaliczki może narazić go na pozew o zapłatę, odsetki i koszty procesu.

Jak interpretować pokwitowanie wpłaty?

Oświadczenia woli interpretuje się zgodnie z art. 65 Kodeksu cywilnego, czyli z uwzględnieniem okoliczności, zasad współżycia społecznego, zwyczajów oraz zgodnego zamiaru stron. W umowach bada się nie tylko dosłowne brzmienie dokumentu, ale również cel umowy i rzeczywiste ustalenia stron.

W praktyce jednak dokument ma duże znaczenie dowodowe. Pokwitowanie o treści „potwierdzam przyjęcie zaliczki na zakup mieszkania w wysokości 10 000 zł” przemawia za tym, że strony wybrały zaliczkę, a nie zadatek. Jeżeli sprzedający twierdzi inaczej, powinien wykazać, że przy zawieraniu umowy obie strony rozumiały tę kwotę jako niepodlegającą zwrotowi w razie rezygnacji kupującego albo jako zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.

Dowodami mogą być wiadomości e-mail, SMS-y, komunikatory, projekt umowy, świadkowie rozmów, ogłoszenie, potwierdzenia ustaleń oraz zachowanie stron po wpłacie. Przy umowie ustnej znaczenie takich dowodów jest szczególnie duże, ponieważ spór często dotyczy nie tylko zwrotu pieniędzy, ale również tego, co dokładnie zostało uzgodnione.

Rezygnacja kupującego z powodu kredytu albo lepszych warunków najmu

Jeżeli kupujący rezygnuje, bo kredyt okazał się droższy, zdolność kredytowa jest niższa albo dotychczasowy wynajmujący zaproponował mu korzystniejsze warunki, zwykle są to okoliczności dotyczące jego sytuacji osobistej i ekonomicznej. Nie wyłączają one automatycznie odpowiedzialności kupującego za uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przy zaliczce skutek jest jednak ograniczony: kupujący nadal może żądać zwrotu zaliczki, natomiast sprzedający może dochodzić odszkodowania. Przy zadatku sytuacja byłaby dla kupującego znacznie bardziej ryzykowna, bo zawiniona rezygnacja mogłaby uzasadniać zatrzymanie zadatku przez sprzedającego po odstąpieniu od umowy.

Przedawnienie roszczeń po zerwanej umowie przedwstępnej

Roszczenia z umowy przedwstępnej, w tym roszczenie odszkodowawcze z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roczny termin biegnie od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Roszczenie o zwrot samej zaliczki jest zwykle traktowane jako roszczenie o zwrot świadczenia nienależnego. W takim przypadku stosuje się ogólne terminy przedawnienia: co do zasady 6 lat, a przy roszczeniach związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata. Przy terminach wynoszących co najmniej 2 lata koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

W sporach praktycznych nie warto jednak odkładać działań. Im szybciej strona pisemnie wezwie drugą stronę do wykonania umowy, zwrotu pieniędzy albo zapłaty odszkodowania, tym łatwiej wykazać przebieg zdarzeń i uniknąć zarzutu opóźnienia.

Co powinien zrobić sprzedający w podobnej sytuacji?

Najbezpieczniej zacząć od zebrania dokumentów: pokwitowania, korespondencji z kupującym, potwierdzenia wycofania ogłoszenia, rachunków za poniesione koszty i dowodów ustaleń co do terminu aktu notarialnego. Następnie warto pisemnie odpowiedzieć kupującemu, wskazując, czy sprzedający uznaje obowiązek zwrotu zaliczki, czy zgłasza roszczenie odszkodowawcze, a jeżeli tak, to z czego ono wynika.

Jeżeli dokumenty potwierdzają wyłącznie zaliczkę, a nie zadatek, zatrzymanie całej kwoty bez rozliczenia może być ryzykowne. Rozsądnym rozwiązaniem bywa zwrot zaliczki z jednoczesnym osobnym dochodzeniem udowodnionej szkody albo potrącenie tylko takiej kwoty, którą sprzedający realnie potrafi wykazać.

FAQ

Czy ustna umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania jest ważna?

Może być ważna, jeżeli określa istotne elementy przyszłej sprzedaży, zwłaszcza strony, lokal i cenę. Nie daje jednak takiej ochrony jak akt notarialny, bo nie pozwala co do zasady wymusić przeniesienia własności mieszkania przed sądem.

Czy zaliczka przepada, gdy kupujący rezygnuje?

Nie automatycznie. Zaliczka zasadniczo podlega zwrotowi, jeśli sprzedaż nie dochodzi do skutku. Sprzedający może jednak dochodzić odszkodowania, jeżeli udowodni szkodę spowodowaną bezpodstawną rezygnacją kupującego.

Kiedy sprzedający może zatrzymać zadatek?

Gdy strony rzeczywiście zastrzegły zadatek, a do niewykonania umowy doszło z przyczyn, za które odpowiada kupujący. Sprzedający powinien wtedy odstąpić od umowy, chyba że umowa przewiduje inne zasady rozliczenia.

Czy słowo „zaliczka” w pokwitowaniu przesądza sprawę?

Jest bardzo ważnym dowodem, ale nie zawsze zamyka spór. Zgodnie z art. 65 Kodeksu cywilnego można badać zgodny zamiar stron i cel umowy. Jeżeli ktoś twierdzi, że mimo słowa „zaliczka” strony umówiły się na zadatek, musi to udowodnić.

Czy koszty wyprowadzki można potrącić z zaliczki?

Nie należy robić tego automatycznie. Takie koszty muszą być normalnym następstwem uchylenia się kupującego od zawarcia umowy i muszą zostać udowodnione. W wielu sprawach koszty zbyt daleko idących przygotowań życiowych mogą być kwestionowane.

Ile czasu jest na dochodzenie roszczeń?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Zwrot zaliczki jako świadczenia nienależnego zwykle podlega ogólnym terminom przedawnienia, czyli 6 lat albo 3 lata przy roszczeniach związanych z działalnością gospodarczą.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 65, art. 73–74, art. 158, art. 389–390, art. 394, art. 405, art. 409–410 oraz art. 498.
• Kodeks cywilny – tekst aktu w Internetowym Systemie Aktów Prawnych.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 30 maja 2006 r., IV CSK 66/06 – dotyczący skutków niewykonania umowy przedwstępnej i znaczenia zadatku.
• Stan prawny zweryfikowany na dzień 7 lipca 2026 r.