Kupno mieszkania na aukcji komorniczej a zameldowany dłużnik

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej z dłużnikiem – na czym polega ryzyko?

Zakup mieszkania na aukcji komorniczej może być korzystny cenowo, ale jeżeli w lokalu mieszka dłużnik, członkowie jego rodziny, najemcy albo inne osoby, trzeba liczyć się z dodatkowym etapem odzyskiwania faktycznego władania lokalem. Problemem nie jest sam wpis meldunkowy, lecz realne zajmowanie mieszkania i ewentualne prawa osób, które w nim przebywają.

Meldunek ma charakter ewidencyjny. Nie tworzy prawa własności, prawa najmu ani innego tytułu do lokalu. Nie oznacza to jednak, że nowy właściciel może samodzielnie wymienić zamki, wynieść rzeczy lokatora, odciąć media albo „wejść siłowo” do mieszkania. Takie działania mogą prowadzić do zarzutów naruszenia posiadania, roszczeń odszkodowawczych, a w skrajnych sytuacjach także do odpowiedzialności karnej.

Przed przystąpieniem do licytacji warto sprawdzić przede wszystkim: treść księgi wieczystej, opis i oszacowanie nieruchomości, obwieszczenie o licytacji, informacje o osobach faktycznie zajmujących lokal, ewentualne umowy najmu, służebności, prawa dożywocia oraz to, czy lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.

Postanowienie o przysądzeniu własności – co daje nabywcy?

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Zgodnie z aktualnym art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i stanowi podstawę wpisu prawa własności w księdze wieczystej.

Najważniejsze praktycznie jest to, że takie postanowienie jest również tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń, bez potrzeby nadawania mu klauzuli wykonalności. Oznacza to, że co do zasady nabywca nie musi najpierw pozywać dłużnika o eksmisję, aby rozpocząć egzekucję opróżnienia lokalu.

Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywcy przypadają pożytki z nieruchomości, ale ponosi on też bieżące ciężary publicznoprawne, w tym np. podatek od nieruchomości. W praktyce od tego momentu nabywca jest właścicielem, ale nie zawsze od razu może faktycznie korzystać z mieszkania.

Jak usunąć dłużnika z mieszkania kupionego na licytacji?

Jeżeli dłużnik nie wyprowadza się dobrowolnie, nabywca powinien złożyć do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie nieruchomości oraz opróżnienie lokalu z osób i rzeczy. Podstawą wniosku jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. W sprawach o wydanie nieruchomości i opróżnienie pomieszczenia właściwy jest komornik działający w okręgu, w którym znajduje się nieruchomość.

Komornik nie powinien od razu przystępować do przymusowego usunięcia osób. Zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego w pierwszej kolejności wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu podejmowane są dalsze czynności.

Jeżeli dłużnik ma tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik może usunąć go do tego miejsca. Jeżeli takiego tytułu nie ma, komornik co do zasady wstrzymuje czynności do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia, jednak nie dłużej niż przez 6 miesięcy. Po upływie tego terminu usunięcie może nastąpić do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę.

Komornik nie musi oczekiwać na działanie gminy, jeżeli wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Dlatego w niektórych sprawach szybkie wskazanie takiego pomieszczenia może realnie skrócić postępowanie.

Ile kosztuje opróżnienie lokalu przez komornika?

W starszych opracowaniach często pojawia się opłata liczona jako procent przeciętnego wynagrodzenia i pobierana od każdej izby. Ta informacja jest obecnie nieaktualna. Aktualnie zasady opłat określa ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych.

Zgodnie z art. 34 tej ustawy opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika albo opróżnienia lokalu lub pomieszczenia służącego do takich potrzeb wynosi 1500 zł. W przypadku innej nieruchomości albo innego lokalu lub pomieszczenia opłata stała wynosi 2000 zł. Jeżeli lokal jest wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie do działalności gospodarczej, opłata może zostać podwyższona o 1000 zł od drugiej i każdej kolejnej izby, przy limicie łącznym 30 000 zł.

Oprócz opłaty stałej mogą pojawić się wydatki, np. koszty doręczeń, udziału ślusarza, transportu specjalistycznego, przechowania ruchomości, asysty osób trzecich albo czynności poza kancelarią. Co do zasady koszty egzekucji powinny obciążać dłużnika, ale nabywca składający wniosek często musi wyłożyć opłatę lub zaliczki z góry. Ich późniejsze odzyskanie zależy od sytuacji majątkowej dłużnika i skuteczności egzekucji.

Domownicy dłużnika i inne osoby w lokalu

Postanowienie o przysądzeniu własności może być wykonywane nie tylko wobec samego dłużnika. Art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego odsyła do art. 791 Kodeksu postępowania cywilnego, a ten przewiduje, że tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości lub opróżnienia pomieszczenia może być wykonywany także wobec domowników, krewnych i innych osób reprezentujących prawa dłużnika.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie osoby w lokalu są pozbawione ochrony. Art. 791 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego zastrzega prawa wynikające z przepisów o ochronie lokatorów oraz prawa skuteczne wobec wierzyciela. Jeżeli więc w lokalu mieszka np. osoba, która twierdzi, że ma samodzielny tytuł prawny skuteczny wobec nabywcy, sprawa może wymagać osobnej oceny.

Istotne znaczenie ma także ochrona lokatorska. Sąd Najwyższy w uchwale z 8 grudnia 2017 r., III CZP 75/17, wskazał, że dłużnik mający status lokatora może w określonych sytuacjach dochodzić ustalenia uprawnienia do lokalu socjalnego na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Obecnie w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów funkcjonuje pojęcie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jeżeli taka ochrona zostanie skutecznie ustalona, egzekucja może znacznie się wydłużyć, zwłaszcza gdy gmina nie ma wolnych lokali.

Czy można wymeldować dłużnika przed eksmisją?

Co do zasady nie. Wymeldowanie administracyjne nie służy do usuwania osoby z mieszkania. Organ gminy może wymeldować osobę z pobytu stałego albo czasowego, jeżeli ustali, że osoba opuściła miejsce pobytu i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się. Jeżeli dłużnik nadal mieszka w lokalu, urząd nie powinien traktować wymeldowania jako substytutu eksmisji.

Wniosek o wymeldowanie może złożyć właściciel lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu. Trzeba wykazać tytuł prawny, np. odpis księgi wieczystej, postanowienie o przysądzeniu własności albo inny dokument, oraz przedstawić dowody faktycznego opuszczenia lokalu przez osobę zameldowaną. Dowodami mogą być m.in. protokół komorniczy, zeznania świadków, informacje od administracji budynku, korespondencja, dokumenty potwierdzające zamieszkanie tej osoby pod innym adresem.

Standardowo sprawa administracyjna powinna być załatwiona bez zbędnej zwłoki, a gdy wymaga postępowania wyjaśniającego – nie później niż w ciągu miesiąca. Sprawa szczególnie skomplikowana może trwać do dwóch miesięcy, a w praktyce dłużej, jeżeli urząd musi przesłuchać świadków, przeprowadzić oględziny, ustalić aktualny adres strony albo gdy osoba wymeldowywana składa odwołanie. Opłata skarbowa za decyzję w sprawie wymeldowania wynosi zwykle 10 zł, a za pełnomocnictwo 17 zł, o ile nie ma zwolnienia.

Ile może potrwać przejęcie mieszkania?

Nie da się wskazać jednego terminu dla każdej sprawy. Jeżeli dłużnik wyprowadzi się dobrowolnie po przysądzeniu własności, przejęcie lokalu może nastąpić stosunkowo szybko. Jeżeli konieczna jest egzekucja, trzeba liczyć się z co najmniej kilkoma miesiącami.

Postępowanie wydłuża się, gdy dłużnik lub jego domownicy odmawiają współpracy, trzeba oczekiwać na tymczasowe pomieszczenie, pojawiają się osoby małoletnie, osoby z niepełnosprawnością, osoby starsze, spory o tytuł prawny, powództwa przeciwegzekucyjne lub wnioski o zabezpieczenie. W skrajnych przypadkach odzyskanie lokalu może trwać lata, zwłaszcza gdy sprawa zależy od zasobu mieszkaniowego gminy.

Czy warto kupić takie mieszkanie?

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej z zameldowanym i mieszkającym dłużnikiem może mieć sens tylko wtedy, gdy cena uwzględnia realne ryzyko. Nabywca powinien założyć, że lokal może nie być dostępny od razu po przysądzeniu własności, a koszty egzekucji i czas oczekiwania mogą obniżyć opłacalność inwestycji.

Przed licytacją warto ustalić, czy osoba zameldowana rzeczywiście mieszka w lokalu, czy są tam domownicy, czy istnieją umowy najmu lub inne prawa do lokalu, czy mieszkanie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika oraz jakie są praktyczne możliwości zapewnienia tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli już na starcie wiadomo, że dłużnik będzie aktywnie blokował wydanie lokalu, zakup wymaga dużej ostrożności.

FAQ

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 468, w szczególności art. 791, art. 999 i art. 1046.
• Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych – tekst jednolity, Dz.U. 2024 poz. 377, w szczególności art. 34.
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – tekst jednolity, Dz.U. 2023 poz. 725, w szczególności art. 2, art. 14 i przepisy o tymczasowych pomieszczeniach.
• Ustawa o ewidencji ludności – tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 384, w szczególności art. 35.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2017 r., III CZP 75/17.
• Gov.pl – informacje o wymeldowaniu z pobytu stałego.