.
Udzieliliśmy ponad 127,5 tys. porad prawnych i mamy 14 468 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Kupno mieszkania na aukcji komorniczej a zameldowany dłużnik

• Autor: Monika Wycykał

Zastanawiam się nad kupnem mieszkania na aukcji komorniczej. Problem w tym, że jest tam zameldowany dłużnik. Czy można taką osobę wymeldować? Zakładam już na wstępie, że dłużnik będzie się bronił przed wyprowadzką i wymeldowaniem. Jak wobec tego wygląda taka procedura, jak długo trwa? Czy wiąże się z jakimiś opłatami? Interesuje mnie wszystko, co związane z przejęciem takiego mieszkania z aukcji komorniczej.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Kupno mieszkania na aukcji komorniczej a zameldowany dłużnik

Fot. Fotolia

Ryzyko związane z zakupem mieszkania na aukcji komorniczej wraz z lokatorami

Zakup mieszkania na aukcji komorniczej wraz z lokatorami zawsze wiąże się z ryzykiem, że nie uda się go nabyć bezkonfliktowo, ponieważ dłużnicy bardzo często nie są zainteresowani ułatwianiem życia nowemu właścicielowi. Co więcej, przepisy są tak skonstruowane, by jak najwięcej osób chronić przed bezdomnością, w związku z czym występują pewne mechanizmy, które zabezpieczają prawa eksmitowanych lokatorów.

 

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych w trakcie postępowania licytacyjnego sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy. Zgodnie z treścią art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (j.t. Dz. U. 2014, poz. 101, z późn. zm. – dalej K.p.c.): Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Ponadto orzeczenie sądu staje się tytułem wykonawczym bez nadawania mu klauzuli wykonalności, na podstawie którego komornik będzie mógł wprowadzić nabywcę nieruchomości w posiadanie. Co bardzo ważne, od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywcy przypadają wszystkie pożytki z nieruchomości, ale jednocześnie jest on zobowiązany od tego momentu ponosić wszelkie ciężary publicznoprawne (np. w postaci zapłaty podatku od nieruchomości).

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Jak pozbyć się dłużnika z mieszkania zakupionego na aukcji komorniczej?

Jeżeli dłużnik nie wyprowadzi się dobrowolnie, nowemu nabywcy nie pozostaje nic innego, jak wszcząć postępowanie egzekucyjne przed komornikiem na podstawie powyższego postanowienia o przysądzeniu własności. W tym celu jest zobowiązany złożyć wniosek o opróżnienie lokalu i wydanie go nowemu właścicielowi. Niestety, aby komornik podjął jakiekolwiek czynności w tym zakresie, niezbędne jest uiszczenie opłaty na poczet egzekucji. Jej wysokość określa art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy o komornikach i egzekucji:

 

„1. Opłata stała wynosi 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego za:

1) wprowadzenie w posiadanie nieruchomości i usunięcie z niej ruchomości; w przypadku przedsiębiorstw handlowych i przemysłowych opłatę pobiera się od każdej izby składającej się na pomieszczenie przedsiębiorstwa;

2) wprowadzenie zarządcy w zarząd nieruchomości lub przedsiębiorstwa oraz za wprowadzenie dozorcy w dozór nieruchomości;

3) opróżnienie lokalu z rzeczy lub osób, z tym że odrębną opłatę pobiera się od każdej izby”.

 

Zgodnie z komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 9 lutego 2016 r. w sprawie przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w 2015 r. „przeciętne miesięczne wynagrodzenie”, o którym mowa w art. 51 ust. 1 przywołanej ustawy wyniosło 3899,78 zł. Oznacza to, że opłata stała od opróżnienia jednej izby w lokalu wynosi 1559,91 zł. Tym samym wniosek o egzekucję z lokalu będzie wymagał uiszczenia kwoty 1559,91 zł przy mieszkaniu jednopokojowym, 3119,80 zł — przy mieszkaniu dwupokojowym, 4679,73 zł. Hipotetycznie dłużnik po zakończeniu egzekucji powinien zwrócić opłatę wierzycielowi, jednak w praktyce, po eksmisji, nie ma możliwości odzyskania wpłaconych pieniędzy, dlatego należy liczyć się z tym, że tej opłaty nie uda się Panu odzyskać.

Wezwanie dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie

Gdy nastąpi skuteczne wniesienie wniosku oraz wszczęcie egzekucji z lokalu, dalsze czynności są podejmowane na podstawie art. 1046 K.p.c. Zgodnie z § 1 tego przepisu komornik jest zobowiązany w pierwszej kolejności wezwać dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie — pod rygorem, że po jego bezskutecznym upływie dokona dalszych czynności.

 

Jeśli dłużnik nie opuści lokalu, komornik może usunąć dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać ze względu na posiadany tytuł prawny. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

 

Co ważne, komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

Usunięcie z mieszkania zakupionego na aukcji komorniczej domowników dłużnika

Postępowanie o opróżnienie lokalu może trwać przynajmniej kilka miesięcy, a nierzadko zdarza się i tak, że egzekucja trwa kilka lub kilkanaście lat, bo należy brać pod uwagę wytoczenie powództwa przez inne osoby, których opróżnienie dotyczy, przede wszystkim domowników dłużnika. Mogą się oni zwrócić do sądu o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności: „Na wypadek naruszenia praw osoby czy osób trzecich egzekucją prowadzoną w sposób uregulowany w art. 1046 (po zmianie tego przepisu od dnia 17 listopada 2011 r.) oraz po zmianie art. 791 w sprawach wszczętych po dniu 3 maja 2012 r. w miejsce powództwa o ustalenie, że tytuł wykonawczy nie może być wykonywany w stosunku do domownika dłużnika czy też osoby (innej niż dłużnik) władającej nieruchomością, ustawodawca wprowadził na rzecz takich osób powództwo o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności. Podstawą powództwa mogą być przepisy chroniące lokatorów, w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l., objętych działaniem art. 14 u.o.p.l., którym na wypadek obowiązku opróżnienia zajmowanego lokalu przysługuje prawo do lokalu socjalnego, jeżeli tytuł wykonawczy ich nie obejmuje, a jest wobec nich skuteczny (np. uprawnienie może obejmować domowników dłużnika, wobec którego komornik prowadzi egzekucję wprowadzenia w posiadanie nabywcy nieruchomości lokalowej, nabytej w ramach egzekucji świadczeń pieniężnych z nieruchomości – art. 999 § 1)” (zob. Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. 2, red. M. Manowska, WK 2015).

 

To nie koniec problemów: jeżeli domownicy dłużnika uzyskają w toku postępowania sądowego ochronę w postaci prawa do lokalu socjalnego, to egzekucja nie jest możliwa do momentu, gdy właściwa gmina nie zapewni lokalu. W tym momencie nie znajduje zastosowania przepis odnoszący się do osoby samego dłużnika, że po upływie 6 miesięcy można osoby objęte egzekucją usunąć do noclegowni, schroniska lub innego miejsca tego typu. Najwyższa Izba Kontroli przyglądała się gospodarowaniu lokalami socjalnymi przez gminy w latach 2011-2013 i wnioski raczej nie napawają optymizmem: „W latach 2011-2013 liczba lokali socjalnych w kontrolowanych gminach wzrosła średnio o 19% (z 3133 w 2011 r., do 3739 w 2013 r.), jednak wskutek rosnącego zapotrzebowania na te lokale (z 6340 gospodarstw domowych do ponad 7 tys., czyli o 11%), potrzeby mieszkańców nie były zaspokajane. W latach 2011-2013 głównymi źródłami zapotrzebowania na lokale socjalne były wyroki eksmisyjne z orzeczonym prawem do lokalu socjalnego oraz wnioski o najem lokalu socjalnego z zasobów gminnych. Lista osób oczekujących na lokale socjalne (z tytułu wniosku o najem) wydłużyła się o 35%. Jednocześnie w związku z niedoborem tych lokali, na realizację wyroku eksmisyjnego (a tym samym na przyznanie mieszkania) trzeba było poczekać średnio 2,5 roku, a w skrajnych przypadkach nawet 20 lat” (źródło: https://www.nik.gov.pl/aktualnosci/nik-o-lokalach-socjalnych-2014.html).

Wymeldowanie dłużnika z zakupionego mieszkania

O wymeldowaniu dłużnika można myśleć dopiero wówczas, gdy dłużnik na stałe opuści mieszkanie – nie da się wydać decyzji o zameldowaniu, jeżeli lokator tam przebywa, ponieważ ustawa wymaga, by dotychczasowy lokator zmienił miejsce zamieszkania. Ergo – oznacza to konieczność przeprowadzenia wcześniej procedury eksmisyjnej. Ponadto po zakończeniu eksmisji procedura wymeldowania trwa kilka miesięcy, ponieważ organy muszą przeprowadzić czynności sprawdzające (wezwać sąsiadów na rozmowę, przeprowadzić wizję etc.).

 

W świetle powyższych ustaleń — jeżeli ma Pan pewność, że dłużnik dobrowolnie nie opuści lokalu i będzie konsekwentnie sprzeciwiał się egzekucji — na Pańskim miejscu wstrzymałabym się z zakupem takiego mieszkania, chyba że ma Pan dość energii oraz pieniędzy, by toczyć ewentualne postępowanie egzekucyjne.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Monika Wycykał

Magister prawa z uzupełniającym wykształceniem w postaci magisterium z filologii polskiej. Studia magisterskie ukończyła na Uniwersytecie Śląskim w Katowicach. Aktualnie pozostaje doktorantką na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie, gdzie przygotowuje rozprawę doktorską z zakresu prawa własności intelektualnej, poświęconą utworom piśmienniczym. Na swoim koncie posiada szereg publikacji o charakterze naukowym. Od 2012 r. pracuje jako prawnik w jednej z renomowanych katowickich kancelarii.

Specjalizuje się w prawie cywilnym, konsumenckim, prawa własności intelektualnej, mieszkaniowym i gospodarczym, jednak nie boi się również mniej popularnych dziedzin prawa, sprawiających trudność innym prawnikom. Szczególnie lubi przygotowywać projekty ustaw, uchwał, umów, polityk, regulaminów i innych aktów.


.

»Podobne materiały

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu