Najważniejsze:
- Przy niedokończonej budowie w pierwszej kolejności należy sprawdzić treść umowy, harmonogram, kary umowne i postanowienia o odstąpieniu.
- Jeżeli wykonawca opóźnia się tak dalece, że ukończenie robót w terminie jest nierealne, albo wykonuje prace wadliwie, inwestor może skorzystać z przepisów Kodeksu cywilnego o odstąpieniu i odpowiedzialności wykonawcy.
- Przed wejściem nowej ekipy trzeba zabezpieczyć dowody: dokumentację budowy, zdjęcia, protokół stanu robót, korespondencję i najlepiej prywatną opinię rzeczoznawcy.
- Zawiadomienie o oszustwie ma sens przede wszystkim wtedy, gdy istnieją konkretne dowody, że wykonawca już przy zawieraniu umowy nie zamierzał jej wykonać.
- Zwrot nadpłaty, kary umowne i odszkodowanie co do zasady dochodzi się w postępowaniu cywilnym, a nie przez samo zgłoszenie sprawy na policję.
Firma budowlana nie kończy domu – od czego zacząć?
Jeżeli zawarto umowę na wybudowanie domu, najczęściej mamy do czynienia z umową o roboty budowlane. Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych czynności, w szczególności przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odbioru obiektu i zapłaty wynagrodzenia.
W praktyce pierwszym krokiem powinno być dokładne sprawdzenie umowy: terminu zakończenia robót, harmonogramu etapów, zasad odbioru, kar umownych, możliwości odstąpienia od umowy oraz sposobu rozliczenia prac już wykonanych. Jeżeli termin minął, a budowa nie jest wykonana nawet w istotnej części, należy działać pisemnie i zachować dowody doręczenia pisma wykonawcy.
W sprawach budowlanych szczególne znaczenie ma także art. 656 Kodeksu cywilnego. Przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów o umowie o dzieło między innymi w razie opóźnienia wykonawcy z rozpoczęciem robót, wykończeniem obiektu, wykonywania prac wadliwie lub sprzecznie z umową, a także przy odstąpieniu od umowy przed ukończeniem obiektu.
Jeżeli problem dotyczy przede wszystkim terminu, pomocne może być szersze omówienie podobnych sytuacji, takich jak niewywiązanie wykonawcy z terminu albo problemy z dokończeniem robót.
Odstąpienie od umowy z wykonawcą po przekroczeniu terminu
Jeżeli w umowie znajduje się postanowienie pozwalające inwestorowi odstąpić od umowy w razie rażącego naruszenia jej postanowień, nieterminowego wykonywania etapów albo realizacji robót niezgodnie z projektem lub sztuką budowlaną, warto oprzeć odstąpienie przede wszystkim na tej klauzuli. Postanowienia umowy mają duże znaczenie, o ile nie są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami.
Równolegle trzeba uwzględnić przepisy Kodeksu cywilnego. Art. 635 Kodeksu cywilnego pozwala odstąpić od umowy, jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem prac tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby ukończył je w umówionym czasie. Jeżeli prace są wykonywane wadliwie albo sprzecznie z umową, zastosowanie może mieć art. 636 Kodeksu cywilnego, który pozwala wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonywania prac i wyznaczyć mu odpowiedni termin, a po jego bezskutecznym upływie odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie prac innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.
Gdy termin wykonania już minął, a wykonawca nadal nie kończy budowy, w wielu przypadkach stosuje się także art. 491 Kodeksu cywilnego dotyczący zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej. Zwykle oznacza to pisemne wyznaczenie dodatkowego, odpowiedniego terminu z zastrzeżeniem, że po jego bezskutecznym upływie inwestor odstąpi od umowy. Jeżeli jednak umowa przewiduje odrębne prawo odstąpienia albo okoliczności wskazują, że dalsze oczekiwanie jest bezcelowe, strategię trzeba dobrać do konkretnego stanu faktycznego.
W piśmie do wykonawcy warto wskazać: numer i datę umowy, opis opóźnienia, dotychczasowe wpłaty, stan zaawansowania robót, podstawę odstąpienia, żądanie sporządzenia protokołu inwentaryzacyjnego oraz termin zwrotu nadpłaconych kwot. Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę odbioru.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Jak rozliczyć prace i odzyskać nadpłatę?
Po odstąpieniu od umowy strony powinny rozliczyć to, co rzeczywiście zostało wykonane i nadaje się do wykorzystania. Jeżeli inwestor zapłacił więcej niż wynosi wartość prawidłowo wykonanych robót, może żądać zwrotu nadpłaty. Jeżeli umowa przewiduje kary umowne za opóźnienie albo za odstąpienie z przyczyn leżących po stronie wykonawcy, należy je wyliczyć i wskazać w wezwaniu do zapłaty.
W razie sporu wykonawca może twierdzić, że wykonał większy zakres prac albo że opóźnienie wynikało z przyczyn po stronie inwestora, na przykład braku projektu, decyzji, materiałów, dostępu do terenu albo uzgodnień. Dlatego rozliczenie powinno opierać się na dokumentach: umowie, aneksach, harmonogramie, fakturach, potwierdzeniach przelewów, dzienniku budowy, protokołach odbioru i dokumentacji zdjęciowej.
Jeżeli wykonawca nie chce dobrowolnie zwrócić pieniędzy, inwestor może skierować do niego przedsądowe wezwanie do zapłaty, a następnie pozew. W praktyce podobny charakter ma dochodzenie zwrotu wynagrodzenia wykonawcy po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy.
Dokumentowanie stanu budowy przed wejściem nowej ekipy
Przed dopuszczeniem kolejnego wykonawcy do robót warto zabezpieczyć stan budowy. Najlepiej sporządzić protokół inwentaryzacyjny obejmujący zakres prac wykonanych, niewykonanych i wadliwych. Jeżeli wykonawca odmawia udziału w protokole, można sporządzić protokół jednostronny, dołączyć zdjęcia, filmy, oświadczenia świadków oraz dokumenty z budowy.
Prywatna opinia rzeczoznawcy budowlanego jest bardzo przydatna, zwłaszcza gdy trzeba ocenić wartość prac, zgodność z projektem, jakość wykonania, zakres koniecznych poprawek i koszt dokończenia budowy. Taka opinia nie zastępuje opinii biegłego sądowego, ale pomaga przygotować wezwanie do zapłaty, pozew oraz materiał dowodowy.
Jeżeli istnieje ryzyko, że po wejściu nowej ekipy dowody zostaną bezpowrotnie utracone, można rozważyć wniosek do sądu o zabezpieczenie dowodu na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Ma to szczególne znaczenie przy wadach konstrukcyjnych, pracach zakrytych, instalacjach, izolacjach i robotach, których późniejsza ocena będzie utrudniona.
Ważne:
Nie warto zaczynać dalszych robót bez wcześniejszego udokumentowania stanu budowy. Po poprawkach wykonanych przez nową ekipę znacznie trudniej będzie wykazać, które wady, opóźnienia i koszty obciążają poprzedniego wykonawcę.
Czy zgłaszać firmę budowlaną na policję?
Samo niewykonanie umowy, przekroczenie terminu lub spór o rozliczenie zwykle nie oznaczają jeszcze przestępstwa. Najczęściej jest to sprawa cywilna: o zapłatę, zwrot nadpłaty, odszkodowanie, kary umowne albo rozliczenie robót.
Zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa oszustwa z art. 286 Kodeksu karnego ma sens wtedy, gdy istnieją konkretne okoliczności wskazujące, że wykonawca już przy zawieraniu umowy albo przyjmowaniu pieniędzy wprowadził inwestora w błąd i nie zamierzał wykonać robót. Przykładem mogą być fałszywe dane firmy, posługiwanie się cudzymi referencjami, pobieranie zaliczek od wielu osób bez realnego zaplecza, ukrywanie likwidacji działalności albo natychmiastowe zniknięcie po otrzymaniu pieniędzy.
Trzeba pamiętać, że postępowanie karne nie zastępuje sprawy cywilnej o zapłatę. Nawet jeżeli zawiadomienie zostanie złożone, odzyskanie pieniędzy często wymaga odrębnych działań cywilnych. Warto więc równolegle zabezpieczać dowody, przygotować rozliczenie i dochodzić roszczeń od wykonawcy.
Kiedy można kontynuować budowę z inną ekipą?
Najbezpieczniej kontynuować budowę po złożeniu skutecznego oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo po rozwiązaniu umowy z dotychczasowym wykonawcą, zabezpieczeniu dowodów i przejęciu placu budowy. Jeżeli wykonawca porzucił budowę, również trzeba to udokumentować, ponieważ w późniejszym sporze istotne będzie wykazanie, dlaczego inwestor dopuścił do robót inną ekipę.
Należy zadbać o ciągłość dokumentacji budowy, w tym wpisy w dzienniku budowy, protokoły odbioru, dokumentację projektową oraz ewentualne zmiany kierownika budowy lub inspektora nadzoru, jeżeli były ustanowione. Nowa ekipa powinna wiedzieć, które prace zostały wykonane, które wymagają poprawek, a które dopiero mają zostać zrealizowane.
Jeżeli dotychczasowy wykonawca faktycznie zszedł z budowy i nie reaguje na wezwania, sytuacja może przypominać porzucenie budowy. W takim przypadku tym bardziej trzeba zadbać o protokół, zdjęcia, świadków i jasne rozliczenie zakresu robót.
Odszkodowanie za opóźnienie, wady i dodatkowe koszty
Oprócz zwrotu nadpłaconych kwot inwestor może dochodzić odszkodowania, jeżeli przez niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy poniósł szkodę. Podstawą może być art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wynika ono z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Odszkodowanie może obejmować na przykład koszt usunięcia wad, dopłaty do droższej ekipy, koszt zabezpieczenia budowy, dodatkowy nadzór, koszt opinii rzeczoznawcy, a w niektórych sytuacjach także inne udokumentowane straty. Jeżeli w umowie zastrzeżono kary umowne, trzeba sprawdzić, czy wyłączają one dalsze odszkodowanie, czy pozwalają żądać odszkodowania przewyższającego karę.
Jeżeli problemem są wady robót, a nie tylko opóźnienie, pomocne może być także omówienie tematu odszkodowanie za zły remont. Przy robotach budowlanych trzeba każdorazowo ocenić, czy zastosowanie mają roszczenia z rękojmi, roszczenia odszkodowawcze, postanowienia umowy, kary umowne czy kilka tych podstaw jednocześnie.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce można ocenić różne sytuacje związane z nierzetelnym wykonawcą budowlanym.
PRZYKŁAD 1
Inwestor zapłacił wykonawcy 180 000 zł, a z protokołu i opinii rzeczoznawcy wynika, że prawidłowo wykonane prace są warte 110 000 zł. Po odstąpieniu od umowy inwestor może żądać zwrotu różnicy, a jeżeli poniósł dodatkowe koszty napraw i zabezpieczenia budowy, może rozważyć także roszczenie odszkodowawcze.
PRZYKŁAD 2
Wykonawca tłumaczy opóźnienie brakiem materiałów i warunkami pogodowymi, ale z korespondencji wynika, że przez kilka tygodni w ogóle nie pojawiał się na budowie i nie zgłaszał przeszkód w realizacji prac. Inwestor powinien zebrać korespondencję, wpisy w dzienniku budowy i zdjęcia, a następnie wezwać wykonawcę do wykonania umowy albo przygotować odstąpienie i rozliczenie.
PRZYKŁAD 3
Firma przyjęła wysoką zaliczkę, podała nieaktualny adres, przestała odbierać korespondencję, a inwestorzy odnaleźli inne osoby, które zapłaciły jej za podobne, nierozpoczęte prace. Taka sytuacja może uzasadniać nie tylko pozew cywilny o zapłatę, lecz także zawiadomienie o podejrzeniu oszustwa, bo pojawia się podejrzenie działania z góry zaplanowanego.
FAQ
Czy mogę odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu?
To zależy od treści umowy i okoliczności. Jeżeli umowa przewiduje prawo odstąpienia przy rażącym opóźnieniu, można oprzeć się na tym postanowieniu. W innych przypadkach często bezpieczniej jest wyznaczyć wykonawcy dodatkowy termin z zastrzeżeniem odstąpienia, chyba że z przepisów albo sytuacji wynika możliwość wcześniejszego odstąpienia.
Czy prywatna opinia rzeczoznawcy wystarczy w sądzie?
Prywatna opinia jest ważnym dowodem i pomaga uporządkować sprawę, ale sąd może powołać własnego biegłego. Mimo to warto ją uzyskać przed rozpoczęciem dalszych prac, ponieważ później część wad lub zakres wykonanych robót może być trudna do odtworzenia.
Czy można od razu zatrudnić inną ekipę?
Najpierw należy zabezpieczyć dowody, uregulować formalnie relację z poprzednim wykonawcą i zadbać o dokumentację budowy. Zbyt szybkie wejście nowej ekipy bez protokołu i zdjęć może utrudnić późniejsze wykazanie odpowiedzialności poprzedniego wykonawcy.
Czy policja pomoże odzyskać pieniądze od wykonawcy?
Postępowanie karne służy ustaleniu, czy doszło do przestępstwa. Samo odzyskanie pieniędzy najczęściej wymaga działań cywilnych: wezwania do zapłaty, pozwu, ewentualnie egzekucji komorniczej po uzyskaniu tytułu wykonawczego.
Co zrobić, gdy wykonawca odmawia podpisania protokołu?
Można sporządzić protokół jednostronny, wykonać dokładną dokumentację zdjęciową i filmową, poprosić świadków o udział w oględzinach oraz zlecić ocenę rzeczoznawcy. Odmowa podpisania protokołu nie blokuje dochodzenia roszczeń.
Źródła
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 471, art. 491, art. 494, art. 635, art. 636, art. 644, art. 647 i art. 656: Internetowy System Aktów Prawnych.
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o zabezpieczeniu dowodu: Internetowy System Aktów Prawnych.
- Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, art. 286 dotyczący oszustwa: Internetowy System Aktów Prawnych.
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w zakresie dokumentacji i organizacji procesu budowlanego: Internetowy System Aktów Prawnych.
Przekazanie gospodarstwa rolnego a emerytura z KRUS
