Rozliczanie najmu po ustanowieniu rozdzielności majątkowej

Co zmienia rozdzielność majątkowa dla najmu mieszkania kupionego wcześniej wspólnie?

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, to należało do majątku wspólnego. Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej wspólność łączna ustaje, a majątek wspólny staje się co do zasady współwłasnością w częściach ułamkowych. Wynika to z art. 42 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz z art. 43 § 1 tej ustawy, zgodnie z którym oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, chyba że co innego wynika z prawomocnego rozstrzygnięcia sądu.

To ma bezpośredni wpływ na rozliczenie najmu. Od chwili ustania wspólności nie mamy już do czynienia z przychodem z majątku objętego wspólnością małżeńską, lecz z przychodem z rzeczy będącej przedmiotem współwłasności ułamkowej.

Czy po rozdzielności jeden z małżonków może nadal sam rozliczać cały najem?

Co do zasady – nie na tej samej podstawie, która działała wcześniej. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału we wspólnej własności określa się proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku, a w razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że udziały są równe. Zasada ta obejmuje także przychody z najmu prywatnego.

Przepisy szczególne pozwalające opodatkować całość przychodu z najmu u jednego małżonka odnoszą się do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa. Obecnie wynika to z art. 12 ust. 6-8 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej ta podstawa co do zasady odpada.

Inaczej mówiąc: wcześniejsze oświadczenie składane dla potrzeb ryczałtu przez małżonków pozostających we wspólności nie daje bezterminowego prawa do rozliczania całego najmu po zmianie ustroju majątkowego.

Jak dziś opodatkowany jest najem prywatny?

Od 2023 r. najem prywatny osób fizycznych jest opodatkowany co do zasady ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynika to z art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stawki ryczałtu określa art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy: 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przy współwłasności co do zasady każdy współwłaściciel liczy własny przychód przypadający na jego udział i od tej kwoty rozlicza ryczałt.

Jeżeli więc po rozdzielności udziały wynoszą po 1/2, to zasadniczo każde z byłych małżonków powinno wykazywać po 1/2 przychodu z najmu, chyba że z konkretnego stanu faktycznego wynika inny tytuł prawny do pobierania pożytków.

Czy wystarczy umowa, że mąż zrzeka się dochodu z najmu?

Samo oświadczenie między stronami, że jeden współwłaściciel „zrzeka się” swojej części dochodu, zwykle nie powoduje automatycznie, że drugi staje się jedynym podatnikiem od całego przychodu. W podatkach liczy się rzeczywisty tytuł prawny i charakter czynności, a nie tylko jej nazwa.

Jeżeli były małżonek nadal jest współwłaścicielem lokalu, to przychód z najmu pozostaje co do zasady przychodem z udziału we współwłasności w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prywatne porozumienie o niepobieraniu pieniędzy może regulować relacje między stronami, ale nie zawsze zmienia sposób przypisania przychodu dla celów podatkowych.

Ostrożnie trzeba też podchodzić do konstrukcji użyczenia udziału w lokalu. Użyczenie jest uregulowane w art. 710-719 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, ale jego wykorzystanie do „przerzucenia” całego przychodu z najmu na drugiego współwłaściciela wymaga analizy treści umowy, sposobu zawarcia umowy najmu z lokatorem, tego kto występuje wobec najemcy jako wynajmujący i kto faktycznie pobiera pożytki. W praktyce podatkowej takie rozwiązania bywają oceniane restrykcyjnie.

Kiedy jeden z byłych małżonków może legalnie rozliczać całość przychodu?

Najbezpieczniejsze przypadki to te, w których zmienia się sam stan prawny nieruchomości albo udziałów. Przykładowo:

Jeżeli więc celem jest prosty i bezpieczny podatkowo model, najczęściej rozważa się podział majątku wspólnego albo zniesienie współwłasności. Dopiero wtedy znika problem przypisywania przychodu dwóm osobom.

Czy trzeba składać oświadczenie do urzędu skarbowego?

Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej nie składa się już oświadczenia „jak dawniej”, aby nadal rozliczać całość najmu u jednego małżonka na podstawie przepisów o wspólności majątkowej. Te przepisy po prostu przestają mieć zastosowanie do takiego stanu faktycznego.

Jeżeli po rozdzielności nadal istnieje współwłasność ułamkowa, każdy współwłaściciel rozlicza swój przychód we własnym zakresie. W praktyce oznacza to przede wszystkim prawidłowe wpłacanie ryczałtu oraz wykazanie przychodów we własnym zeznaniu rocznym PIT-28, składanym w terminie wynikającym z art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o ryczałcie.

Osobne zawiadomienie może być potrzebne tylko wtedy, gdy z odrębnych przepisów wynika konkretny obowiązek aktualizacyjny w urzędzie skarbowym lub CEIDG, ale sama zmiana z modelu „jeden małżonek rozlicza całość” na rozliczanie według udziałów nie opiera się dziś na dawnym oświadczeniu małżonków pozostających we wspólności.

Co z umową najmu zawartą tylko przez jednego małżonka?

To, że w praktyce umowę z lokatorem podpisała jedna osoba, nie przesądza jeszcze o tym, że tylko ona ma przychód podatkowy. Jeżeli lokal należy do dwóch współwłaścicieli, organy podatkowe badają rzeczywistą sytuację prawną. Dlatego znaczenie mają łącznie: tytuł własności, treść umowy najmu, sposób pobierania czynszu i wzajemne rozliczenia współwłaścicieli.

Inaczej będzie, jeśli po podziale majątku lokal przypadł jednej osobie, a inaczej, jeśli nadal istnieje współwłasność po 1/2. W tym drugim wariancie podpisanie umowy przez jednego współwłaściciela nie wyłącza automatycznie drugiego z rozliczenia przychodów.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te same zasady działają w różnych konfiguracjach własności i rozliczeń.

Najczęstsze błędy w takich sprawach

• Zakładanie, że stare oświadczenie małżonków automatycznie działa także po rozdzielności majątkowej.
• Mylenie wspólności majątkowej małżeńskiej ze współwłasnością ułamkową po ustaniu wspólności.
• Przyjmowanie, że sam wpływ czynszu na jedno konto przesądza o tym, kto jest podatnikiem.
• Tworzenie prostych porozumień o „zrzeczeniu się dochodu” bez oceny ich skutków podatkowych.

FAQ

Czy po rozdzielności majątkowej dalej działa stare oświadczenie o rozliczaniu najmu przez jednego małżonka?

Co do zasady nie. Oświadczenie z art. 12 ust. 6-8 ustawy o ryczałcie dotyczy małżonków pozostających we wspólności majątkowej. Po ustanowieniu rozdzielności zasadniczo stosuje się reguły właściwe dla współwłasności.

Czy można rozliczać 100% najmu tylko na podstawie prywatnej umowy między byłymi małżonkami?

To zależy od treści i skutków tej umowy. Samo oświadczenie o „zrzeczeniu się dochodu” zwykle nie wystarcza. Dla podatków kluczowy jest rzeczywisty tytuł prawny do pożytków z nieruchomości.

Czy po rozdzielności trzeba składać nowe oświadczenie do urzędu skarbowego?

Nie po to, by utrzymać dawną zasadę dla małżonków we wspólności. Po rozdzielności co do zasady każdy współwłaściciel rozlicza swój udział we własnym zakresie.

Czy najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest podział majątku?

W wielu sprawach tak. Jeżeli lokal przypadnie jednej osobie, znikają wątpliwości, kto rozlicza cały przychód z najmu. Trzeba jednak ocenić też skutki cywilne, podatkowe i ewentualne spłaty.

Źródła

• art. 42 i art. 43 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a oraz art. 12 ust. 6-8 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
• art. 710-719 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny