Najem garażu na ryczałcie przez czynnego podatnika VAT

Czy najem prywatny jest działalnością gospodarczą na gruncie VAT?

Tak, może nią być. Dla podatku dochodowego od osób fizycznych najem prywatny jest odrębnym źródłem przychodów na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. To jednak nie przesądza o rozliczeniu VAT.

W VAT decydują przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy opodatkowaniu podlega odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei art. 8 ust. 1 ustawy o VAT uznaje za świadczenie usług każde świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów. Oddanie garażu do używania za czynsz jest więc usługą.

Kluczowy jest art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Podatnikami są osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, a działalność gospodarcza obejmuje między innymi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Garaż lub miejsce postojowe jest w tym ujęciu towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a odpłatny najem przez dłuższy czas spełnia przesłankę ciągłego wykorzystywania dla celów zarobkowych. Powiązanym zagadnieniem jest KSeF a najem prywatny lokalu dla firm.

W praktyce oznacza to, że osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą i zarejestrowana jako czynny podatnik VAT nie może traktować najmu prywatnego garażu jako czynności całkowicie pozostającej poza VAT tylko dlatego, że w CEIDG nie ma wpisanego kodu PKD dotyczącego najmu.

Kiedy najem garażu może być zwolniony z VAT?

Najważniejsze zwolnienie dotyczące najmu znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Przepis zwalnia od podatku usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym albo części takich nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Samodzielny garaż, miejsce postojowe lub lokal niemieszkalny nie jest nieruchomością o charakterze mieszkalnym. Dlatego najem garażu jako odrębnego przedmiotu umowy co do zasady nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Znaczenie może mieć konkretny stan faktyczny, zwłaszcza gdy garaż jest wynajmowany łącznie z lokalem mieszkalnym i stanowi element jednej kompleksowej usługi mieszkaniowej. Przy samodzielnej umowie najmu garażu bezpiecznym założeniem jest jednak opodatkowanie VAT.

Innym zwolnieniem jest zwolnienie podmiotowe z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, co do zasady do limitu sprzedaży 200 000 zł rocznie. Nie rozwiązuje ono jednak sytuacji osoby, która już jest czynnym podatnikiem VAT. Czynny podatnik VAT rozlicza VAT od wszystkich czynności opodatkowanych wykonywanych jako podatnik, chyba że konkretna czynność korzysta ze zwolnienia przedmiotowego.

Czynsz za najem a VAT

Jeżeli wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT, a przedmiotem najmu jest garaż, czynsz za najem powinien być wykazywany w rozliczeniu VAT. Podstawowa stawka wynosi obecnie 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146ea pkt 1 ustawy o VAT.

Podstawę opodatkowania określa art. 29a ust. 1 ustawy o VAT: jest nią wszystko, co stanowi zapłatę, którą usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży. Jednocześnie art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT wskazuje, że podstawa opodatkowania obejmuje podatki i opłaty o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty VAT. Jeżeli więc strony umówiły się na czynsz jako kwotę brutto, VAT należy wyliczyć metodą „w stu”.

Przykładowo przy czynszu 500 zł brutto podstawa opodatkowania wynosi 406,50 zł, a VAT 93,50 zł. Jeżeli umowa wyraźnie stanowi, że czynsz wynosi 500 zł netto plus VAT, najemca powinien zapłacić 615 zł brutto.

Przy rozliczaniu czynszu za najem garażu warto odróżnić skutki w PIT od skutków w VAT. Jeżeli garaż jest wykorzystywany w działalności, odrębnie trzeba ocenić zasady odliczenia podatku naliczonego, co pokazuje praktyczny problem opisany w materiale o tym, jak rozliczyć garaż w firmie. W sprawach, w których występuje wynajem przez płatnika VAT, pomocne może być także omówienie zagadnienia najem prywatny i VAT.

Faktura, JPK_V7 i moment powstania obowiązku podatkowego

Jeżeli najemcą jest podatnik VAT albo osoba prawna niebędąca podatnikiem, wynajmujący ma obowiązek wystawić fakturę na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Jeżeli najemcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności, fakturę wystawia się na żądanie nabywcy na zasadach z art. 106b ust. 3 ustawy o VAT.

Przy usługach najmu obowiązek podatkowy powstaje szczególnie. Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy o VAT powstaje z chwilą wystawienia faktury. Fakturę dla usług najmu wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności, co wynika z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT. Jeżeli podatnik nie wystawi faktury w terminie, art. 19a ust. 7 ustawy o VAT powoduje, że obowiązek podatkowy powstaje z upływem terminu, w którym faktura powinna być wystawiona.

Czynny podatnik VAT ujmuje sprzedaż z najmu garażu w ewidencji VAT i w pliku JPK_V7 za właściwy okres rozliczeniowy. To, że przychód w PIT jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, nie zwalnia z ujęcia VAT w JPK_V7.

Jak rozliczyć zaległy VAT od najmu garażu?

Jeżeli czynny podatnik VAT pobierał czynsz za garaż, ale nie wykazywał go w VAT, najczęściej należy skorygować rozliczenia. Prawo do korekty deklaracji wynika z art. 81 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. W praktyce korekta dotyczy odpowiednich plików JPK_V7 za okresy, w których powstał obowiązek podatkowy.

Czy można doliczyć VAT najemcy po zawarciu umowy?

To zależy od treści umowy. Prawo podatkowe określa obowiązek rozliczenia VAT, ale samo w sobie nie daje wynajmującemu uprawnienia do jednostronnego podwyższenia czynszu wobec najemcy. Jeżeli umowa mówi, że czynsz wynosi określoną kwotę i nie dodaje, że jest to kwota netto powiększana o VAT, najemca może twierdzić, że uzgodniono cenę brutto.

Jeżeli najemcą jest konsument, trzeba uwzględnić art. 3 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług. Cena podawana konsumentowi jest wartością, którą konsument ma zapłacić, a w cenie uwzględnia się VAT, jeżeli sprzedaż podlega temu podatkowi.

W relacji między przedsiębiorcami większe znaczenie ma literalna treść umowy, korespondencja stron i dotychczasowy sposób rozliczeń. Jeżeli z umowy wynika czynsz netto plus VAT, można wystawiać faktury z VAT ponad kwotę netto. Jeżeli z umowy wynika tylko jedna kwota bez zastrzeżenia, że jest netto, bezpieczniej założyć, że jest to kwota brutto, chyba że strony podpiszą aneks.

Ryczałt od najmu prywatnego a VAT

Ryczałt w PIT i VAT to dwa różne podatki. Przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są co do zasady opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawki dla najmu prywatnego wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym: 8,5% przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli najem nie był dotąd ujmowany w rozliczeniach, odrębnie trzeba ocenić rozliczenie podatku przy niezgłoszonym najmie garażu.

Zapłata ryczałtu do urzędu skarbowego nie zastępuje VAT. Jeżeli ta sama czynność podlega VAT, podatnik rozlicza oba podatki według właściwych zasad: PIT ryczałtem od przychodu oraz VAT w ewidencji i JPK_V7.

FAQ

Źródła

• art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1, art. 15 ust. 1 i 2, art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b, art. 19a ust. 7, art. 29a ust. 1 i ust. 6 pkt 1, art. 41 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 106b ust. 1 pkt 1 i ust. 3, art. 106i ust. 3 pkt 4, art. 113 ust. 1 i 9 oraz art. 146ea pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
• art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,
• art. 3 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług,
• art. 51 § 1, art. 53 § 1, art. 56 § 1 i art. 81 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa,
• art. 16 i art. 16a § 1 ustawy z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy.