Kupno mieszkania z zakazem zbywania i obciążania

Charakter prawny zakazu zbywania i obciążania

Zakaz zbywania i obciążania nieruchomości najczęściej jest skutkiem zabezpieczenia majątkowego w postępowaniu karnym. Podstawę stanowi art. 291 § 1 oraz art. 292 § 1 i § 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania karnego. Zabezpieczenie może służyć wykonaniu grożących oskarżonemu kar, środków kompensacyjnych, przepadku, zwrotu korzyści majątkowej albo nawiązki.

Zgodnie z art. 292 § 2 Kodeksu postępowania karnego zabezpieczenie na nieruchomości można wykonać m.in. przez ustanowienie zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości z ujawnieniem tego zakazu w księdze wieczystej. Po wpisie do działu III księgi wieczystej informacja jest jawna dla wszystkich zainteresowanych.

W praktyce oznacza to, że właściciel nie może swobodnie rozporządzać nieruchomością. Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: samą ważność czynności prawnej oraz jej skuteczność wobec ujawnionego zabezpieczenia. Ocena skutków zależy od treści postanowienia karnego i charakteru wpisu, dlatego nie warto zakładać automatycznie, że każda umowa będzie zawsze bezwzględnie nieważna w każdym możliwym układzie faktycznym. W obrocie bezpieczne jest przyjęcie, że nieruchomość z takim wpisem jest obciążona bardzo poważnym ryzykiem prawnym.

Co oznacza wpis w dziale III księgi wieczystej?

Dział III księgi wieczystej służy do ujawniania ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, praw i roszczeń oraz innych obciążeń, z wyjątkiem hipotek. Wynika to z art. 25 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli widnieje tam zakaz zbywania i obciążania, kupujący nie może go ignorować.

Jawność ksiąg wieczystych wynika z art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a domniemanie prawdziwości wpisów z art. 3 tej ustawy. Oznacza to, że nabywca nie może skutecznie powoływać się na nieznajomość wpisu, skoro miał możliwość sprawdzenia księgi.

Przed przystąpieniem do licytacji trzeba przeanalizować nie tylko sam nagłówek wpisu, ale także podstawę wpisu, czyli postanowienie prokuratora albo sądu. To z niego wynika, czego dokładnie dotyczy zabezpieczenie i jak szerokie ryzyko ponosi nabywca.

Czy zakaz wygasa po licytacji komorniczej?

To najważniejsze pytanie praktyczne. Art. 1000 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego przewiduje, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości, z wyjątkami wskazanymi w tym przepisie.

Problem polega na tym, że zakaz zbywania i obciążania wynikający z zabezpieczenia karnego nie jest typowym ograniczonym prawem rzeczowym ani zwykłym roszczeniem osobistym. Dlatego w orzecznictwie przyjęto, że taki zakaz nie podlega automatycznemu „oczyszczeniu” na zasadach z art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce oznacza to, że nabywca licytacyjny może uzyskać własność nieruchomości, ale nadal mieć ujawniony w księdze wieczystej zakaz rozporządzania. Taki kierunek potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące skutków zabezpieczenia karnego ujawnionego w księdze wieczystej.

Dlatego sama licytacja komornicza nie daje jeszcze pewności, że po zakupie nieruchomość będzie „czysta” pod względem możliwości dalszej sprzedaży lub obciążenia.

Jakie ryzyka ponosi nabywca?

Nabywca takiej nieruchomości powinien liczyć się z kilkoma realnymi konsekwencjami:

• brakiem możliwości sprzedaży nieruchomości do czasu uchylenia albo upadku zabezpieczenia,
• brakiem możliwości ustanowienia hipoteki, co utrudnia refinansowanie lub zabezpieczenie kredytu,
• koniecznością oczekiwania na rozwój postępowania karnego, na które nabywca ma ograniczony wpływ,
• ryzykiem, że zabezpieczenie będzie utrzymywane przez długi czas,
• potrzebą prowadzenia dodatkowych działań procesowych w celu uzyskania podstawy do wykreślenia wpisu.

Jeżeli postępowanie karne dotyczy mienia, które może podlegać przepadkowi, sytuacja jest jeszcze poważniejsza. Zakres ryzyka zależy wtedy od podstawy prawnej zabezpieczenia i od tego, czego konkretnie żąda lub może żądać oskarżyciel publiczny.

Kiedy zakaz może zostać uchylony albo upaść?

Zgodnie z art. 293 § 1 Kodeksu postępowania karnego zabezpieczenie majątkowe powinno być niezwłocznie uchylone w całości lub w części, gdy ustaną przyczyny zabezpieczenia. O uchyleniu decyduje organ prowadzący postępowanie przygotowawcze albo sąd – w zależności od etapu sprawy.

Z kolei art. 294 § 1 Kodeksu postępowania karnego przewiduje, że zabezpieczenie upada, gdy nie zostaną prawomocnie orzeczone należności, roszczenia lub środki, które miały być nim zabezpieczone. W praktyce może to nastąpić np. po uniewinnieniu, umorzeniu postępowania albo wydaniu orzeczenia, które nie obejmuje podstaw do dalszego utrzymywania zabezpieczenia na tej nieruchomości.

To jednak nie oznacza, że wpis sam „zniknie” z księgi wieczystej bez żadnych działań. Potrzebny jest dokument stanowiący podstawę wpisu wykreślającego.

Wykreślenie wpisu z księgi wieczystej

Wpisu nie usuwa się automatycznie wyłącznie dlatego, że nastąpiło przysądzenie własności. Podstawą wykreślenia musi być dokument pozwalający sądowi wieczystoksięgowemu na dokonanie zmiany wpisu, zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Najczęściej będzie to prawomocne postanowienie o uchyleniu zabezpieczenia albo dokument urzędowy potwierdzający jego upadek.

Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Do wniosku trzeba dołączyć dokument stanowiący podstawę wykreślenia i uiścić opłatę sądową przewidzianą w ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeżeli organ karny nie uchyla zabezpieczenia mimo zmiany okoliczności, konieczna może być odrębna aktywność procesowa po stronie zainteresowanego. W takich sprawach znaczenie ma konkretny stan faktyczny, w tym to, czy nabywca jest już wpisany jako właściciel i jak sformułowano podstawę zabezpieczenia.

Co sprawdzić przed zakupem?

Przed decyzją o zakupie warto przejść przez następującą listę kontrolną:

Wniosek praktyczny

Zakup mieszkania z zakazem zbywania i obciążania ujawnionym w księdze wieczystej nie jest standardową transakcją. Możliwe jest nabycie własności, ale bardzo często bez realnej swobody dysponowania nieruchomością. Jeżeli celem zakupu jest szybka odsprzedaż, ustanowienie hipoteki albo bezpieczne ulokowanie środków, taki zakup może okazać się nieadekwatny do oczekiwanego efektu.

Im bardziej skomplikowana jest sprawa karna poprzedniego właściciela, tym większe znaczenie ma indywidualna analiza dokumentów. W takich sprawach nie wystarczy samo sprawdzenie ceny licytacyjnej i numeru księgi wieczystej.

FAQ

Czy można kupić mieszkanie z takim zakazem?

Tak, ale sam zakup nie oznacza jeszcze, że po nabyciu będzie można swobodnie rozporządzać nieruchomością. Trzeba ocenić treść wpisu i podstawę zabezpieczenia.

Czy licytacja komornicza usuwa zakaz zbywania i obciążania?

Nie można tego przyjąć automatycznie. Zakaz wynikający z zabezpieczenia karnego co do zasady nie wygasa tylko dlatego, że doszło do przysądzenia własności.

Czy po zakupie mogę ustanowić hipotekę na nieruchomości?

Jeżeli nadal obowiązuje zakaz obciążania nieruchomości, ustanowienie hipoteki będzie co do zasady niemożliwe do czasu wykreślenia wpisu.

Kto może uchylić zabezpieczenie?

Organ prowadzący postępowanie przygotowawcze albo sąd, zależnie od etapu sprawy, na podstawie art. 293 § 1 Kodeksu postępowania karnego.

Czy sąd wieczystoksięgowy sam usunie wpis po zakończeniu sprawy?

Nie. Potrzebny jest wniosek o wykreślenie i dokument stanowiący podstawę wpisu wykreślającego, np. prawomocne postanowienie o uchyleniu zabezpieczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania karnego – Dz.U. 1997 nr 89 poz. 555
5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
6. Orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące skutków zabezpieczenia karnego ujawnionego w księdze wieczystej.