Wykup udziału w nieruchomości od komornika po śmierci dłużnika

Czy po śmierci dłużnika komornik może dalej sprzedawać jego udział?

Nie zawsze od razu. Jeżeli dłużnik zmarł w toku egzekucji, postępowanie egzekucyjne ulega zawieszeniu z urzędu na podstawie art. 819 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. W praktyce oznacza to, że komornik nie powinien prowadzić dalej czynności tak, jakby dłużnik nadal żył, dopóki nie zostaną ustaleni jego następcy prawni.

Jeżeli egzekucja dotyczyła ułamkowej części nieruchomości, znaczenie ma także to, czy doszło już wcześniej do skutecznego zajęcia udziału. Samo zajęcie nie znika z powodu śmierci dłużnika, ale dalsze prowadzenie sprzedaży wymaga uwzględnienia następstwa prawnego po zmarłym. Spadkobiercy wchodzą bowiem w prawa i obowiązki majątkowe spadkodawcy zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli więc zmarły współwłaściciel miał 1/7 udziału, to po jego śmierci udział ten wchodzi do spadku. Zanim dojdzie do skutecznej sprzedaży albo licytacji, trzeba ustalić, kto nabył spadek i czy przyjął go wprost, z dobrodziejstwem inwentarza albo odrzucił. Ma to znaczenie dla dalszego biegu egzekucji.

Jak komornik ustala dalszy tok sprawy po śmierci dłużnika?

Po zawieszeniu postępowania konieczne jest ustalenie następców prawnych zmarłego. W postępowaniu cywilnym następstwo prawne po stronie dłużnika wykazuje się najczęściej prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia. Takie dokumenty pozwalają wskazać, wobec kogo postępowanie może być dalej prowadzone.

Jeżeli formalności spadkowe nie zostały jeszcze dopełnione, to właśnie ten etap zwykle blokuje szybki zakup udziału. W praktyce oznacza to, że zainteresowany współwłaściciel powinien najpierw ustalić, czy jest już akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu, oraz czy komornik ma wiedzę o śmierci dłużnika.

Gdy sprawa dotyczy także ryzyka dziedziczenia zadłużenia, pomocny może być materiał: skutki śmierci bliskiej osoby dla praw majątkowych i rozliczeń po zmarłym.

Czy pozostali współwłaściciele są zawiadamiani o zajęciu i licytacji?

Tak, przy egzekucji z ułamkowej części nieruchomości pozostali współwłaściciele powinni być zawiadamiani o zajęciu. Wynika to z art. 1005 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym o zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli.

To ważne praktycznie z dwóch powodów. Po pierwsze, współwłaściciel może odpowiednio wcześnie dowiedzieć się o toczącej się egzekucji i zdecydować, czy chce przystąpić do licytacji. Po drugie, ma możliwość śledzenia akt i terminów, które wpływają na sytuację w mieszkaniu.

Ogłoszenie o licytacji nieruchomości podaje się publicznie zgodnie z art. 953 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Obwieszczenie zawiera m.in. czas, miejsce licytacji, sumę oszacowania, cenę wywołania i warunki licytacyjne. Współwłaściciel nie musi więc liczyć wyłącznie na nieformalne informacje od innych osób.

Jak wygląda zakup udziału na licytacji komorniczej?

Sprzedaż zajętej nieruchomości albo udziału w nieruchomości następuje co do zasady w drodze licytacji publicznej. Zgodnie z art. 972 Kodeksu postępowania cywilnego cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej licytacji – dwie trzecie sumy oszacowania.

Do udziału w przetargu trzeba co do zasady złożyć rękojmię. Podstawę stanowi art. 962 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym przystępujący do przetargu powinien złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

Nie każdy może licytować. Ograniczenia wynikają z art. 976 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Z przetargu wyłączeni są m.in. dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym.

Po udzieleniu przybicia i wykonaniu warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa w księdze wieczystej.

Czy można kupić udział poza licytacją?

Tak, ale nie „od komornika” w sensie umowy sprzedaży zawieranej z komornikiem. Komornik nie jest właścicielem udziału i nie sprzedaje go jako strona umowy cywilnej. Jeżeli miałoby dojść do sprzedaży poza licytacją, to co do zasady udział sprzedaje właściciel albo jego następca prawny, czyli po śmierci dłużnika – spadkobierca lub spadkobiercy, o ile nabyli spadek i mogą rozporządzać udziałem.

Trzeba jednak uwzględnić skutki zajęcia. Po zajęciu rozporządzenie nieruchomością przez dłużnika nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może wejść w sytuację obciążoną egzekucją. Wynika to z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a postępowanie może być prowadzone przeciwko nabywcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio także do udziału w nieruchomości.

Dlatego zakup „prywatny” od spadkobiercy po zajęciu udziału zwykle nie rozwiązuje problemu sam przez się. Aby transakcja była bezpieczna, trzeba sprawdzić co najmniej: etap egzekucji, treść księgi wieczystej, wysokość zadłużenia, stanowisko wierzyciela oraz możliwość spłaty długu z ceny sprzedaży. W praktyce często potrzebne jest skoordynowanie czynności notarialnych i egzekucyjnych.

Czy zakup udziału zagrozi zamieszkiwaniu krewnej w lokalu?

Samo nabycie udziału przez inną osobę nie powoduje automatycznie eksmisji współwłaściciela ani osoby faktycznie mieszkającej w lokalu. Nabywca udziału wstępuje w pozycję współwłaściciela i uzyskuje uprawnienia wynikające z art. 206 Kodeksu cywilnego, czyli prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z analogicznym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Problem może się pojawić dopiero wtedy, gdy między współwłaścicielami powstanie spór o sposób korzystania z lokalu albo ktoś wystąpi o zniesienie współwłasności i podział praw do nieruchomości. Sam komornik prowadzący egzekucję z udziału nie decyduje jednak o tym, kto ma mieszkać w lokalu na co dzień, chyba że później pojawią się odrębne postępowania dotyczące wydania nieruchomości lub zniesienia współwłasności.

Jeżeli w mieszkaniu stale mieszka bliska osoba posiadająca własny udział, jej sytuacja prawna jest silniejsza niż osoby zajmującej lokal bez żadnego tytułu. Nadal pozostaje bowiem współwłaścicielem i korzysta z ochrony wynikającej z przepisów o współwłasności.

Co w praktyce warto zrobić przed próbą wykupu udziału?

Najbezpieczniejsza kolejność działań zwykle wygląda tak:

1. ustalić, czy komornik został zawiadomiony o śmierci dłużnika i czy postępowanie jest zawieszone;
2. sprawdzić, czy istnieje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia;
3. ustalić, czy udział został już zajęty i na jakim etapie jest egzekucja;
4. przejrzeć księgę wieczystą i ewentualne wzmianki o wpisach;
5. zdecydować, czy realny jest zakup na licytacji, czy raczej rozmowa ze spadkobiercą i wierzycielem o spłacie zadłużenia przed sprzedażą.

Jeżeli obawiasz się skutków egzekucji dla majątku rodzinnego, warto także przeczytać: darowizna nieruchomości od zadłużonej osoby – ryzyka i skutki.

Podsumowanie

Udział w nieruchomości po zmarłym dłużniku można nabyć, ale najpierw trzeba odróżnić dwie sytuacje: zakup w toku egzekucji oraz zakup od spadkobiercy poza licytacją. Po śmierci dłużnika egzekucja co do zasady ulega zawieszeniu, a dalsze czynności zależą od ustalenia spadkobierców. Jeżeli udział jest zajęty, jego prywatna sprzedaż nie usuwa skutków zajęcia. Z kolei przy licytacji pozostali współwłaściciele powinni być zawiadamiani, a nabycie własności następuje dopiero z chwilą prawomocnego przysądzenia własności przez sąd.

FAQ

Czy komornik może sprzedać udział zmarłego bez udziału spadkobierców?

Co do zasady nie powinien prowadzić dalej sprawy tak, jakby dłużnik żył. Po śmierci dłużnika postępowanie podlega zawieszeniu na podstawie art. 819 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, a dalsze czynności wymagają ustalenia następców prawnych.

Czy współwłaściciel ma pierwszeństwo zakupu udziału na licytacji?

Przepisy o egzekucji z nieruchomości nie przyznają współwłaścicielowi ogólnego prawa pierwokupu na licytacji komorniczej. Może on jednak przystąpić do licytacji na takich zasadach jak inni uczestnicy, o ile nie zachodzą przeszkody z art. 976 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy można kupić udział od spadkobiercy przed zakończeniem sprawy spadkowej?

Bez dokumentu potwierdzającego następstwo prawne jest to bardzo ryzykowne. W praktyce bezpieczna sprzedaż wymaga co najmniej aktu poświadczenia dziedziczenia albo prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Czy po zakupie udziału trzeba zapłacić podatek PCC?

Zakup w drodze licytacji komorniczej nie jest klasyczną umową sprzedaży zawieraną u notariusza, ale może rodzić obowiązki podatkowe zależnie od podstawy nabycia i aktualnych przepisów podatkowych. Tę kwestię warto każdorazowo sprawdzić na dzień transakcji, zwłaszcza gdy przedmiotem nabycia jest udział w lokalu mieszkalnym.

Czy osoba mieszkająca w lokalu musi się wyprowadzić po sprzedaży udziału?

Nie automatycznie. Samo nabycie udziału oznacza zmianę osoby współwłaściciela, a nie natychmiastową utratę prawa do zamieszkiwania przez innego współwłaściciela.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

3. Art. 1005 Kodeksu postępowania cywilnego – egzekucja z ułamkowej części nieruchomości