Umowa dzierżawy i prawo zasiedzenia

Po ilu latach posiadacz samoistny nieruchomości nabywa jej własność przez zasiedzenie?

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Do przesłanek skutecznego zasiedzenia własności nieruchomości należy władanie rzeczą jak właściciel przy woli władania jak właściciel (trzeba być tzw. posiadaczem samoistnym) oraz upływ oznaczonego w ustawie czasu.

Czy dzierżawca nieruchomości może ją zasiedzieć?

Dzierżawca nie spełnia jednak pierwszej z przesłanek, gdyż w wyniku umowy dzierżawy uzyskuje posiadanie zależne, a nie samoistne. Co prawda włada faktycznie rzeczą, ale nie można mu przypisać woli właścicielskiego władania. Aby w tym przypadku uzyskać pozycję posiadacza samoistnego, umowa dzierżawy musiałaby wygasnąć. Umowa taka co do zasady wygasa z upływem terminu, na który była zawarta. Jeśli po upływie terminu oznaczonego w umowie dzierżawca nadal używa rzeczy i pobiera z niej pożytki za zgodą wynajmującego, uznaje się w razie wątpliwości, że dzierżawa została przedłużona na czas nieokreślony.

Jeśli więc umowa dzierżawy trwa, dzierżawca w stosunku do oddanej mu rzeczy jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym, i z tej przyczyny rzeczy zasiedzieć nie może. Umowa dzierżawy może być natomiast wypowiedziana przez każdą ze stron. Jeśli po wypowiedzeniu dotychczasowy dzierżawca utrzyma się w posiadaniu rzeczy (tzn. rzecz nie zostanie mu odebrana) i będzie rzeczą w władać jak właściciel, nabędzie pozycję posiadacza samoistnego; od tej chwili będzie liczony czas niezbędny do zasiedzenia.

Reasumując – ponieważ dzierżawa jest posiadaniem zależnym, nie może Pan zasiedzieć nieruchomości. Do zasiedzenia nieruchomości konieczny jest okres 30 lat samoistnego posiadania.