Bliźniak na wspólnej działce – czy można znieść współwłasność?

Bliźniak z dwoma lokalami a własność gruntu

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozróżnienie dwóch konstrukcji prawnych. Pierwsza to odrębna własność lokali w jednym budynku. Druga to fizyczny, pionowy podział budynku wraz z gruntem, prowadzący do powstania dwóch osobnych nieruchomości. To nie są rozwiązania równoważne.

Jeżeli deweloper uzyskał zaświadczenie o samodzielności lokali, a następnie ustanawia odrębną własność dwóch lokali mieszkalnych, nabywca kupuje lokal jako odrębną nieruchomość oraz udział w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Nie można go sprzedać albo podzielić samodzielnie bez lokalu. Dlatego zapis w księdze wieczystej, że właściciele mają po 50% udziałów w gruncie, oznacza współwłasność ułamkową nieruchomości wspólnej, a nie własność konkretnie wydzielonej połowy ogrodu.

Dlaczego nie można po prostu znieść współwłasności działki?

Art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. W praktyce oznacza to, że właściciel jednego lokalu w bliźniaku nie może skutecznie domagać się samego podziału wspólnego gruntu, jeżeli lokale nadal pozostają wyodrębnione jako samodzielne nieruchomości lokalowe.

Można natomiast określić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, czyli tzw. podział do korzystania. Taka umowa może wskazywać, że jeden właściciel korzysta z części ogrodu po lewej stronie, a drugi z części po prawej stronie. Nie przenosi ona jednak własności tych fragmentów gruntu i nie zmienia udziałów ujawnionych w księdze wieczystej.

Jeżeli sposób korzystania ma być bezpieczny dla nabywcy, powinien wynikać z aktu notarialnego albo odrębnej umowy wszystkich współwłaścicieli, a w praktyce warto zadbać również o ujawnienie go w księdze wieczystej, jeżeli pozwala na to treść ustanowionego prawa. Same ogrodzenia, nasadzenia albo zwyczajowe korzystanie z ogródka nie dają takiej ochrony jak precyzyjna umowa.

Czy możliwy jest późniejszy pionowy podział bliźniaka?

Tak, ale tylko w określonych warunkach. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że w sprawie o zniesienie współwłasności można dopuścić zniesienie odrębnej własności lokali, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym tę własność ustanowiono. Chodzi o sytuacje, w których po podziale powstaną dwie odrębne, samodzielne części budynku funkcjonujące razem z odpowiednio wydzielonym gruntem.

Podział pionowy budynku wraz z działką wymaga, aby linia podziału budynku odpowiadała linii podziału gruntu. Wynika to z zasady, że budynek trwale związany z gruntem jest częścią składową gruntu. Nie można więc podzielić samego budynku, pozostawiając grunt w sprzecznym układzie, ani poprowadzić granicy przez pomieszczenia w sposób uniemożliwiający samodzielne korzystanie z powstałych części.

W aktualnym stanie prawnym znaczenie ma również art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten wskazuje, że w budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych działek powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku, od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Jeżeli więc bliźniak jest w rzeczywistości jednym budynkiem z dwoma lokalami, trzeba ocenić dokumentację budowlaną, konstrukcję ściany między częściami, dostęp do drogi publicznej, przebieg mediów, możliwość samodzielnego użytkowania obu części i zgodność projektowanego podziału z przepisami techniczno-budowlanymi.

Znaczenie miejscowego planu i minimalnej powierzchni działki

Co do zasady podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan miejscowy przewiduje jedną działkę o określonej minimalnej powierzchni, np. 800 m², oraz określony sposób zabudowy, to projekt wydzielenia dwóch mniejszych działek może zostać negatywnie zaopiniowany albo niezatwierdzony w postępowaniu administracyjnym.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje wyjątki, w których podział może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Trzeba jednak stosować je ostrożnie. Przykładowo art. 95 pkt 1 dotyczy zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, gdy podział ma polegać na wydzieleniu dla współwłaścicieli wskazanych budynków wraz z działkami niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Typowy bliźniak ustanowiony jako jeden budynek z dwoma lokalami nie zawsze mieści się w tej przesłance.

Jeżeli o podziale orzeka sąd, nie wydaje się administracyjnej decyzji zatwierdzającej podział. Sąd zasięga jednak opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, gdy podział jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu od warunków określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Negatywna opinia nie zastępuje orzeczenia sądu, ale w praktyce jest ważnym sygnałem ryzyka.

Nierówne części działki a udziały 50/50

To, że jedna część faktycznie używanego ogródka jest o kilkanaście metrów kwadratowych mniejsza, nie oznacza automatycznie niezgodności z udziałami w nieruchomości wspólnej. Udział 50/50 oznacza udział we własności całej nieruchomości wspólnej, a nie koniecznie identyczną powierzchnię części oddanej do korzystania.

Jeżeli strony umawiają się tylko na sposób korzystania z gruntu, mogą przyjąć, że części faktycznie używane nie są równe. Warto jednak uregulować, czy różnica powierzchni ma być rekompensowana, kto utrzymuje ogrodzenie, podjazd, miejsca postojowe, przyłącza i zieleń oraz czy drugi właściciel może później żądać zmiany sposobu korzystania.

Jeżeli natomiast w przyszłości dojdzie do rzeczywistego zniesienia współwłasności przez fizyczny podział, sąd albo strony powinny uwzględnić wartość wydzielanych części. Przy nierównych wartościach mogą pojawić się dopłaty lub spłaty, zgodnie z zasadami zniesienia współwłasności z Kodeksu cywilnego.

Co sprawdzić przed zakupem połowy bliźniaka?

Przed nabyciem lokalu w bliźniaku warto poprosić notariusza, dewelopera albo prawnika o analizę dokumentów. Szczególne znaczenie mają: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę, projekt budowlany, pozwolenie na użytkowanie, zaświadczenie o samodzielności lokalu, projekt aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu, projekt umowy sprzedaży, księga wieczysta nieruchomości oraz mapa z proponowanym sposobem korzystania z gruntu.

Jeżeli kupujący zakłada, że w przyszłości uzyska własną działkę, powinien uzyskać jasną ocenę, czy w konkretnej nieruchomości w ogóle jest realny pionowy podział budynku i gruntu. Bez takiej analizy bezpieczniej przyjąć, że nabywa się lokal z udziałem w nieruchomości wspólnej, a nie połowę bliźniaka z osobną działką.

FAQ

Źródła

• art. 210-212 Kodeksu cywilnego – tekst jednolity Kodeksu cywilnego
• art. 2, art. 3, art. 5, art. 7, art. 8 i art. 11 ustawy o własności lokali – tekst jednolity ustawy o własności lokali
• art. 93, art. 95 i art. 96 ustawy o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity ustawy o gospodarce nieruchomościami
• art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – tekst jednolity ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• postanowienie Sądu Najwyższego z 26.10.1976 r., III CRN 227/76; postanowienie Sądu Najwyższego z 12.10.2000 r., IV CKN 1525/00; uchwała Sądu Najwyższego z 14.07.2006 r., III CZP 53/06; wyrok Sądu Najwyższego z 07.05.2008 r., II CSK 664/07