Bezpieczny Kredyt 2% a odziedziczone mieszkanie po babci

Co dziś oznacza temat „Bezpieczny Kredyt 2%”?

Program „Bezpieczny kredyt 2%” był elementem ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe oraz o bezpiecznym kredycie 2% i dotyczył umów zawieranych w okresie obowiązywania programu. Dziś nie chodzi już o składanie nowych wniosków, lecz o ocenę skutków prawnych dla umowy już zawartej, w tym o prawidłowość złożonych oświadczeń i ewentualne obowiązki informacyjne wobec banku. Osobnym, ale powiązanym problemem jest dziedziczenie udziału w nieruchomości a Bezpieczny Kredyt 2%.

Dlatego w Państwa sytuacji trzeba odróżnić dwie kwestie: po pierwsze, czy w dniu udzielenia kredytu spełniali Państwo ustawowe warunki, a po drugie, czy po ujawnieniu testamentu powstał obowiązek poinformowania banku lub uzupełnienia dokumentów.

Warunek „braku mieszkania” i wyjątek dla spadku

Warunki programu wynikały z przepisów ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe oraz o bezpiecznym kredycie 2%. Co do zasady kredytobiorca nie mógł posiadać ani wcześniej posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ani określonych praw spółdzielczych do lokalu lub domu. Zbliżonym zagadnieniem jest bezpieczny Kredyt 2% a zniesienie współwłasności.

Jednocześnie ustawa przewidywała wyjątek dla osób, które posiadały lub posiadają udział nie wyższy niż 50% w jednym lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym nabyty w drodze dziedziczenia, jeżeli dodatkowo nie zamieszkują w tym lokalu lub domu od co najmniej 12 miesięcy albo gdy kredyt jest udzielany na nabycie pozostałych udziałów. To właśnie ten wyjątek może mieć w Państwa sprawie kluczowe znaczenie.

Jeżeli więc żona odziedziczyła nie więcej niż 1/2 udziału i nie mieszkała w tym mieszkaniu od co najmniej 12 miesięcy, sam fakt dziedziczenia nie musi oznaczać naruszenia warunków programu.

Kiedy dochodzi do nabycia spadku?

Tu trzeba skorygować częsty błąd praktyczny. Zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z tą samą chwilą. Oznacza to, że nabycie spadku następuje z mocy prawa w chwili śmierci babci, a nie dopiero w dniu sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia albo wydania postanowienia sądu.

Akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku nie „tworzą” prawa do spadku, lecz urzędowo potwierdzają, kto i w jakim udziale nabył spadek.

Ma to duże znaczenie przy ocenie oświadczeń składanych do banku. Sam brak wiedzy o testamencie nie zmienia chwili nabycia spadku w sensie cywilnoprawnym, ale może mieć znaczenie przy ocenie, czy doszło do świadomego złożenia nieprawdziwego oświadczenia oraz jak bank potraktuje późniejsze ujawnienie tej okoliczności.

Czy odnalezienie testamentu oznacza, że żona ma całe mieszkanie?

Niekoniecznie. Samo odnalezienie testamentu nie przesądza jeszcze automatycznie o tym, że żona nabyła 100% własności mieszkania. Trzeba ustalić co najmniej:

• czy testament jest ważny w rozumieniu art. 941 i nast. Kodeksu cywilnego,
• czy nie istnieje nowszy testament,
• czy babcia była wyłącznym właścicielem mieszkania,
• czy rozrządzenie testamentowe dotyczy całego spadku czy tylko konkretnego składnika,
• czy żona dziedziczy sama, czy razem z innymi osobami.

W praktyce bardzo często dopiero po analizie stanu prawnego okazuje się, że spadkobierca ma udział, a nie całą nieruchomość. To zaś może przesądzać o zastosowaniu wyjątku ustawowego do 50% udziału.

Co zrobić praktycznie w Państwa sytuacji?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest następująca:

1. Zabezpieczyć testament i ustalić, czy spełnia wymogi formalne odpowiednie dla jego rodzaju.
2. Ustalić skład spadku i tytuł własności babci do mieszkania – np. przez księgę wieczystą i dokumenty nabycia.
3. Przeprowadzić postępowanie spadkowe – przez notariusza albo przed sądem – aby potwierdzić, kto i w jakim udziale nabył spadek.
4. Niezwłocznie poinformować bank, że po zawarciu umowy ujawniono testament i trwa ustalanie skutków spadkowych.
5. Przedstawić bankowi dokumenty po ich uzyskaniu, zwłaszcza gdy okaże się, że udział mieści się w ustawowym wyjątku.

Nie rekomenduję biernego czekania ani zatajenia sprawy. Jeżeli bank sam ustali później, że jedna z osób objętych gospodarstwem domowym była spadkobiercą nieruchomości już w chwili udzielenia kredytu, może potraktować to jako naruszenie warunków umowy lub programu.

Czy trzeba aktualizować oświadczenie złożone w banku?

To zależy od treści podpisanych przez Państwa dokumentów oraz procedury konkretnego banku. Ustawa programowa regulowała warunki wsparcia, natomiast szczegółowy tryb obiegu dokumentów i oświadczeń wynika zwykle z umowy kredytowej, regulaminu banku i formularzy podpisanych przy kredycie.

W praktyce warto złożyć do banku pisemną informację, że:

• w dacie składania oświadczenia nie mieli Państwo wiedzy o testamencie,
• testament został odnaleziony dopiero po zawarciu umowy,
• trwa ustalanie, czy żona rzeczywiście jest spadkobierczynią i w jakim udziale,
• po uzyskaniu aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia sądu dokumenty zostaną przekazane do banku.

Taki sposób działania pokazuje dobrą wiarę i ogranicza ryzyko zarzutu zatajenia informacji.

Jakie są możliwe warianty oceny przez bank?

Czy brak wiedzy o spadku chroni przed negatywnymi skutkami?

Brak wiedzy o testamencie ma znaczenie praktyczne i dowodowe, ale nie usuwa automatycznie skutku z art. 925 Kodeksu cywilnego, czyli nabycia spadku z chwilą śmierci spadkodawcy. Może natomiast przemawiać na Państwa korzyść przy ocenie, czy oświadczenie zostało złożone w dobrej wierze i czy nie było świadomego podania nieprawdy.

To ważne zwłaszcza wtedy, gdy bank będzie badał, czy zachodzą podstawy do dalszego korzystania z dopłat albo czy umowa była wykonywana zgodnie z jej warunkami. W takich sprawach bardzo istotne są dokumenty, daty i treść korespondencji z bankiem.

Czy warto występować o „interpretację” ministerialną?

W praktyce większe znaczenie niż ogólne zapytanie do ministerstwa ma dziś pisemne stanowisko banku w konkretnej sprawie po przedstawieniu pełnego stanu faktycznego. Ministerstwo nie wydaje interpretacji indywidualnych na wzór interpretacji podatkowych, które wiązałyby bank tak jak decyzja administracyjna. Można oczywiście skierować zapytanie informacyjne do właściwego resortu lub do Banku Gospodarstwa Krajowego, ale z punktu widzenia Państwa bezpieczeństwa najważniejsze jest udokumentowane stanowisko kredytodawcy.

Dlatego praktycznie lepiej skupić się na: ustaleniu dziedziczenia, zebraniu dokumentów i uzyskaniu odpowiedzi banku na piśmie.

Postępowanie spadkowe – co będzie potrzebne?

Jeżeli testament okaże się ważny, trzeba przeprowadzić formalne potwierdzenie dziedziczenia. Możliwe są dwie drogi:

• akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza – gdy nie ma sporu między zainteresowanymi i możliwe jest jednoczesne stawiennictwo osób,
• postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku – gdy jest spór, brak zgody lub inne przeszkody notarialne.

Dopiero po potwierdzeniu dziedziczenia będzie można jednoznacznie wykazać bankowi, czy żona odziedziczyła udział, czy całość mieszkania.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak bardzo wynik sprawy zależy od wielkości udziału, treści testamentu i momentu ujawnienia dokumentów.

FAQ

Czy znalezienie testamentu po podpisaniu umowy automatycznie odbiera prawo do Bezpiecznego Kredytu 2%?

Nie. Najpierw trzeba ustalić, czy testament jest ważny, co dokładnie obejmuje oraz jaki udział w nieruchomości został nabyty. Szczególne znaczenie ma wyjątek dla udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia.

Czy spadek nabywa się dopiero po sprawie u notariusza albo w sądzie?

Nie. Zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego spadek nabywa się z chwilą śmierci spadkodawcy. Notariusz lub sąd jedynie to potwierdzają.

Czy trzeba informować bank, jeśli o spadku dowiedzieliśmy się dopiero później?

Tak, to najbezpieczniejsze rozwiązanie. Trzeba przekazać bankowi informację o ujawnieniu testamentu i o trwającym ustalaniu skutków spadkowych, najlepiej na piśmie.

Czy udział 1/3 albo 1/4 w odziedziczonym mieszkaniu zawsze jest bezpieczny?

Nie zawsze, ale często mieści się w wyjątku ustawowym. Oprócz wysokości udziału znaczenie ma też to, czy kredytobiorca nie zamieszkiwał w tej nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy.

Czy bank może żądać dodatkowych dokumentów?

Tak. Bank może oczekiwać m.in. postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, aktu poświadczenia dziedziczenia, odpisu testamentu i wyjaśnień dotyczących dat oraz zakresu nabytego prawa.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Art. 924 Kodeksu cywilnego

3. Art. 925 Kodeksu cywilnego

4. Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe oraz o bezpiecznym kredycie 2% – Dz.U.2024.531 t.j.