Bezpieczny Kredyt 2% a zniesienie współwłasności

Podstawa prawna problemu

Najważniejszy dla Pana problemu jest art. 9b ust. 12 pkt 3 lit. d ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe oraz finansowaniu tego kredytu. Przepis ten stanowi, że w okresie przysługiwania dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2% dopłaty wygasają, jeżeli kredytobiorca nabył prawo własności innego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, albo nabył spółdzielcze własnościowe prawo do innego lokalu albo domu, chyba że nabycie nastąpiło w drodze dziedziczenia.

To oznacza, że sama odpowiedź zależy od tego, czy zniesienie współwłasności w Pana sytuacji będzie potraktowane jako nabycie innego lokalu w rozumieniu tego przepisu.

Czy zniesienie współwłasności jest „nabyciem”?

Na gruncie prawa cywilnego zniesienie współwłasności jest instytucją uregulowaną w art. 210-212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, a sąd może m.in. przyznać rzecz jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych albo dokonać podziału rzeczy wspólnej, jeśli jest to możliwe.

W praktyce zniesienie współwłasności może mieć dwa różne skutki:

• albo jedynie porządkuje już istniejący stan prawny i przypisuje Panu na wyłączność część odpowiadającą dotychczasowemu udziałowi,
• albo prowadzi do realnego przysporzenia, czyli uzyskania prawa o wartości większej niż udział posiadany wcześniej.

Właśnie ten drugi wariant rodzi większe ryzyko potraktowania sprawy jako nowego nabycia.

W orzecznictwie cywilnym i podatkowym wielokrotnie przyjmuje się, że zniesienie współwłasności co do zasady nie stanowi nowego nabycia w części odpowiadającej dotychczasowemu udziałowi, natomiast może być traktowane jako nabycie w zakresie, w jakim udział danej osoby ulega zwiększeniu ponad wcześniejszy stan. Taka wykładnia nie wynika wprost z ustawy o Bezpiecznym Kredycie 2%, ale jest ważną wskazówką interpretacyjną.

Co przemawia za zachowaniem dopłat?

Jeżeli przed uzyskaniem kredytu był Pan już współwłaścicielem nieruchomości, a po zniesieniu współwłasności ma Pan otrzymać lokal lub fizycznie wydzieloną część domu odpowiadającą wartości Pana dotychczasowego udziału, to można bronić stanowiska, że nie dochodzi do nabycia „innego” lokalu, lecz do przekształcenia już posiadanego prawa.

Za takim podejściem przemawiają zwłaszcza następujące argumenty:

• nie kupuje Pan nowej nieruchomości od osoby trzeciej,
• źródłem prawa jest wcześniejszy udział we współwłasności,
• wyodrębnienie lokalu i założenie nowej księgi wieczystej ma charakter techniczno-prawny i porządkujący,
• celem przepisu z art. 9b ust. 12 pkt 3 lit. d ustawy było przeciwdziałanie nabywaniu kolejnych nieruchomości w okresie dopłat, a nie penalizowanie każdego uporządkowania stanu prawnego istniejącego wcześniej.

To jednak nadal jest argumentacja interpretacyjna, a nie przepis, który wprost rozstrzyga Pana przypadek.

Kiedy ryzyko utraty dopłat jest realne?

Ryzyko rośnie, jeżeli wynik zniesienia współwłasności będzie wykraczał poza sam ekwiwalent dotychczasowego udziału. Problem może pojawić się zwłaszcza wtedy, gdy:

• otrzyma Pan lokal lub część budynku o wartości wyższej niż wartość Pana wcześniejszego udziału,
• dojdzie do spłat lub dopłat świadczących o tym, że zakres Pana prawa realnie się powiększył,
• orzeczenie sądu lub umowa będą wskazywać, że nabywa Pan samodzielny lokal wcześniej Panu nieprzysługujący jako ekonomiczny odpowiednik dotychczasowego udziału,
• bank lub BGK przyjmą literalną wykładnię pojęcia „nabył prawo własności innego lokalu”.

W praktyce właśnie wartość przyznanego prawa w relacji do wcześniejszego udziału jest jednym z najważniejszych elementów oceny.

Nowa księga wieczysta nie przesądza sprawy

Samo założenie nowej księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu nie powinno automatycznie oznaczać utraty dopłat. Księga wieczysta odzwierciedla stan prawny, ale nie rozstrzyga sama przez się, czy doszło do „nabycia” w rozumieniu art. 9b ust. 12 pkt 3 lit. d wskazanej ustawy.

Jeżeli nowa księga jest jedynie konsekwencją wyodrębnienia lokalu z budynku już wcześniej objętego współwłasnością, to nadal można argumentować, że doszło do technicznego uporządkowania istniejącego prawa.

Jak bezpiecznie ocenić swoją sytuację przed zakończeniem sprawy?

Najrozsądniejsze jest uzyskanie pisemnego stanowiska jeszcze przed finalnym zniesieniem współwłasności. W praktyce warto:

1. wystąpić do banku kredytującego z opisem stanu faktycznego i pytaniem, czy planowane zniesienie współwłasności spowoduje zastosowanie art. 9b ust. 12 pkt 3 lit. d ustawy,
2. dołączyć projekt ugody, projekt podziału, operat szacunkowy albo inne dokumenty pokazujące, że wartość przyznanego prawa odpowiada dotychczasowemu udziałowi,
3. jeżeli odpowiedź banku jest niejednoznaczna, zwrócić się o wyjaśnienie także do BGK jako podmiotu obsługującego system dopłat,
4. zachować całą korespondencję na wypadek późniejszego sporu.

Trzeba uczciwie zaznaczyć, że to nie jest klasyczna „interpretacja indywidualna” taka jak w prawie podatkowym. Mimo to pisemne stanowisko banku lub BGK ma duże znaczenie dowodowe i praktyczne.

Na co zwrócić uwagę w orzeczeniu albo ugodzie?

Dla oceny ryzyka istotne są nie tylko same słowa „zniesienie współwłasności”, ale też treść dokumentów. Warto dopilnować, aby z ugody lub orzeczenia wynikało możliwie jasno, że:

• przyznana część odpowiada wcześniej przysługującemu udziałowi,
• podział ma charakter ekwiwalentny,
• nie dochodzi do nabycia dodatkowej wartości ponad udział,
• wyodrębnienie lokalu jest następstwem uporządkowania stanu prawnego istniejącej współwłasności.

Jeżeli w sprawie ma być sporządzana dokumentacja do księgi wieczystej albo akt notarialny, precyzyjne opisanie celu i skutku czynności może ograniczyć późniejsze wątpliwości.

Tabela: kiedy ryzyko jest mniejsze, a kiedy większe?

FAQ

Czy samo wyodrębnienie lokalu oznacza utratę Bezpiecznego Kredytu 2%?

Nie zawsze. Samo wyodrębnienie lokalu i założenie nowej księgi wieczystej nie przesądzają jeszcze, że doszło do nabycia „innego lokalu” w rozumieniu art. 9b ust. 12 pkt 3 lit. d ustawy. Trzeba ocenić całą treść zniesienia współwłasności.

Czy spłata innych współwłaścicieli zwiększa ryzyko?

Tak. Jeżeli zniesienie współwłasności wiąże się ze spłatą i faktycznym uzyskaniem prawa o wartości większej niż dotychczasowy udział, bank może potraktować to jako nowe nabycie przynajmniej w tej nadwyżce.

Czy ustawa wprost reguluje zniesienie współwłasności?

Nie. Ustawa wskazuje przypadki wygaśnięcia dopłat, ale nie zawiera szczególnej definicji „nabycia” na potrzeby zniesienia współwłasności. Dlatego potrzebna jest ostrożna wykładnia i analiza konkretnego stanu faktycznego.

Czy warto pytać BGK lub bank przed zakończeniem sprawy?

Tak. Pisemne stanowisko banku kredytującego, a w razie potrzeby także BGK, może pomóc uniknąć późniejszego sporu i dać argumenty, jeżeli po stronie kredytobiorcy nie dochodzi do realnego nabycia nowej nieruchomości.

Wniosek

W opisanej sytuacji nie da się uczciwie zagwarantować, że dopłaty na pewno pozostaną albo na pewno wygasną, ponieważ ustawa nie rozstrzyga wprost skutków zniesienia współwłasności. Najbardziej prawdopodobne i obronne jest stanowisko, że jeżeli otrzyma Pan wyłącznie ekwiwalent dotychczasowego udziału, bez realnego zwiększenia majątku, nie powinno to być traktowane jako nabycie innego lokalu. Jeżeli jednak zakres Pana prawa wzrośnie ponad wcześniejszy udział, ryzyko utraty dopłat wyraźnie rośnie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe oraz finansowaniu tego kredytu, Dz.U. 2021 poz. 2133.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 210-212, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.