Bezpieczny Kredyt 2% a zniesienie współwłasności, czy grozi utrata dopłat?

Podstawowe zasady programu Bezpieczny Kredyt 2%

Przedstawiona przez Pana sytuacja jest dość szczególna i nie do końca unormowana prawnie.

Kluczowe założenia programu o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% są takie, że beneficjent nie może nabyć prawa własności innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ani nabyć spółdzielczego prawa do lokalu. Jeśli to zrobi w okresie otrzymywania dopłat – traci do nich prawo.

Zgodnie bowiem z art. 9b ust. 12 pkt 3 ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (dalej „ustawa”):

12. W przypadku gdy: (…)

3) w okresie przysługiwania dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2%: (…)

d) kredytobiorca nabył prawo własności innego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, albo nabył spółdzielcze prawo do innego lokalu mieszkalnego, albo domu jednorodzinnego, chyba że prawo to nabył w drodze dziedziczenia,

– dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty udzielonych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. (…)

Czy zniesienie współwłasności to nowe nabycie?

Pańska sytuacja jest problematyczna, bo jest Pan współwłaścicielem nieruchomości – przed uzyskaniem kredytu, więc to nie naruszało warunków programu. Zniesienie współwłasności jest w trakcie – nie nabywa Pan nowej nieruchomości, tylko uzyskuje wyłączność na część, którą już współposiadał.

Wyodrębnienie lokalu i założenie nowej księgi wieczystej formalnie tworzy jednak nowy byt prawny (lokal z KW), ale z drugiej strony zniesienie współwłasności jest jedynie modyfikacją istniejącego prawa, które już Pan posiada.

Jednak ustawa nie definiuje „nabycia”, a więc literalne brzmienie wskazywać by mogło, że mowa o każdym nabyciu, nawet w związku ze zniesieniem współwłasności (wszak wyłącza tylko dziedziczenie i czyni to wyraźnie).

Praktyka z innych programów mieszkaniowych

Zgodnie z wytycznymi ze zbliżonych sytuacji – w przypadku „Mieszkania dla Młodych” czy „Rodziny na swoim” – wskazywano, że zniesienie współwłasności poprzez przyznanie wyłączności na część nieruchomości, którą już współposiadamy, nie stanowi „nabycia” w rozumieniu ustawy.

Kiedy ryzyko utraty dopłat jest realne?

Jest więc szansa, że nie straci Pan dopłat:

• jeśli zniesienie współwłasności odbywa się bez spłaty pozostałych współwłaścicieli (lub z symboliczną dopłatą),
• nie dochodzi do nabycia nowego prawa (np. nowego lokalu spoza tej nieruchomości).

Niemniej są i oceny (zwłaszcza na gruncie podatkowym), że zniesienie współwłasności może być traktowane jako powtórne nabycie.

Ustawa nie precyzuje pańskiego problemu. Ja również nie mogę dać gwarancji, jak oceni Pana sytuację organ. Wszak ustawodawca nie wprowadził definicji nabycia, a jedynie wyłączył z niej nabycie przez dziedziczenie.

Jak uzyskać pewność co do interpretacji?

Jeśli chce mieć Pan absolutną pewność, zalecam wystosować zapytanie do Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) lub do banku, który udzielił kredytu, aby uzyskać indywidualną interpretację. Względnie moi klienci wystosowują zapytanie do Rzecznika Finansowego (zwłaszcza gdy bank nie odpowiada lub polemizują ze stanowiskiem banku).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, Dz.U. 2021 poz. 2133
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93