Pozorna umowa najmu po licytacji komorniczej, jak bronić swoich praw?

Co warto wiedzieć o treści ogłoszenia o licytacji?

W samym ogłoszeniu o licytacji nie zamieszcza się wielu informacji. Z reguły udostępniany jest jedynie adres nieruchomości, powierzchnia, numer księgi wieczystej i cena wywoławcza. Czasem zamieszczone są zdjęcia i opis lokalu. Aby więc poznać więcej szczegółów, należy udać się do komornika, u którego złożone są dokumenty nieruchomości oraz operat szacunkowy.  Pan jednak podał, że operat szacunkowy nie zawierał informacji o umowie najmu.

Kiedy umowa najmu przestaje być skuteczna wobec nowego właściciela

Jeżeli umowa najmu została zawarta już po zajęciu nieruchomości przez komornika, to jej oddanie w najem jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji (art. 930 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego – K.p.c.). To oznacza, że po przejęciu mieszkania można żądać od najemcy wyprowadzki. Można również zawrzeć z najemcą nową umowę.

Skutki umowy najmu zawartej przed zajęciem nieruchomości

Jeśli jednak umowa najmu została zawarta przed zajęciem lokalu, jest nadal ważna i skuteczna. To oznacza, że zgodnie z art. 1002 K.p.c. z chwilą zakupu mieszkania (czyli uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności) nowy właściciel staje się stroną umowy z najemcą. Jeśli chce się wprowadzić do takiego mieszkania, musi najpierw rozwiązać umowę z najemcą z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie będzie miał natomiast takiej możliwości, jeżeli umowa najmu zawarta została na piśmie, na czas oznaczony, opatrzona datą pewną, a przedmiot najmu został najemcy wydany (art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego – K.c.). Data pewna to urzędowe poświadczenie daty dokonania czynności prawnej, skuteczne również względem osób trzecich, jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki prawne danej czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty (art. 81 K.c.).

Ochrona praw lokatorów i zasady wypowiedzenia umowy

Najemca podlega ochronie przewidzianej w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie umowy musi mieć formę pisemną i uzasadnienie. Termin wypowiedzenia przy umowie zawartej na czas nieokreślony wynosi od 1 miesiąca do nawet 3 lat (w zależności od przyczyny wypowiedzenia).

Pozorność i obejście prawa – podstawa unieważnienia

W przedstawionej sprawie można przypuszczać rzekoma umowa najmu nosi cechy pozorności i została zawarta jedynie dla uniemożliwienia Panu dochodzenia swoich praw (obejście prawa). W związku z tym może Pan wystąpić do sądu o uznanie umowy najmu za nieważną.

Na podstawie art. 189 K.p.c. można żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy wykaże się interes prawny. Uznaje się, że interes prawny zachodzi wówczas, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni Panu ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 33/09, OSNC 2010, Nr B, poz. 47).

Umowa najmu zawarta została dla pozoru na podstawie art. 83 K.c. i jest całkowicie sprzeczna z prawem oraz została zawarta w celu obejścia prawa (art. 58 K.c.). Dłużnik świadomie i celowo podjął działanie zmierzające do uniknięcia nakazów, zakazów lub obciążeń wynikających z przepisów ustawy. Umowa najmu miała na celu bezsprzecznie obejście przepisów prawa, w szczególności ustawy o postępowaniu egzekucyjnym, jak i K.p.c. oraz K.c. Poprzez zawarcie negowanej przez Pana umowy najmu dłużnik wypaczył istotę i cel egzekucji administracyjnych i sądowych.

Przywołany art.83 K.c. stanowi, że nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Czynność prawna pozorna jest dotknięta nieważnością (nieważność bezwzględna). Czynność taka nie wywołuje żadnych skutków prawnych od początku (ex tunc). „Istotą pozorności oświadczenia woli jest brak konstytutywnej cechy, z jaką wiąże się każde oświadczenie woli, w postaci zamiaru wywołania skutków prawnych, wynikających z podejmowanej czynności prawnej. Pozorność może zachodzić zarówno wtedy, gdy pod pozorowaną czynnością nie kryje się inna czynność, jak i wtedy, gdy pod pozornym oświadczeniem ukrywa się inna czynność prawna” (wyrok SN z dnia 8 września 2011 r., III CSK 349/10, LEX nr 1044016). 

Dowody świadczące o braku realnego najmu

Może Pan podnosić, iż w żadnym piśmie odwoławczym, nawet już po wydaniu ostatecznego postanowienia sądowego, dłużnik nie powoływał się na uprzednie zawarcie z bratem umowy najmu ani jej nie przedłożył. Zapewne nie zgłosił również faktu zawarcia umowy najmu do urzędu skarbowego, ani nie odprowadzał należnych zaliczek, ponieważ samo zgłoszenie już umożliwiłoby Panu uzyskanie wiedzy na temat obowiązującej umowy najmu.

Możliwe drogi działania

Zatem w tej sprawie należałby niestety wykazać pozorność umowy najmu, chyba że pójdzie Pan drogą ustawowego wypowiedzenia umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji Dz.U. 1966 nr 24 poz. 151