Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kupno mieszkania na aukcji komorniczej a zameldowany dłużnik

Autor: Monika Wycykał • Opublikowane: 07.06.2017

Zastanawiam się nad kupnem mieszkania na aukcji komorniczej. Problem w tym, że jest tam zameldowany dłużnik. Czy można taką osobę wymeldować? Zakładam już na wstępie, że dłużnik będzie się bronił przed wyprowadzką i wymeldowaniem. Jak wobec tego wygląda taka procedura, jak długo trwa? Czy wiąże się z jakimiś opłatami? Interesuje mnie wszystko, co związane z przejęciem takiego mieszkania z aukcji komorniczej.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kupno mieszkania na aukcji komorniczej a zameldowany dłużnik

Fot. Fotolia

Zakup mieszkania na aukcji komorniczej wraz z lokatorami zawsze wiąże się z ryzykiem, że nie uda się go nabyć bezkonfliktowo, ponieważ dłużnicy bardzo często nie są zainteresowani ułatwianiem życia nowemu właścicielowi. Co więcej, przepisy są tak skonstruowane, by jak najwięcej osób chronić przed bezdomnością, w związku z czym występują pewne mechanizmy, które zabezpieczają prawa eksmitowanych lokatorów.

 

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych w trakcie postępowania licytacyjnego sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy. Zgodnie z treścią art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (j.t. Dz. U. 2014, poz. 101, z późn. zm. – dalej K.p.c.): Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Ponadto orzeczenie sądu staje się tytułem wykonawczym bez nadawania mu klauzuli wykonalności, na podstawie którego komornik będzie mógł wprowadzić nabywcę nieruchomości w posiadanie. Co bardzo ważne, od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywcy przypadają wszystkie pożytki z nieruchomości, ale jednocześnie jest on zobowiązany od tego momentu ponosić wszelkie ciężary publicznoprawne (np. w postaci zapłaty podatku od nieruchomości).

 

Jeżeli dłużnik nie wyprowadzi się dobrowolnie, nowemu nabywcy nie pozostaje nic innego, jak wszcząć postępowanie egzekucyjne przed komornikiem na podstawie powyższego postanowienia o przysądzeniu własności. W tym celu jest zobowiązany złożyć wniosek o opróżnienie lokalu i wydanie go nowemu właścicielowi. Niestety, aby komornik podjął jakiekolwiek czynności w tym zakresie, niezbędne jest uiszczenie opłaty na poczet egzekucji. Jej wysokość określa art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy o komornikach i egzekucji:

 

„1. Opłata stała wynosi 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego za:

1) wprowadzenie w posiadanie nieruchomości i usunięcie z niej ruchomości; w przypadku przedsiębiorstw handlowych i przemysłowych opłatę pobiera się od każdej izby składającej się na pomieszczenie przedsiębiorstwa;

2) wprowadzenie zarządcy w zarząd nieruchomości lub przedsiębiorstwa oraz za wprowadzenie dozorcy w dozór nieruchomości;

3) opróżnienie lokalu z rzeczy lub osób, z tym że odrębną opłatę pobiera się od każdej izby”.

 

Zgodnie z komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 9 lutego 2016 r. w sprawie przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w 2015 r. „przeciętne miesięczne wynagrodzenie”, o którym mowa w art. 51 ust. 1 przywołanej ustawy wyniosło 3899,78 zł. Oznacza to, że opłata stała od opróżnienia jednej izby w lokalu wynosi 1559,91 zł. Tym samym wniosek o egzekucję z lokalu będzie wymagał uiszczenia kwoty 1559,91 zł przy mieszkaniu jednopokojowym, 3119,80 zł — przy mieszkaniu dwupokojowym, 4679,73 zł. Hipotetycznie dłużnik po zakończeniu egzekucji powinien zwrócić opłatę wierzycielowi, jednak w praktyce, po eksmisji, nie ma możliwości odzyskania wpłaconych pieniędzy, dlatego należy liczyć się z tym, że tej opłaty nie uda się Panu odzyskać.

 

Gdy nastąpi skuteczne wniesienie wniosku oraz wszczęcie egzekucji z lokalu, dalsze czynności są podejmowane na podstawie art. 1046 K.p.c. Zgodnie z § 1 tego przepisu komornik jest zobowiązany w pierwszej kolejności wezwać dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie — pod rygorem, że po jego bezskutecznym upływie dokona dalszych czynności.

 

Jeśli dłużnik nie opuści lokalu, komornik może usunąć dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać ze względu na posiadany tytuł prawny. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

 

Co ważne, komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

 

Postępowanie o opróżnienie lokalu może trwać przynajmniej kilka miesięcy, a nierzadko zdarza się i tak, że egzekucja trwa kilka lub kilkanaście lat, bo należy brać pod uwagę wytoczenie powództwa przez inne osoby, których opróżnienie dotyczy, przede wszystkim domowników dłużnika. Mogą się oni zwrócić do sądu o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności: „Na wypadek naruszenia praw osoby czy osób trzecich egzekucją prowadzoną w sposób uregulowany w art. 1046 (po zmianie tego przepisu od dnia 17 listopada 2011 r.) oraz po zmianie art. 791 w sprawach wszczętych po dniu 3 maja 2012 r. w miejsce powództwa o ustalenie, że tytuł wykonawczy nie może być wykonywany w stosunku do domownika dłużnika czy też osoby (innej niż dłużnik) władającej nieruchomością, ustawodawca wprowadził na rzecz takich osób powództwo o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności. Podstawą powództwa mogą być przepisy chroniące lokatorów, w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l., objętych działaniem art. 14 u.o.p.l., którym na wypadek obowiązku opróżnienia zajmowanego lokalu przysługuje prawo do lokalu socjalnego, jeżeli tytuł wykonawczy ich nie obejmuje, a jest wobec nich skuteczny (np. uprawnienie może obejmować domowników dłużnika, wobec którego komornik prowadzi egzekucję wprowadzenia w posiadanie nabywcy nieruchomości lokalowej, nabytej w ramach egzekucji świadczeń pieniężnych z nieruchomości – art. 999 § 1)” (zob. Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. 2, red. M. Manowska, WK 2015).

 

To nie koniec problemów: jeżeli domownicy dłużnika uzyskają w toku postępowania sądowego ochronę w postaci prawa do lokalu socjalnego, to egzekucja nie jest możliwa do momentu, gdy właściwa gmina nie zapewni lokalu. W tym momencie nie znajduje zastosowania przepis odnoszący się do osoby samego dłużnika, że po upływie 6 miesięcy można osoby objęte egzekucją usunąć do noclegowni, schroniska lub innego miejsca tego typu. Najwyższa Izba Kontroli przyglądała się gospodarowaniu lokalami socjalnymi przez gminy w latach 2011-2013 i wnioski raczej nie napawają optymizmem: „W latach 2011-2013 liczba lokali socjalnych w kontrolowanych gminach wzrosła średnio o 19% (z 3133 w 2011 r., do 3739 w 2013 r.), jednak wskutek rosnącego zapotrzebowania na te lokale (z 6340 gospodarstw domowych do ponad 7 tys., czyli o 11%), potrzeby mieszkańców nie były zaspokajane. W latach 2011-2013 głównymi źródłami zapotrzebowania na lokale socjalne były wyroki eksmisyjne z orzeczonym prawem do lokalu socjalnego oraz wnioski o najem lokalu socjalnego z zasobów gminnych. Lista osób oczekujących na lokale socjalne (z tytułu wniosku o najem) wydłużyła się o 35%. Jednocześnie w związku z niedoborem tych lokali, na realizację wyroku eksmisyjnego (a tym samym na przyznanie mieszkania) trzeba było poczekać średnio 2,5 roku, a w skrajnych przypadkach nawet 20 lat” (źródło: https://www.nik.gov.pl/aktualnosci/nik-o-lokalach-socjalnych-2014.html).

 

O wymeldowaniu dłużnika można myśleć dopiero wówczas, gdy dłużnik na stałe opuści mieszkanie – nie da się wydać decyzji o zameldowaniu, jeżeli lokator tam przebywa, ponieważ ustawa wymaga, by dotychczasowy lokator zmienił miejsce zamieszkania. Ergo – oznacza to konieczność przeprowadzenia wcześniej procedury eksmisyjnej. Ponadto po zakończeniu eksmisji procedura wymeldowania trwa kilka miesięcy, ponieważ organy muszą przeprowadzić czynności sprawdzające (wezwać sąsiadów na rozmowę, przeprowadzić wizję etc.).

 

W świetle powyższych ustaleń — jeżeli ma Pan pewność, że dłużnik dobrowolnie nie opuści lokalu i będzie konsekwentnie sprzeciwiał się egzekucji — na Pańskim miejscu wstrzymałabym się z zakupem takiego mieszkania, chyba że ma Pan dość energii oraz pieniędzy, by toczyć ewentualne postępowanie egzekucyjne.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 minus IV =

14.04.2019

Jestem osobą która kupiła mieszkanie z na licytacji od sądu, komornik jest tylko słupem który bierze kasę za papirologię którą zrobił . Cyrk dopiero zaczyna się teraz bo czekasz ,czekasz i jak się nie upomnisz będziesz tak czekał nawet rok na pierwszy kontakt RADA NIE KUPUJ BO JA JUŻ WIEM CO TO JEST ZA PIEKŁO ANI SĄ ANI KOMORNIK CI NIE POMAGAJĄ TRAKTUJĄ NAS GORZEJ NIŻ TYCH CO NAROBILI SOBIE DŁUGÓW I ŻERUJĄ NA UCZCIWYCH PŁACĄCYCH PODATKI !!!!!!!!!!!

panda

»Podobne materiały

Kontakty ojca z bardzo małym dzieckiem

Czy są jakieś przepisy, które regulują kontakty ojca z bardzo małym dzieckiem – niemowlęciem. Chodzi o to, że według mnie ojciec 3-miesięcznego dziecka nie może zabierać go poza miejsce stałego pobytu, że spotkania powinny się odbywać wyłącznie w mojej obecności.

 

Zrzeczenie się mieszkania przez męża na sprawie rozwodowej i późniejsze domaganie się rekompensaty

Niedawno otrzymałam rozwód bez orzekania o winie. Na rozprawie sądowej mąż zeznał, że zrzeka się wspólnego mieszkania na moją rzecz. Obecnie mieszkam w nim z dziećmi. W ostatnich dniach wysyła mi SMS-y i e-maile, w których domaga się rekompensaty pieniężnej za tę nieruchomość. Mieszkanie jest obciąż

 

Cofnięcie akredytacji uczelni powodem odstąpienia od umowy o świadczenie usług edukacyjnych przez studenta

Zdecydowałem się zrobić studia uzupełniające magisterskie na uczelni X. Zaliczyłem dwa semestry na wybranym kierunku i pozostał mi jeszcze trzeci. Po wakacjach poinformowano nas jednak, że Ministerstwo cofnęło uczelni akredytację na prowadzenie tego kierunku, co jest równoznaczne z zakończ

 

Oświadczenie o przyznaniu się do winy po kolizji

Kiedy wykonywałam manewr wyprzedzania, jadący przede mną opel bez zasygnalizowania skrętu w lewo wjechał na mój pas (jak się później okazało, jechał na znajdujący się obok plac budowy). Zaczęłam hamować, ale było już za późno i doszło do kolizji. Natychmiast zbiegli się robotnicy, którzy zaczęli krz

 

Badania w WOMP po alkoholu

Mam zabrane prawo jazdy na 2 lata. Czas ten minie za ponad półtora roku. Odebrałem właśnie skierowanie do Wojewódzkiego Ośrodka Medycyny Pracy (WOMP) na badania lekarskie i psychologiczne. W związku z tym mam pytania: Jaki jest termin ważności takich badań? Chodzi o to, czy nie będę ich musiał powta

 

Żądanie zwrotu weksla

Kilka lat temu spółka, w której byłam jednym ze wspólników, zadłużyła się wobec firmy, z którą mieliśmy podpisaną umowę franchisingową. W związku z tym zażądano od nas podpisania weksli in blanco, niestety bez deklaracji wekslowej. Weksle podpisaliśmy w kancelarii notarialnej, a w zawartym akcie not

 

Wymeldowanie lokatora z prywatnego domu

Jestem właścicielem prywatnego domu. Czy jest jakiś sposób na wymeldowanie lokatorki? Jest to obca osoba zameldowana u mnie na stałe – ale bez żadnej umowy. Dotychczas zwracała mi za media. Teraz przestała to robić. Żąda pokwitowań. Co robić i jak się jej pozbyć?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »