Charakter prawny zakazu zbywania i obciążania
Zakaz zbywania i obciążania nieruchomości jest środkiem zabezpieczenia majątkowego przewidzianym w postępowaniu karnym. Zgodnie z art. 292 § 2 k.p.k. prokurator lub sąd może ustanowić taki zakaz, aby zabezpieczyć potencjalne sankcje majątkowe, w tym możliwość przepadku mienia. Wpis widnieje w księdze wieczystej i jest wiążący dla każdego właściciela. Naruszenie zakazu prowadzi do nieważności czynności prawnej na podstawie art. 58 § 1 k.c.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Wpis w księdze wieczystej i jego skutki
Zakaz ujawniony w dziale III księgi wieczystej blokuje wszelkie możliwości rozporządzania nieruchomością – sprzedaż, darowiznę, zamianę czy ustanowienie hipoteki. Jest to ograniczenie publicznoprawne, niezależne od woli właściciela, a informacja o nim jest jawna.
Skutki licytacji komorniczej a zakaz zbywania
Co do zasady art. 1000 § 1 k.p.c. przewiduje, że nabywca licytacyjny uzyskuje nieruchomość wolną od praw obciążających. Jednak Sąd Najwyższy w uchwale z 7 maja 2009 r., IV CSK 567/08, jednoznacznie stwierdził, że zakaz z art. 292 k.p.k. nie wygasa po przysądzeniu własności. Nie jest on prawem rzeczowym ani roszczeniem osobistym w rozumieniu k.p.c. i pozostaje wpisany pomimo zmiany właściciela.
Konsekwencje dla nabywcy licytacyjnego
Nabywca staje się właścicielem, lecz nie może rozporządzać nieruchomością. Nie może jej sprzedać ani obciążyć hipoteką, co uniemożliwia np. uzyskanie kredytu pod jej zastaw. Jest to faktyczne „zamrożenie” własności.
Ponadto państwo może dochodzić swoich roszczeń w toku postępowania karnego poprzedniego właściciela. Jeżeli zapadnie wyrok z przepadkiem nieruchomości, istnieje ryzyko, że nabywca finalnie ją utraci, mimo że nabył ją w dobrej wierze i za zapłatą ceny.
Upadek lub uchylenie zakazu
Zakaz może ustać:
Na skutek upadku zabezpieczenia z mocy prawa
Art. 294 k.p.k. przewiduje upadek zabezpieczenia, jeżeli postępowanie karne kończy się bez wymierzenia kar majątkowych. Wtedy nabywca może wystąpić o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.
Na skutek uchylenia przez prokuratora lub sąd
Art. 293 § 1 k.p.k. pozwala na uchylenie zabezpieczenia w każdym czasie. Nabywca może złożyć wniosek, argumentując m.in., że zakaz jest niecelowy, bo oskarżony nie posiada już tej nieruchomości. Organ procesowy nie ma jednak obowiązku uwzględnić takiego wniosku.
Po zastąpieniu zabezpieczenia innym środkiem
Jeżeli w toku procesu zostaną zabezpieczone środki pieniężne lub inne aktywa, możliwe jest uchylenie zakazu.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Wykreślenie wpisu z księgi wieczystej
Do wykreślenia wpisu potrzebne jest postanowienie sądu karnego lub dokument wskazujący upadek zabezpieczenia. Sąd wieczystoksięgowy nie usunie wpisu wyłącznie na podstawie tego, że doszło do licytacji.
Ocena ryzyk
Nabywca musi liczyć się z:
-
brakiem swobody rozporządzania nieruchomością przez czas postępowania karnego,
-
ryzykiem konfiskaty nieruchomości przez państwo,
-
brakiem możliwości wykorzystania nieruchomości jako zabezpieczenia finansowego,
-
koniecznością aktywnego monitorowania sprawy karnej poprzedniego właściciela,
-
możliwością wieloletniego oczekiwania na rozwiązanie sytuacji.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości obciążonej zakazem zbywania i obciążania wiąże się z istotnymi ryzykami. Wpis nie wygasa automatycznie po licytacji komorniczej i nadal obowiązuje nabywcę. Dopiero zakończenie sprawy karnej lub uchylenie zabezpieczenia pozwala na wykreślenie wpisu i pełne korzystanie z prawa własności. Potencjalny nabywca powinien dokładnie przeanalizować ryzyko, uzyskać informacje o sprawie oraz przygotować się na możliwe długotrwałe ograniczenia.
Przykłady
Przykład 1
Osoba kupuje mieszkanie na licytacji, a po dwóch latach proces karny kończy się uniewinnieniem oskarżonego. Zakaz upada z mocy prawa, a nabywca może wykreślić wpis i swobodnie sprzedać nieruchomość.
Przykład 2
Nabywca kupuje dom obciążony zakazem, a w toku procesu prokurator uznaje, że oskarżony zabezpieczył potencjalną grzywnę w inny sposób. Zakaz zostaje uchylony i nabywca może swobodnie obciążyć nieruchomość hipoteką.
Przykład 3
Po zakupie mieszkania sąd karny orzeka przepadek nieruchomości jako przedmiotu pochodzącego z przestępstwa. Nabywca traci nieruchomość na rzecz Skarbu Państwa i nie może jej sprzedać ani odzyskać zapłaconej ceny.
Oferta porad prawnych
Chętnie przygotujemy profesjonalną analizę prawną dotyczącą zakupu nieruchomości, licytacji komorniczych oraz ryzyk związanych z obciążeniami w księgach wieczystych. Udzielamy kompleksowych porad obejmujących ocenę ryzyka, analizę dokumentów oraz wsparcie w postępowaniach sądowych.
.jpg)
Egzekucja z mieszkania obciążonego hipoteką 
.jpg "Opieka nad dzieckiem po śmierci rodzica, możliwości powierzenia jej babci")
.jpg "Wspólność majątkowa a działalność gospodarcza, jak ustalić co podlega podziałowi")
