Oszustwo firmy budowlanej – jak dochodzić swoich praw?

Niewywiązanie się z umowy przez firmę budowlaną

Z prawnego punktu widzenia zawarł Pan z tym podmiotem umowę o roboty budowlane. Uregulowania dotyczące tej umowy zawarte są w Kodeksie cywilnym w art. 647-658. „Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia” (art. 647).

Zgodnie z art. 656 „do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło”.

Regulację prawną umowy o dzieło zawierają artykuły 627-646 Kodeksu cywilnego. Jest to umowa rezultatu, tzn. jedna strona zobowiązuje się do wykonania określonego w zamówieniu dzieła w przewidzianym terminie, w dowolnym czasie i miejscu, zaś druga strona odbiera dzieło i wypłaca wynagrodzenie za jego wykonanie.

Firma budowlana nie ukończyła prac mimo wyznaczenia kolejnego terminu

Na podstawie art. 635 „jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła”. W Pańskim przypadku to nastąpiło, ale został wyznaczony kolejny termin na dzień 15 stycznia 2012 r., którego wykonawca także nie dotrzymał. Zgodnie z art. 651 Kodeksu cywilnego „jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora”. Rozumiem, że taka sytuacja nie miała miejsca po przełożeniu terminu.

W związku z powyższym na podstawie art. 644 Kodeksu cywilnego „dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie. Jednakże w wypadku takim zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła”.

Nieterminowa realizacja przez wykonawcę poszczególnych etapów budowy

Ponieważ pierwszeństwo nad uregulowaniami ustawowymi mają uregulowania ujęte w umowie między stronami (jeżeli nie są sprzeczne z prawem), na Pańskim miejscu powołałabym się zapis umowy § 8, który stwierdza, że „w przypadku rażących naruszeń postanowień niniejszej umowy przez Wykonawcę z przyczyn leżących po jego stronie: nieterminowych realizacji poszczególnych etapów budowy (które nie wynikają z winy zamawiającego – czyli Pana) czy też realizacji dzieła niezgodnie z zatwierdzonym projektem lub ze sztuką budowlaną Zamawiający ma prawo odstąpić od umowy. W przypadku odstąpienia od umowy Wykonawca zwraca Zamawiającemu wszystkie wpłacone kwoty wraz z ustawowymi odsetkami, z potrąceniem dotychczas rozliczonych etapów robót. Wysokość kwot wynikających z dotychczas rozliczonych etapów robót ustalona zostanie protokołem podpisanym przez Strony”.

Odstąpienie od umowy na budowę domu

Powinien Pan więc napisać do wykonawcy pismo (litem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru), w którym powoła się Pan na niniejszy zapis i odstąpi od umowy. W odstąpieniu tym powinien Pan zaznaczyć brak winy po swojej stronie w opóźnieniu realizacji robót. Należy także wyznaczyć termin – np. 21 dni od chwili otrzymania niniejszego pisma na dokonanie protokołu stwierdzającego, co zostało wykonane i za co należy się Panu zwrot.

Dla celów ewentualnego postępowania sądowego dobrze by było, jakby miał Pan opinie rzeczoznawcy na temat sposobu oraz jakości wykonanych prac przez tego wykonawcę. Do pisma nie trzeba ich dołączać, ale dobrze coś takiego mieć, szczególnie że odstąpienie od umowy nie wyłącza ewentualnych roszczeń odszkodowawczych za źle wykonane prace i zabezpiecza Pana w przypadku, gdyby wykonawca nie chciał zwrócić Panu pewnych kwot, argumentując, że dany etap został prawidłowo zakończony. Później, jak przyjdzie inna ekipa, ciężko już będzie dokumentować, co kto zrobił (w domyśle, jakby wystąpiły jakieś usterki).

Po odstąpieniu od umowy i spisaniu protokołu może Pan we własnym zakresie dokończyć budowę.

Co do oszustwa i zgłaszania tego na policję – jeżeli firma zwróci Panu pieniądze, to w ogóle nie ma mowy o oszustwie czy wyłudzeniu (a dokładnie, mówiąc językiem prawnym – o niekorzystnym rozporządzeniu mieniem). Z oszustwem mamy do czynienia, jeżeli zamiarem na samym początku firmy było pobranie pieniędzy, a nie wybudowanie domu. Poza tym proces karny nie zwróci Panu pieniędzy, to jest możliwe na gruncie prawa cywilnego, a ponadto postępowanie karne musiałaby się toczyć przeciwko konkretnej osobie, a nie spółce.