Dziedziczenie udziału w nieruchomości a Bezpieczny Kredyt 2%

Aktualny stan programu

Na dziś trzeba zacząć od najważniejszego: program Bezpieczny Kredyt 2% był instrumentem przewidzianym w ustawie z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% i miał charakter czasowy. W praktyce banki zakończyły przyjmowanie nowych wniosków, a program nie funkcjonuje już jako dostępna ścieżka finansowania dla nowych kredytobiorców.

Jeżeli jednak pytanie dotyczy oceny, czy w opisanym stanie faktycznym warunki programu były spełnione w czasie jego obowiązywania, to trzeba przeanalizować przepisy dotyczące wyjątku dla udziału odziedziczonego w nieruchomości.

Czy udział odziedziczony w domu wykluczał Bezpieczny Kredyt 2%?

Zasadą było, że Bezpieczny Kredyt 2% mógł być udzielony osobie, która nie posiadała i wcześniej nie posiadała prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz – przy wspólnym gospodarstwie domowym – także osobie prowadzącej z nią wspólnie to gospodarstwo. Wynikało to z art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz przepisów szczególnych rozdziału dotyczącego bezpiecznego kredytu 2% w ustawie z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%.

Ustawa przewidywała jednak wyjątek. Za spełniony uznawano warunek „braku mieszkania”, jeżeli kredytobiorca albo osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe posiadali albo posiadali wcześniej udział nabyty w drodze dziedziczenia w nie więcej niż jednym lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym, w udziale nie wyższym niż 50%, oraz nie zamieszkiwali w tej nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy. To wynikało z przepisów ustawy regulujących wyjątki dla bezpiecznego kredytu 2%. W tym kontekście znaczenie ma również udział w mieszkaniu a program Pierwsze Mieszkanie.

W opisanej sytuacji żona odziedziczyła 1/3 domu, a więc udział niższy niż 50%. Już tylko z tej perspektywy pierwszy warunek wyjątku był spełniony.

Czy późniejsza sprzedaż domu i zakup mieszkania przez przedstawiciela ustawowego zmienia charakter nabycia?

Nie. To jest kluczowa odpowiedź w tej sprawie.

Nieruchomością nabytą w drodze dziedziczenia był udział 1/3 w domu po ojcu. Wynika to z art. 922 § 1 oraz art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą otwarcia spadku na spadkobierców, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Natomiast mieszkanie kupione później za środki uzyskane ze sprzedaży domu nie zostało nabyte w drodze dziedziczenia, lecz w drodze umowy sprzedaży. Podstawą nabycia własności takiego mieszkania jest czynność prawna sprzedaży, a nie dziedziczenie. W sensie prawnym źródło pieniędzy i źródło prawa własności to dwie różne kwestie.

To, że środki na zakup mieszkania pochodziły pośrednio z majątku spadkowego, nie zmienia sposobu nabycia samego mieszkania. Innymi słowy: surogacja ekonomiczna nie oznacza automatycznie „dziedziczenia” nowej nieruchomości na potrzeby oceny warunku ustawowego w programie.

W praktyce więc do oceny warunków programu należało odróżnić:

Znaczenie zgody sądu rodzinnego przy sprzedaży i zakupie

To, że małoletnia była właścicielką udziału i że jej matka działała za zgodą sądu opiekuńczego, dotyczyło zarządu majątkiem dziecka. Zgodnie z art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Sprzedaż udziału małoletniego w nieruchomości i przeznaczenie środków na zakup innej nieruchomości to klasyczny przykład czynności przekraczającej zwykły zarząd. Zgoda sądu rodzinnego legalizowała samą czynność, ale nie przekształcała nowo kupionego mieszkania w przedmiot nabyty w drodze dziedziczenia.

Jeżeli chcesz szerzej przeanalizować podobne skutki majątkowe po śmierci bliskiego, zobacz również: jak zabezpieczyć dom przed dziedziczeniem przez dzieci pozamałżeńskie.

Czy sprzedaż mieszkania po latach pogarszała sytuację?

Sam fakt, że mieszkanie zostało później sprzedane, nie przywraca mu „spadkowego” charakteru. Dla programu należało patrzeć na to, jakie prawa własności dana osoba posiadała lub posiadała wcześniej oraz na jakiej podstawie je nabyła.

Tu powstaje jednak ważne zastrzeżenie praktyczne: jeżeli ktoś po osiągnięciu pełnoletności był właścicielem mieszkania nabytego nie w drodze dziedziczenia, lecz w drodze kupna, bank mógł analizować, czy taki fakt nie oznaczał już wcześniejszego posiadania lokalu mieszkalnego poza ustawowym wyjątkiem. To jest właśnie punkt, który w takich sprawach wymagał bardzo ostrożnej oceny dokumentów.

Dlaczego? Bo ustawa przewidywała wyjątek dla udziału odziedziczonego, ale nie tworzyła odrębnego ogólnego wyjątku dla każdej nieruchomości kupionej później za środki pochodzące z majątku spadkowego. Jeżeli więc po drodze pojawiło się normalne prawo własności mieszkania nabytego umową sprzedaży, bank mógł uznać, że doszło już do posiadania lokalu mieszkalnego, które co do zasady wyłączało program.

Najbardziej ostrożna interpretacja w opisanej sprawie

Najbezpieczniej rozdzielić dwa etapy:

1. Etap pierwszy: odziedziczenie 1/3 domu po ojcu – to mieściło się w ustawowym wyjątku dotyczącym udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia, o ile spełniony był także warunek niezamieszkiwania przez co najmniej 12 miesięcy.

2. Etap drugi: nabycie 1/3 udziału w mieszkaniu kupionym potem przez przedstawiciela ustawowego – to już nie było nabycie w drodze dziedziczenia, lecz w drodze zakupu.

Z tego powodu sama odpowiedź na pytanie: „czy to nadal nieruchomość nabyta w drodze dziedziczenia?” brzmi: nie. Nowe mieszkanie nie zachowuje na potrzeby programu charakteru nieruchomości nabytej spadkowo.

Ale jednocześnie trzeba dodać coś jeszcze ważniejszego praktycznie: to niekoniecznie pomagało w uzyskaniu programu. Skoro bowiem później pojawiła się własność mieszkania nabytego na podstawie umowy sprzedaży, bank mógł uznać, że doszło już do wcześniejszego posiadania lokalu mieszkalnego, co wykraczało poza wyjątek ustawowy.

Jeżeli analizujesz także skutki zadłużenia albo ryzyka majątkowe przy przejmowaniu praw po bliskich, zobacz również: odrzucenie spadku przez osobę, która ma komornika.

Jakie dokumenty byłyby kluczowe przy takiej ocenie?

W podobnych sprawach znaczenie mają przede wszystkim:

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• postanowienie sądu opiekuńczego zezwalające na sprzedaż udziału małoletniego i ewentualnie zakup innej nieruchomości,
• akty notarialne sprzedaży domu i zakupu mieszkania,
• historia wpisów w księgach wieczystych,
• dane potwierdzające, czy i kiedy dana osoba faktycznie zamieszkiwała w nieruchomości.

Bez tych dokumentów nie da się definitywnie ocenić, jak bank zakwalifikowałby stan faktyczny w czasie działania programu.

Wniosek praktyczny

Jeżeli pytanie brzmi wyłącznie: czy mieszkanie kupione za środki ze sprzedaży odziedziczonego udziału nadal jest nieruchomością nabytą w drodze dziedziczenia? – odpowiedź brzmi: nie.

Jeżeli natomiast pytanie brzmi szerzej: czy taki stan faktyczny pozwalał skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2%? – odpowiedź nie jest już automatycznie pozytywna. Wyjątek ustawowy obejmował odziedziczony udział do 50%, ale nie obejmował wprost później kupionego mieszkania jako nieruchomości „spadkowej”. Dlatego w takim układzie istniało realne ryzyko uznania, że warunek „pierwszego mieszkania” nie był spełniony.

FAQ

Czy Bezpieczny Kredyt 2% jest nadal dostępny?

Nie. Program miał charakter czasowy i obecnie nie służy do składania nowych wniosków. Analiza ma dziś znaczenie głównie historyczne albo porównawcze przy ocenie podobnych programów mieszkaniowych.

Czy odziedziczenie 1/3 domu samo w sobie przekreślało program?

Nie zawsze. Jeżeli udział był nabyty w drodze dziedziczenia, nie przekraczał 50% i nie było zamieszkiwania w tej nieruchomości przez co najmniej 12 miesięcy, można było mieścić się w ustawowym wyjątku.

Czy mieszkanie kupione za pieniądze ze sprzedaży spadku też jest „odziedziczone”?

Nie. Pieniądze mogą pochodzić ze spadku, ale sama nieruchomość kupiona później jest nabyta przez umowę sprzedaży, a nie przez dziedziczenie.

Czy zgoda sądu rodzinnego zmienia sposób nabycia nieruchomości?

Nie. Zgoda sądu opiekuńczego pozwala na ważne rozporządzenie majątkiem dziecka, ale nie zmienia podstawy prawnej nabycia nowej nieruchomości.

Czy w takiej sprawie decydował wyłącznie przepis ustawy?

Nie w pełni. Oprócz brzmienia ustawy znaczenie miały dokumenty, chronologia zdarzeń i praktyka banku oceniającego wniosek. W sprawach granicznych konieczna była analiza całego stanu faktycznego.

Źródła

• Art. 922 § 1 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% – przepisy regulujące warunki programu oraz wyjątek dotyczący udziału w nieruchomości nabytego w drodze dziedziczenia.
• Ustawa z dnia 14 kwietnia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe – zmiany systemowe dotyczące instrumentów wsparcia mieszkaniowego.