Zgoda sądu na darowiznę mieszkania osoby ubezwłasnowolnionej

Czy opiekun prawny może darować mieszkanie osoby ubezwłasnowolnionej?

Osoba całkowicie ubezwłasnowolniona nie ma zdolności do czynności prawnych. Oznacza to, że nie może samodzielnie skutecznie zawrzeć umowy darowizny, sprzedaży, dożywocia ani pełnomocnictwa do takich czynności. Jeżeli wcześniej udzielono pełnomocnictwa, trzeba dodatkowo ocenić, czy w dacie jego udzielenia osoba była zdolna świadomie i swobodnie złożyć oświadczenie woli oraz czy późniejsze ubezwłasnowolnienie nie uniemożliwia dalszego bezpiecznego posługiwania się takim dokumentem. Szerzej podobny problem omawia artykuł o tym, kiedy możliwe jest pełnomocnictwo od osoby chorej.

Opiekun prawny zarządza majątkiem osoby ubezwłasnowolnionej, ale nie ma pełnej swobody dysponowania tym majątkiem. Na podstawie art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w zw. z art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszystkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku podopiecznego. Zgodnie z art. 593 Kodeksu postępowania cywilnego zezwolenia udziela sąd opiekuńczy na wniosek opiekuna.

Darowizna udziału w mieszkaniu, lokalu albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bez wątpienia należy do takich ważniejszych spraw. Jest to rozporządzenie istotnym składnikiem majątku i co do zasady prowadzi do nieodpłatnego uszczuplenia majątku osoby ubezwłasnowolnionej. Dlatego samo twierdzenie, że rodzina chce uporządkować sprawy majątkowe, zwykle nie wystarczy.

Co sąd będzie badał przy wniosku o zgodę na darowiznę?

Sąd opiekuńczy nie zastępuje woli rodziny i nie zatwierdza automatycznie planów majątkowych opiekuna. Bada, czy czynność jest zgodna z dobrem osoby ubezwłasnowolnionej, czy nie narusza jej interesu majątkowego oraz czy nie prowadzi do obejścia prawa albo nadużycia sytuacji osoby chorej. Znaczenie ma też art. 58 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym czynność sprzeczna z ustawą, mająca na celu obejście ustawy albo sprzeczna z zasadami współżycia społecznego jest nieważna.

W praktyce najtrudniejsze jest uzasadnienie, dlaczego osoba ubezwłasnowolniona ma nieodpłatnie utracić udział w prawie do lokalu. Jeżeli darowizna ma nastąpić na rzecz dziecka, sąd może zapytać, co konkretnie otrzyma w zamian podopieczny: czy będzie mógł nadal mieszkać w lokalu, kto poniesie koszty utrzymania, kto będzie finansował leczenie, rehabilitację, opiekę i codzienne potrzeby oraz co stanie się w razie konfliktu rodzinnego albo śmierci opiekuna.

W podobnych sprawach sądy podchodzą ostrożnie do nieodpłatnego przenoszenia majątku osoby chorej. Jeżeli stan zdrowia darczyńcy lub jego świadomość budzą wątpliwości, później mogą pojawić się także spory o ważność czynności albo o wykorzystanie choroby. Tę perspektywę dobrze pokazuje osobny materiał o tym, kiedy możliwe jest podważenie darowizny chorego na Alzheimera.

Co powinien zawierać wniosek do sądu opiekuńczego?

Wniosek składa się do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego jako sąd opiekuńczy. W sprawie należy opisać nie tylko planowaną umowę, ale też pełną sytuację osoby ubezwłasnowolnionej. Wniosek powinien zawierać przede wszystkim:

• oznaczenie sądu, opiekuna prawnego, osoby ubezwłasnowolnionej oraz uczestników postępowania, w tym osoby, która ma otrzymać darowiznę,
• żądanie udzielenia zezwolenia na dokonanie konkretnej czynności, np. darowizny udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu na rzecz wskazanej osoby,
• dokładne oznaczenie prawa do lokalu: adres, spółdzielnię, numer księgi wieczystej, jeżeli jest prowadzona, udział należący do osoby ubezwłasnowolnionej i ewentualne obciążenia,
• informację, czy prawo należy do majątku wspólnego małżonków, majątku osobistego jednego z nich czy do kilku współuprawnionych,
• istotne warunki przyszłej umowy, najlepiej w formie projektu aktu notarialnego albo szczegółowego opisu uzgodnień,
• uzasadnienie, dlaczego czynność ma służyć interesowi osoby ubezwłasnowolnionej, a nie wyłącznie interesowi obdarowanego,
• opis dalszego miejsca zamieszkania, opieki, leczenia, utrzymania i finansowania potrzeb osoby ubezwłasnowolnionej,
• wniosek o ustanowienie kuratora, jeżeli występuje konflikt interesów lub ograniczenie reprezentacji z art. 159 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,
• listę dowodów i załączników.

Do wniosku warto dołączyć postanowienie o ubezwłasnowolnieniu, postanowienie o ustanowieniu opiekuna, zaświadczenie ze spółdzielni, dokumenty dotyczące lokalu, dokumenty medyczne, zestawienie dochodów i wydatków, potwierdzenia kosztów leczenia i opieki, wycenę prawa do lokalu oraz projekt zabezpieczenia mieszkaniowego i bytowego osoby ubezwłasnowolnionej. Co do zasady od wniosku o wszczęcie postępowania nieprocesowego pobiera się opłatę stałą 100 zł, chyba że w konkretnej sprawie przepis szczególny przewiduje inną opłatę albo sąd zwolni wnioskodawcę od kosztów.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a darowizna

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zgodnie z art. 17² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, a umowa jego zbycia powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zbycie obejmuje także wkład budowlany. Praktyczne formalności przy takiej czynności omawia także artykuł o tym, jak wygląda darowizna spółdzielczego prawa.

Jeżeli prawo do lokalu zostało nabyte przez rodziców w czasie trwania małżeństwa i obowiązywała wspólność majątkowa, najczęściej wchodzi ono do majątku wspólnego. Wtedy rozporządzenie całym prawem wymaga uwzględnienia udziału matki działającej we własnym imieniu oraz sytuacji ojca, którego interesy powinny być zabezpieczone przez opiekuna i ewentualnie kuratora.

Trzeba odróżnić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Lokatorskie prawo nie jest takim samym zbywalnym składnikiem majątku jak prawo własnościowe, a przy rozliczeniach rodzinnych obowiązują inne zasady. Jeżeli problem dotyczy lokatorskiego prawa po rozwodzie lub między byłymi małżonkami, pomocny może być materiał o tym, jak wygląda podział lokatorskiego prawa.

Kiedy potrzebny jest kurator dla osoby ubezwłasnowolnionej?

W analizowanej sytuacji obdarowaną ma być córka opiekuna prawnego. To ma duże znaczenie. Zgodnie z art. 159 § 1 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego opiekun nie może reprezentować osoby pozostającej pod jego opieką przy czynnościach prawnych między tą osobą a opiekunem albo jego małżonkiem, zstępnymi, wstępnymi lub rodzeństwem, chyba że czynność polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz osoby pozostającej pod opieką.

Darowizna udziału ojca na rzecz córki nie jest bezpłatnym przysporzeniem na rzecz ojca, tylko na rzecz córki. Dlatego matka jako opiekun prawny nie powinna samodzielnie reprezentować ojca przy zawieraniu aktu notarialnego, a w wielu sprawach także w samym postępowaniu sądowym konieczne będzie ustanowienie kuratora. Kurator ma reprezentować interes osoby ubezwłasnowolnionej niezależnie od interesu opiekuna i przyszłego obdarowanego.

Jeżeli choroba, np. Alzheimer, dopiero prowadzi do utraty możliwości samodzielnego prowadzenia spraw, najpierw trzeba ustalić, czy potrzebne jest ubezwłasnowolnienie i ustanowienie opiekuna albo kuratora. W tym zakresie warto porównać sytuację z artykułem o tym, jak wygląda ubezwłasnowolnienie mamy z Alzheimerem.

Jak uzasadnić, że darowizna jest korzystna dla osoby ubezwłasnowolnionej?

Najmocniejsze uzasadnienie nie powinno opierać się na tym, że córka mieszka w lokalu od urodzenia albo że rodzice chcą uporządkować sprawy spadkowe. Dla sądu kluczowe będzie, czy ojciec po darowiźnie nie straci bezpieczeństwa mieszkaniowego i ekonomicznego.

W uzasadnieniu można wskazać między innymi, że:

• osoba ubezwłasnowolniona nadal będzie mieszkała w tym samym lokalu bez ograniczeń czasowych,
• obdarowana zobowiąże się do ponoszenia kosztów utrzymania lokalu, opłat do spółdzielni, mediów i remontów,
• obdarowana będzie uczestniczyła w kosztach leczenia, rehabilitacji, opieki i codziennego utrzymania podopiecznego,
• dotychczasowe dochody rodziców nie pozwalają bezpiecznie pokrywać wszystkich wydatków, a przejęcie kosztów przez córkę realnie odciąży budżet osoby ubezwłasnowolnionej,
• czynność nie pozbawi podopiecznego faktycznego miejsca zamieszkania ani dostępu do opieki,
• rodzina przewiduje rozwiązanie na wypadek pogorszenia stanu zdrowia, hospitalizacji, konieczności opieki całodobowej albo konfliktu domowników.

Im bardziej konkretne będą zobowiązania obdarowanej, tym łatwiej wykazać, że czynność nie jest prostym wyzbyciem się majątku przez osobę ubezwłasnowolnioną. Warto jednak pamiętać, że sąd może uznać, iż sama darowizna mimo dodatkowych obietnic nadal nie daje wystarczającego ekwiwalentu.

Darowizna czy umowa dożywocia?

W wielu sprawach rodzinnych zamiast darowizny rozważa się umowę dożywocia, ponieważ w klasycznym modelu nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Trzeba jednak zachować precyzję: art. 908 Kodeksu cywilnego dotyczy przeniesienia własności nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest własnością nieruchomości, lecz ograniczonym prawem rzeczowym.

Jeżeli przedmiotem sprawy jest wyłącznie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, należy z notariuszem i prawnikiem sprawdzić, jakie zabezpieczenie jest prawnie możliwe w konkretnym stanie faktycznym. Czasem rozwiązaniem może być wcześniejsze ustanowienie odrębnej własności lokalu, a dopiero później rozważenie umowy dożywocia albo służebności osobistej mieszkania. W innych sprawach pozostają zobowiązania umowne, rozliczenia finansowe albo inny model zabezpieczenia interesu osoby ubezwłasnowolnionej.

Nie należy automatycznie zakładać, że sąd łatwiej zgodzi się na darowiznę niż na odpłatną albo ekwiwalentną czynność. Przy osobie ubezwłasnowolnionej argumentem za zgodą jest przede wszystkim ochrona jej interesu, a nie wygoda sukcesyjna rodziny.

Co dzieje się po uzyskaniu zgody sądu?

Po wydaniu postanowienia trzeba poczekać na jego prawomocność i uzyskać odpis potrzebny do aktu notarialnego. Dopiero wtedy można umawiać czynność u notariusza. Notariusz powinien sprawdzić treść zezwolenia sądu, zakres umocowania opiekuna albo kuratora, dokumenty dotyczące lokalu i to, czy akt notarialny mieści się w granicach zgody sądu.

Jeżeli akt notarialny będzie odbiegał od tego, na co zezwolił sąd, może być konieczny ponowny wniosek albo uzupełnienie zgody. Nie warto więc składać wniosku zbyt ogólnego. Im dokładniej są opisane warunki darowizny i zabezpieczenia osoby ubezwłasnowolnionej, tym mniejsze ryzyko problemów u notariusza.

FAQ

Czy sama zgoda opiekuna prawnego wystarczy do darowizny mieszkania?

Nie. Przy rozporządzeniu istotnym składnikiem majątku osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego. Bez takiej zgody notariusz co do zasady nie powinien sporządzić aktu obejmującego udział osoby ubezwłasnowolnionej.

Czy sąd zawsze zgodzi się na darowiznę na rzecz dziecka?

Nie. Sąd bada interes osoby ubezwłasnowolnionej, a nie interes dziecka. Jeżeli darowizna pozbawia podopiecznego majątku bez realnego zabezpieczenia, sąd może odmówić zgody.

Czy przy darowiźnie na rzecz córki opiekuna potrzebny jest kurator?

Najczęściej tak. Jeżeli czynność ma być dokonana między osobą ubezwłasnowolnioną a zstępnym opiekuna, opiekun nie powinien reprezentować podopiecznego przy tej czynności. Kurator zabezpiecza odrębny interes osoby ubezwłasnowolnionej.

Co lepiej wskazać we wniosku: darowiznę czy dożywocie?

To zależy od rodzaju prawa do lokalu. Klasyczne dożywocie dotyczy przeniesienia własności nieruchomości. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu trzeba sprawdzić, czy najpierw możliwe i celowe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu albo zastosowanie innego zabezpieczenia.

Jakie dokumenty dołączyć do wniosku?

Najczęściej potrzebne będą: postanowienie o ubezwłasnowolnieniu, postanowienie o ustanowieniu opiekuna, dokumenty ze spółdzielni, odpis księgi wieczystej, jeżeli jest prowadzona, dokumenty medyczne, zestawienie kosztów utrzymania i opieki, wycena prawa do lokalu oraz projekt warunków przyszłej umowy.

Czy osoba ubezwłasnowolniona może sama podpisać darowiznę?

Osoba całkowicie ubezwłasnowolniona nie ma zdolności do czynności prawnych, więc nie może samodzielnie skutecznie zawrzeć umowy darowizny. W jej imieniu działa przedstawiciel ustawowy, ale przy ważniejszych czynnościach potrzebna jest zgoda sądu, a przy konflikcie interesów również kurator.

Podsumowanie

Darowizna udziału w mieszkaniu albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu należącego do osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej jest możliwa tylko po uzyskaniu zgody sądu opiekuńczego. Wniosek powinien szczegółowo opisywać planowaną czynność, wartość i stan prawny lokalu, sytuację zdrowotną i finansową podopiecznego oraz sposób zabezpieczenia jego dalszego mieszkania, leczenia, opieki i utrzymania.

W sprawie, w której obdarowanym ma być dziecko opiekuna, trzeba dodatkowo uwzględnić ograniczenia reprezentacji i potrzebę ustanowienia kuratora. W praktyce warto też rozważyć, czy darowizna rzeczywiście najlepiej chroni interes osoby ubezwłasnowolnionej, czy bezpieczniejsza będzie czynność bardziej ekwiwalentna lub dodatkowe zabezpieczenie prawne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398