Wykup udziału w nieruchomości od komornika, zasady i możliwości

Zawieszenie postępowania po śmierci dłużnika

Zgodnie z przepisami, gdy dłużnik umiera, komornik zawiesza postępowanie egzekucyjne na okres sześciu miesięcy. W tym czasie wierzyciele mają obowiązek wskazać sądowi krąg potencjalnych spadkobierców, co pozwala na kontynuowanie egzekucji. W praktyce oznacza to, że prędzej czy później komornik będzie wiedział, że dłużnik pozostawił spadkobierców.

Obowiązek zawiadamiania o licytacji

Komornik wydaje zawiadomienie o zamiarze przeprowadzenia licytacji, w którym określa jej miejsce, datę, czas oraz cenę wywoławczą. Dokument ten zawiera również informacje o warunkach licytacji i możliwości zapoznania się z dokumentacją nieruchomości.

Obowiązek informowania współwłaścicieli

Zgodnie z art. 1005 kpc:
„O zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli (...).”

Oznacza to, że współwłaściciele zostaną powiadomieni listownie o zajęciu i dalszych krokach, w tym o terminie licytacji.

Zasady udziału w licytacji

Art. 952 kpc przewiduje, że zajęta nieruchomość sprzedawana jest w drodze licytacji publicznej, a termin nie może być wyznaczony wcześniej niż po dwóch tygodniach od uprawomocnienia się opisu i oszacowania.

Z kolei art. 976 kpc wskazuje, kto nie może uczestniczyć w przetargu, m.in. dłużnik, komornik i ich najbliższa rodzina. Wystarczy stawiennictwo jednego licytanta, aby przetarg się odbył.

Art. 972 kpc przewiduje natomiast, że jeśli nikt nie nabędzie nieruchomości podczas pierwszej licytacji, organizowana jest druga, z niższą ceną wywoławczą (2/3 sumy oszacowania). Gdy i ta zakończy się bez skutku, postępowanie zostaje umorzone, a nowa egzekucja może być wszczęta dopiero po sześciu miesiącach.

Skutki nabycia udziału

Art. 999 kpc stanowi, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest podstawą wpisu do księgi wieczystej. Od tej chwili nabywca korzysta z nieruchomości i ponosi związane z nią opłaty publiczne.

Taki zakup wywołuje skutki prawne podobne do zawarcia umowy sprzedaży, dlatego podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Możliwość zakupu poza licytacją

Istnieje również opcja zawarcia umowy sprzedaży z właścicielem udziału, przy udziale komornika. W takim przypadku pieniądze wpłacane są bezpośrednio komornikowi na poczet spłaty długu. Trzeba jednak pamiętać, że komornik nie zawsze zgodzi się na takie rozwiązanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296