Kupno mieszkania od dewelopera – jak sprawdzić umowę i swoje bezpieczeństwo

Umowa rezerwacyjna – co dziś rzeczywiście zabezpiecza?

Obecnie umowa rezerwacyjna nie powinna być oceniana wyłącznie jako „zwykła umowa przedwstępna”. Zasady jej zawierania zostały odrębnie uregulowane w rozdziale 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 29 tej ustawy przez umowę rezerwacyjną rezerwujący zobowiązuje się czasowo wyłączyć z oferty sprzedaży lokal albo dom wskazany przez rezerwującego, a rezerwujący zobowiązuje się do poniesienia opłaty rezerwacyjnej, jeżeli ją przewidziano.

Dla kupującego najważniejsze jest to, że umowa rezerwacyjna powinna określać co najmniej strony, cenę, czas rezerwacji, położenie i istotne cechy lokalu albo domu oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli jest pobierana – art. 30 ustawy. Sama opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu albo domu wskazanej w prospekcie informacyjnym lub jego załączniku, co wynika wprost z art. 32 ust. 1 ustawy.

W praktyce warto sprawdzić, czy umowa przewiduje jasne zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Ustawa przewiduje przypadki, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper ma obowiązek zwrócić ją, a czasem zwrócić kwotę w podwójnej wysokości. Dotyczy to m.in. sytuacji, o których mowa w art. 34 ustawy, np. gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub gdy deweloper nie wykonuje obowiązków informacyjnych albo sprzeda lokal mimo rezerwacji.

Jeżeli w Pana umowie opłata rezerwacyjna ma podlegać przepadkowi praktycznie w każdej sytuacji, taki zapis wymaga ostrożnej oceny. To, czy jest skuteczny, zależy od pełnej treści dokumentu i od tego, czy kupujący występuje jako konsument.

Co musi Pan dostać przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej deweloper ma obowiązek doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Obowiązek ten wynika z art. 20 ust. 1 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. Prospekt powinien zawierać informacje o deweloperze, gruncie, inwestycji, sposobie finansowania, harmonogramie, środkach ochrony wpłat i planowanym terminie przeniesienia własności.

Warto porównać prospekt z projektem umowy i ze stanem księgi wieczystej. Jeśli dokumenty się różnią, trzeba żądać wyjaśnień i korekty. Znaczenie ma też art. 21 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym informacje zawarte w prospekcie oraz jego załącznikach stanowią część umowy deweloperskiej.

Przed podpisaniem umowy dobrze również sprawdzić dział III i IV księgi wieczystej. Sama obecność służebności przesyłu albo przejazdu nie musi oznaczać zagrożenia. Istotne jest raczej, czy istnieją hipoteki, roszczenia, ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego lub wzmianki o wnioskach, które mogą zmienić stan księgi.

Umowa deweloperska – obowiązkowe elementy i najważniejsze ryzyka

Umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności – art. 27 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Jej obligatoryjne elementy określa art. 35 tej ustawy. Powinny się tam znaleźć m.in. dokładne oznaczenie nieruchomości, cena, harmonogram płatności, termin przeniesienia własności, warunki odstąpienia, zasady odbioru lokalu, informacje o rachunku powierniczym oraz zgoda wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Przy ocenie projektu umowy proszę zwrócić szczególną uwagę na następujące kwestie:

• cena i możliwość jej zmiany – umowa nie powinna dawać deweloperowi zbyt szerokiego prawa do jednostronnego podwyższenia ceny;
• harmonogram wpłat – powinien być powiązany z rzeczywistymi etapami inwestycji i zgodny z zasadami wypłat z rachunku powierniczego;
• termin przeniesienia własności – musi być konkretny albo możliwy do ustalenia w sposób obiektywny;
• odbiór lokalu i wady – art. 41–43 ustawy deweloperskiej przewidują formalną procedurę odbioru z protokołem i terminami na uznanie lub odmowę uznania wad;
• warunki odstąpienia – nie tylko przez nabywcę, ale i przez dewelopera; zapisy nie mogą dowolnie rozszerzać uprawnień dewelopera kosztem konsumenta;
• powierzchnia lokalu – trzeba sprawdzić, jak rozliczana jest różnica metrażu po inwentaryzacji powykonawczej.

Jeżeli inwestycja jest na etapie „dziury w ziemi”, samo to nie oznacza nadmiernego ryzyka. Takie transakcje są typowe na rynku pierwotnym. Ryzyko zależy przede wszystkim od konstrukcji zabezpieczeń ustawowych, treści umowy, stanu gruntu i sposobu finansowania inwestycji.

Rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – co chroni Pana pieniądze?

Zgodnie z art. 7 ustawy deweloperskiej deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy środek ochrony wpłat w postaci otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Dodatkowo musi odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, co wynika z art. 49 i nast. ustawy.

Przy rachunku otwartym bank wypłaca deweloperowi środki etapami, po kontroli zakończenia danego etapu przedsięwzięcia – art. 18 ustawy. Przy rachunku zamkniętym deweloper otrzymuje środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę – art. 19 ustawy. Z punktu widzenia kupującego rachunek zamknięty daje silniejszą ochronę płynnościową, ale na rynku częściej występuje rachunek otwarty.

Dodatkową ochronę zapewnia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ma on znaczenie zwłaszcza na wypadek upadłości dewelopera albo banku prowadzącego rachunek powierniczy, w granicach określonych w ustawie. To właśnie obecna ustawa w dużym stopniu ograniczyła ryzyko utraty całości wpłaconych środków, które dawniej budziło największe obawy kupujących.

Nie oznacza to jednak, że każde ryzyko znika. Nadal trzeba sprawdzić, czy umowa prawidłowo wskazuje numer rachunku powierniczego, harmonogram płatności i zasady wypłat oraz czy wpłaty faktycznie mają trafiać wyłącznie na rachunek powierniczy, a nie na zwykły rachunek dewelopera.

Czy należy obawiać się upadłości dewelopera?

Sama obawa jest zrozumiała, ale przy aktualnym stanie prawnym ocena powinna być bardziej zniuansowana. Ochrona kupującego jest dziś istotnie silniejsza niż przed wejściem w życie ustawy z 20 maja 2021 r. O bezpieczeństwie decydują jednak konkretne fakty: stan księgi wieczystej, rodzaj rachunku powierniczego, prawidłowość prospektu, poziom zaawansowania inwestycji, obciążenia hipoteczne i sposób zapisania praw nabywcy w akcie notarialnym.

Jeżeli grunt jest obciążony hipoteką, szczególnie ważne jest sprawdzenie, czy w umowie przewidziano zgodę wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności. Taki obowiązek wynika z art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej. Brak tego mechanizmu może być poważnym sygnałem ostrzegawczym.

Istotne jest także ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej. Na podstawie art. 23 ustawy deweloperskiej notariusz składa wniosek o wpis roszczenia wynikającego z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej. Taki wpis wzmacnia pozycję nabywcy wobec osób trzecich.

Odbiór lokalu, wady i przeniesienie własności

Duże znaczenie mają też przepisy o odbiorze lokalu. Zgodnie z art. 41 ustawy deweloperskiej odbiór następuje po zawiadomieniu nabywcy o gotowości odbioru, a z czynności sporządza się protokół. Jeżeli stwierdzi Pan wady, trzeba je wpisać do protokołu. Deweloper ma 14 dni na uznanie albo odmowę uznania wad, a jeśli je uzna, powinien usunąć je w terminie 30 dni od podpisania protokołu, chyba że mimo zachowania należytej staranności nie jest to możliwe – art. 42 ustawy.

Nie należy podpisywać protokołu bez zastrzeżeń tylko dlatego, że „to drobiazgi”. Później udowodnienie, że wada istniała już przy odbiorze, może być trudniejsze. Niezależnie od procedury z ustawy pozostają też uprawnienia z rękojmi za wady na zasadach określonych w art. 556 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, o ile w danym stanie faktycznym mają zastosowanie.

Przeniesienie własności następuje odrębnym aktem notarialnym. Dopiero wtedy kupujący staje się właścicielem lokalu. Warto sprawdzić, czy umowa deweloperska nie przewiduje zbyt szerokich warunków przesuwania tego terminu z przyczyn zależnych od dewelopera.

Na co praktycznie zwrócić uwagę przed podpisaniem?

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy zakupie mieszkania od dewelopera.

FAQ

Czy umowa rezerwacyjna zawsze wymaga aktu notarialnego?

Nie. Ustawa deweloperska nie wymaga dla umowy rezerwacyjnej formy aktu notarialnego. Akt notarialny jest obowiązkowy dla umowy deweloperskiej na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy.

Czy opłata rezerwacyjna może przepaść, jeśli zrezygnuję z zakupu?

Może, ale nie automatycznie w każdej sytuacji. Trzeba sprawdzić treść umowy i przypadki zwrotu z art. 34 ustawy deweloperskiej. Dodatkowo opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu lub domu.

Czy otwarty rachunek powierniczy jest bezpieczny?

Tak, jest ustawowo dopuszczalny i objęty dodatkowymi mechanizmami ochrony, w tym Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. Nadal jednak warto sprawdzić harmonogram inwestycji i zapisy umowy, bo bezpieczeństwo zależy też od szczegółów konkretnej transakcji.

Czy hipoteka na gruncie dewelopera wyklucza zakup mieszkania?

Nie zawsze. Kluczowe jest, czy umowa przewiduje zgodę wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności na nabywcę zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej.

Czy po odbiorze lokalu nadal mogę zgłaszać wady?

Tak. Oprócz procedury odbiorowej z ustawy deweloperskiej mogą mieć zastosowanie również przepisy o rękojmi z art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Znaczenie ma jednak to, jakie wady zostały ujawnione przy odbiorze i jak zostały udokumentowane.

Podsumowanie

Zakup mieszkania od dewelopera na etapie budowy nie musi oznaczać nadmiernego ryzyka, ale wymaga dokładnego sprawdzenia dokumentów. Najważniejsze są: zgodność umowy z ustawą deweloperską, prawidłowy rachunek powierniczy, treść prospektu informacyjnego, stan księgi wieczystej oraz zapisy o odbiorze lokalu i przeniesieniu własności.

Jeżeli ma Pan wątpliwości co do konkretnych paragrafów umowy, ocena zawsze zależy od pełnego brzmienia dokumentu i stanu prawnego nieruchomości. W praktyce jedna niepozorna klauzula potrafi istotnie zmienić poziom ochrony kupującego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz.U. 2021 poz. 1177

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93