Darowizna pieniędzy na zakup działki a podatek

Czy zapłata ceny działki przez teścia jest darowizną pieniędzy czy działki?

Jeżeli teść nie był właścicielem działki, lecz jedynie zapłacił cenę sprzedaży bezpośrednio na rachunek sprzedającego, co do zasady nie doszło do darowizny działki. Sprzedający przeniósł własność nieruchomości na kupujących, a teść przekazał środki pieniężne na sfinansowanie tej transakcji.

W takim układzie należy przede wszystkim badać darowiznę pieniędzy albo wykonanie świadczenia pieniężnego na rzecz osoby trzeciej za zgodą i na rzecz obdarowanych. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Nie jest konieczne, aby pieniądze najpierw fizycznie wpłynęły na konto obdarowanego, jeżeli z dokumentów jasno wynika, że zostały przekazane na jego rzecz, np. na rachunek sprzedającego działkę.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby teściowie najpierw sami kupili działkę, a następnie aktem notarialnym przenieśli jej własność na córkę i zięcia. Wtedy należałoby analizować darowiznę nieruchomości, a nie darowiznę środków pieniężnych.

Podatek od spadków i darowizn przy darowiźnie na zakup działki

Podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osobę fizyczną własności rzeczy lub praw majątkowych m.in. tytułem darowizny. Przy darowiźnie pieniędzy na zakup działki podatnikiem jest obdarowany, czyli osoba, która uzyskała przysporzenie majątkowe.

Obowiązek podatkowy przy darowiźnie powstaje zasadniczo z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a jeżeli umowa nie została zawarta w tej formie – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia. Przy przelewie na rachunek sprzedającego działkę tym momentem będzie zwykle dokonanie zapłaty za kupującego, o ile strony wcześniej nie zawarły darowizny w formie aktu notarialnego.

W praktyce szczególnie ważne jest opisanie przelewu i zachowanie dokumentów. Jeżeli pieniądze trafiają bezpośrednio do sprzedającego, warto mieć potwierdzenie przelewu, umowę darowizny albo pisemne oświadczenie darczyńcy oraz akt notarialny sprzedaży działki. Dokumenty powinny pozwalać ustalić, kto był darczyńcą, kto był obdarowanym, jaka była kwota i jaki był cel płatności.

Przy pieniądzach przekazywanych przez rodziców własnemu dziecku warto też pamiętać, że darowizny rodzicielskie korzystają z pełnego zwolnienia tylko wtedy, gdy zostaną prawidłowo udokumentowane i zgłoszone w terminie, jeżeli przekraczają kwotę wolną.

Kto może skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku?

Pełne zwolnienie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje nabycie od najbliższej rodziny: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa, ojczyma i macochy. Do tej grupy należy więc dziecko otrzymujące darowiznę od rodziców, ale nie należy zięć otrzymujący darowiznę od teścia lub teściowej.

W opisanej sytuacji żona, jako córka darczyńcy, może skorzystać z pełnego zwolnienia, jeżeli spełni warunki formalne. Musi zgłosić darowiznę do właściwego urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego oraz udokumentować otrzymanie środków dowodem przekazania na rachunek płatniczy, rachunek bankowy, rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym. Przy płatności na rachunek sprzedającego należy wykazać, że przelew nastąpił na jej rzecz i w związku z zakupem działki.

Zięć jest natomiast zaliczany do I grupy podatkowej, ponieważ ustawa w tej grupie wymienia także teściów, zięcia i synową. Nie oznacza to jednak pełnego zwolnienia. Oznacza to korzystniejszą kwotę wolną i niższą skalę podatkową niż w II i III grupie.

Wysokość podatku od darowizny pieniędzy lub działki w I grupie

Aktualna kwota wolna od podatku dla I grupy podatkowej wynosi 36 120 zł. Limit liczy się od jednej osoby i obejmuje łączną wartość rzeczy oraz praw majątkowych nabytych od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczoną do wartości ostatniej darowizny.

Jeżeli darczyńcą był tylko teść, zięć porównuje z limitem 36 120 zł wartość darowizn otrzymanych od teścia. Jeżeli darczyńcami byli oboje teściowie, limit co do zasady liczy się osobno dla każdego darczyńcy. Trzeba jednak umieć wykazać, czy darowizna pochodziła od jednej osoby, czy od obojga małżonków, zwłaszcza gdy przelew wyszedł z rachunku wspólnego.

Dla I grupy podatek płaci się od nadwyżki ponad kwotę wolną według skali: 3% do 11 833 zł nadwyżki, 355 zł i 5% od nadwyżki ponad 11 833 zł przy nadwyżce do 23 665 zł, a powyżej 23 665 zł – 946 zł 60 gr i 7% od nadwyżki ponad 23 665 zł.

Jeżeli działka została kupiona do majątku wspólnego małżonków, organ podatkowy będzie badał, jaka część przysporzenia przypadła żonie, a jaka mężowi. W typowej sytuacji, gdy zapłata ceny finansuje wspólny zakup obojga małżonków, bezpiecznie jest przyjąć, że każde z nich uzyskało przysporzenie odpowiadające części finansowanej na jego rzecz. Jeżeli dokumenty wskazują inne ustalenia, np. darowiznę tylko dla córki, wymaga to indywidualnej oceny aktu notarialnego, umowy darowizny, ustroju majątkowego małżonków i przepływu środków.

SD-Z2, SD-3 i dokumenty do urzędu skarbowego

Żona, jeżeli chce korzystać z pełnego zwolnienia jako córka darczyńcy, powinna złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy, chyba że obowiązek zgłoszenia nie powstaje, bo łączna wartość nabyć od tej samej osoby nie przekracza kwoty wolnej albo nabycie nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W przypadku darowizny pieniężnej dokonanej przelewem na rachunek sprzedającego najczęściej zgłoszenie będzie jednak potrzebne, gdy wartość przekracza kwotę wolną.

Zięć, jeżeli jego przysporzenie od teścia lub teściów przekracza kwotę wolną, powinien złożyć zeznanie SD-3 w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego. Do zeznania dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania, w szczególności potwierdzenia przelewów, akt notarialny zakupu, umowę darowizny lub oświadczenia stron oraz dokumenty potwierdzające stopień pokrewieństwa lub powinowactwa.

Nie ma osobnego podatku określanego potocznie jako podatek od wzbogacenia się. Przy zakupie działki może natomiast wystąpić podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży, najczęściej pobierany przez notariusza, o ile transakcja nie jest objęta VAT albo zwolnieniem wyłączającym PCC. To odrębna kwestia od podatku od spadków i darowizn.

Co grozi za brak zgłoszenia darowizny?

Jeżeli osoba uprawniona do pełnego zwolnienia nie złoży SD-Z2 w terminie i nie spełni warunków zwolnienia, darowizna może zostać opodatkowana według zasad dla I grupy podatkowej. Od 7 stycznia 2026 r. przepisy przewidują możliwość przywrócenia terminu na zgłoszenie nabycia majątku od najbliższej rodziny, jeżeli podatnik uprawdopodobni, że uchybienie terminowi nastąpiło bez jego winy. Nie jest to jednak automatyczne – trzeba złożyć odpowiedni wniosek i wykazać przyczyny spóźnienia.

Jeżeli darowizna nie została zgłoszona i podatnik powoła się na nią dopiero w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej, a należny podatek nie został zapłacony, może mieć zastosowanie sankcyjna stawka 20%. Dlatego przy większych kwotach przeznaczonych na zakup działki nie warto odkładać rozliczenia darowizny.

Jak ocenić opisaną sytuację?

Przy przedstawionych faktach najbardziej prawdopodobne jest, że teść dokonał darowizny pieniędzy przeznaczonych na zakup działki, a nie darowizny samej działki. Skoro w akcie notarialnym jako nabywcy występują Pan i żona, należy ustalić, czy darowizna została dokonana na rzecz obojga małżonków, czy tylko na rzecz córki darczyńcy.

Jeżeli środki zostały przekazane na rzecz obojga małżonków, żona może rozliczyć swoją część jako darowiznę od rodzica i skorzystać z pełnego zwolnienia po spełnieniu warunków z art. 4a ustawy. Pan, jako zięć, powinien ocenić wartość swojej części darowizny. Jeżeli przekracza ona kwotę wolną 36 120 zł od danego darczyńcy, powstanie obowiązek złożenia SD-3 i zapłaty podatku według skali dla I grupy.

Jeżeli z dokumentów wynika, że cała darowizna była skierowana wyłącznie do żony, a zakup do majątku wspólnego był jedynie konsekwencją ustroju majątkowego małżeńskiego, sprawa wymaga ostrożniejszej analizy. W takich przypadkach znaczenie ma treść aktu notarialnego, ewentualnej umowy darowizny, tytułu przelewu oraz to, czy małżonkowie mają wspólność ustawową, rozdzielność majątkową lub umowę rozszerzającą wspólność.

FAQ

Czy przelew od teścia bezpośrednio do sprzedającego działkę spełnia warunek udokumentowania darowizny?

Może spełniać ten warunek, jeżeli z potwierdzenia przelewu i pozostałych dokumentów wynika, że środki zostały przekazane na rzecz obdarowanego, np. w celu zapłaty ceny działki kupowanej przez niego. Warto zadbać o jasny tytuł przelewu i pisemną umowę lub oświadczenie darczyńcy.

Czy zięć może skorzystać z całkowitego zwolnienia z art. 4a?

Nie. Zięć należy do I grupy podatkowej, ale nie jest objęty katalogiem osób korzystających z pełnego zwolnienia dla tzw. grupy zero. Może korzystać z kwoty wolnej 36 120 zł od jednego darczyńcy i ze skali podatkowej właściwej dla I grupy.

Czy żona musi złożyć SD-Z2, jeśli darowiznę otrzymała od rodziców?

Tak, jeżeli wartość nabyć od tego samego darczyńcy przekracza kwotę wolną i darowizna nie została dokonana w formie aktu notarialnego. Termin wynosi 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli przy zwykłej darowiźnie pieniężnej najczęściej od dnia spełnienia świadczenia.

Czy przy wspólnym zakupie działki każde z małżonków składa osobny formularz?

To zależy od tego, kto jest obdarowanym i jaka część przysporzenia przypada na każdego z małżonków. Żona może składać SD-Z2 dla darowizny od rodziców, a mąż SD-3, jeżeli jego część darowizny od teściów przekracza kwotę wolną. Przy kilku podatnikach i wspólnym zeznaniu mogą pojawić się załączniki SD-3/A.

Czy zakup działki powoduje jeszcze inny podatek?

Sama sprzedaż działki może wiązać się z PCC od umowy sprzedaży, zwykle pobieranym przez notariusza, chyba że transakcja podlega VAT albo zachodzi inne wyłączenie. Podatek od spadków i darowizn dotyczy natomiast pieniędzy otrzymanych nieodpłatnie na sfinansowanie zakupu.

Podsumowanie

Zapłata ceny działki przez teścia bezpośrednio na rachunek sprzedającego zwykle oznacza darowiznę pieniędzy na rzecz kupujących, a nie darowiznę samej działki. Dla córki darczyńcy kluczowe jest zachowanie warunków pełnego zwolnienia: terminowe SD-Z2 i udokumentowanie przelewu. Dla zięcia istotne jest to, że teściowie należą do I grupy podatkowej, ale nie do grupy objętej zwolnieniem z art. 4a, dlatego po przekroczeniu kwoty wolnej może powstać obowiązek SD-3 i zapłaty podatku. Ostateczna ocena zależy od aktu notarialnego, tytułu przelewu, ewentualnej umowy darowizny oraz tego, czy środki były przeznaczone dla jednego czy obojga małżonków.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Informacje Ministerstwa Finansów o podatku od spadków i darowizn, kwotach wolnych, stawkach oraz formularzach SD-Z2 i SD-3 – podatki.gov.pl