Pozorna umowa najmu po licytacji komorniczej – co może zrobić nabywca

Co sprawdzić po zakupie lokalu z licytacji komorniczej

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca staje się właścicielem nieruchomości. W praktyce pierwszy problem pojawia się wtedy, gdy były właściciel albo osoba zajmująca lokal przedstawia umowę najmu dopiero po licytacji. Trzeba wtedy oddzielić trzy sytuacje:

• umowa została zawarta po zajęciu nieruchomości przez komornika,
• umowa została zawarta przed zajęciem, ale może być pozorna,
• umowa została zawarta przed zajęciem i jest rzeczywista.

Warto od razu zabezpieczyć dokumenty: obwieszczenie o licytacji, operat szacunkowy, protokół opisu i oszacowania, korespondencję z komornikiem, odpis postanowienia o przysądzeniu własności oraz samą umowę najmu wraz z informacją, od kiedy lokal miał być wydany najemcy.

Pomocne bywają też materiały dotyczące skutków nabycia zadłużonej nieruchomości, np. zakup nieruchomości z licytacji a błędy w księdze wieczystej.

Czy umowa najmu zawarta po zajęciu nieruchomości wiąże nabywcę?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 930 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, oddanie zajętej nieruchomości w najem, dzierżawę albo użyczenie po jej zajęciu jest bezskuteczne wobec nabywcy w postępowaniu egzekucyjnym. Oznacza to, że jeśli dłużnik podpisał umowę już po zajęciu nieruchomości, nowy właściciel nie musi jej respektować.

W takiej sytuacji nabywca może żądać wydania lokalu. Jeżeli osoba zajmująca lokal nie wyprowadzi się dobrowolnie, zwykle potrzebne jest wszczęcie odpowiedniej procedury zmierzającej do opróżnienia lokalu. To, jaką drogę procesową wybrać, zależy od tego, czy dana osoba powołuje się na tytuł prawny, czy nie, oraz od treści dokumentów egzekucyjnych.

Co jeśli umowa została zawarta przed zajęciem nieruchomości?

Wtedy sprawa jest trudniejsza. Zgodnie z art. 1002 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.

To odsyła do art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Innymi słowy, sama zmiana właściciela co do zasady nie kończy najmu.

Jednocześnie art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje istotny wyjątek: nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chyba że umowa była zawarta na czas oznaczony z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Dlaczego data pewna ma znaczenie

Data pewna nie jest tym samym co zwykła data wpisana do umowy. Chodzi o skutek przewidziany w art. 81 Kodeksu cywilnego. W praktyce datę pewną daje np. notarialne poświadczenie daty okazania dokumentu albo inna sytuacja wskazana w tym przepisie.

Jeżeli więc umowa najmu na czas oznaczony nie ma daty pewnej, nabywca może co do zasady skorzystać z wypowiedzenia na podstawie art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego. Brak daty pewnej nie powoduje automatycznie nieważności umowy, ale osłabia jej skuteczność wobec nabywcy.

Kiedy można podejrzewać pozorność umowy najmu

Pozorność wynika z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli strony podpisały umowę tylko „na papierze”, bez zamiaru rzeczywistego stworzenia stosunku najmu, taka czynność jest nieważna.

Dodatkowo można powoływać art. 58 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli czynność zmierza do obejścia ustawy albo jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. W sprawach po licytacji komorniczej najczęściej chodzi o stworzenie fikcyjnego najmu tylko po to, aby utrudnić nabywcy objęcie lokalu.

Nie wystarczy jednak samo przekonanie, że umowa jest „dziwna”. Trzeba zgromadzić materiał dowodowy.

Jakie dowody mogą świadczyć o fikcyjnym najmie

W sprawie o ustalenie nieważności albo nieistnienia stosunku najmu znaczenie mogą mieć m.in.:

• brak wzmianki o najmie w opisie i oszacowaniu lub innych dokumentach egzekucyjnych,
• przedstawienie umowy dopiero po licytacji lub po przysądzeniu własności,
• symboliczny, rynkowo nieracjonalny czynsz,
• brak dowodów zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych,
• brak rzeczywistego wydania lokalu najemcy,
• bliskie relacje rodzinne lub gospodarcze między stronami umowy,
• rozbieżności między treścią umowy a sposobem faktycznego korzystania z lokalu,
• brak wykazywania przychodów z najmu w rozliczeniach podatkowych, jeśli taki obowiązek istniał.

Każdy z tych elementów oddzielnie może być niewystarczający, ale łącznie mogą tworzyć spójny obraz pozorności.

Zobacz również: wykup udziału w nieruchomości od komornika po śmierci dłużnika

Czy nowy właściciel może po prostu wyrzucić lokatora?

Nie. Nawet jeśli umowa wydaje się fikcyjna, nabywca nie powinien działać samodzielnie przez wymianę zamków, odcinanie mediów czy usuwanie rzeczy z lokalu. Takie działania mogą prowadzić do własnej odpowiedzialności cywilnej, a w określonych sytuacjach także karnej.

Jeżeli osoba zajmuje lokal i nie chce go opuścić, należy działać formalnie: przez wezwanie do wydania lokalu, ewentualne wypowiedzenie, a następnie przez drogę sądową i egzekucyjną. W sprawach lokatorskich trzeba też brać pod uwagę ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w tym zasady dotyczące eksmisji i prawa do lokalu socjalnego, jeżeli sąd je przyzna.

Wypowiedzenie umowy a ustawa o ochronie praw lokatorów

Jeżeli najem jest rzeczywisty i nabywca wstąpił w miejsce wynajmującego, trzeba sprawdzić, na jaki czas umowa została zawarta i czy chodzi o lokal mieszkalny. Przy lokalu mieszkalnym duże znaczenie ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza art. 11, który określa przesłanki i terminy wypowiedzenia przez właściciela.

W praktyce:

• wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie,
• musi wskazywać konkretną podstawę wypowiedzenia, jeżeli wypowiedzenie następuje na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów,
• okres wypowiedzenia zależy od przyczyny i rodzaju umowy.

Nie można więc bezrefleksyjnie przyjąć, że zawsze wystarczy „miesięczne wypowiedzenie”. To zależy od stanu faktycznego, treści umowy i podstawy prawnej wypowiedzenia.

Jakie powództwo rozważyć przy pozornej umowie

Najczęściej rozważa się powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten pozwala żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego albo prawa, jeżeli powód ma w tym interes prawny.

Interes prawny zwykle można wykazywać tym, że spór co do istnienia najmu blokuje objęcie lokalu i stwarza stan niepewności prawnej. W zależności od okoliczności można żądać ustalenia:

• nieistnienia stosunku najmu,
• nieważności umowy najmu z powodu pozorności,
• nieważności umowy jako czynności zmierzającej do obejścia ustawy.

W uzasadnieniu zwykle powołuje się art. 83 Kodeksu cywilnego oraz art. 58 Kodeksu cywilnego, a interes prawny wywodzi z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Warto też pamiętać, że samo wygranie sprawy o ustalenie nie zawsze kończy temat fizycznego opróżnienia lokalu. Czasem potrzebne są dalsze kroki procesowe, zależnie od treści orzeczenia i zachowania osoby zajmującej lokal.

Jak działać praktycznie krok po kroku

1. Ustal dokładną datę zajęcia nieruchomości przez komornika.
2. Sprawdź datę umowy, sposób jej podpisania i to, czy ma datę pewną w rozumieniu art. 81 Kodeksu cywilnego.
3. Zweryfikuj, czy lokal został faktycznie wydany najemcy i czy są dowody realnego wykonywania najmu.
4. Zbierz dowody płatności czynszu, opłat, meldunku, korespondencji, zgłoszeń podatkowych i dokumentów z egzekucji.
5. Oceń, czy bezpieczniejsza będzie droga wypowiedzenia, czy od razu powództwo o ustalenie nieważności lub nieistnienia najmu.
6. Wezwij osobę zajmującą lokal do przedstawienia pełnej dokumentacji i do wydania lokalu albo do wskazania podstawy prawnej dalszego zajmowania.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy mogą działać w różnych konfiguracjach faktycznych.

FAQ

Czy brak daty pewnej automatycznie unieważnia umowę najmu?

Nie. Brak daty pewnej nie oznacza sam przez się nieważności umowy. Ma natomiast znaczenie dla skuteczności najmu wobec nabywcy na podstawie art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy bardzo niski czynsz dowodzi pozorności?

Nie automatycznie. Rażąco niski czynsz jest tylko jedną z poszlak. Sąd ocenia całość okoliczności, np. relacje rodzinne, brak płatności, brak wydania lokalu i moment ujawnienia umowy.

Od kiedy nabywca staje się stroną najmu?

Co do zasady z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, zgodnie z art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy można od razu wymienić zamki, jeśli umowa jest podejrzana?

Nie. Samowolne pozbawienie dostępu do lokalu jest ryzykowne prawnie. Bezpieczniej działać przez wezwanie, wypowiedzenie albo postępowanie sądowe i egzekucyjne.

Czy brak informacji o najmie w operacie szacunkowym przesądza sprawę?

Nie. To ważna okoliczność dowodowa, ale nie rozstrzyga sama w sobie, że najem nie istniał. Sąd będzie badał również inne dokumenty i faktyczne wykonywanie umowy.

Zobacz również: kupno mieszkania z zakazem zbywania i obciążania

Podsumowanie

W opisanej sytuacji decydujące są przede wszystkim: moment zawarcia umowy względem zajęcia nieruchomości, istnienie daty pewnej, faktyczne wydanie lokalu i realne wykonywanie najmu. Jeżeli umowę podpisano po zajęciu, nabywca ma znacznie silniejszą pozycję, bo działa art. 930 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli umowa jest wcześniejsza, ale wygląda na fikcyjną, zwykle trzeba przygotować materiał dowodowy i rozważyć powództwo o ustalenie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 33/09
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2011 r., III CSK 349/10