Kupno gruntu dzierżawionego od Lasów Państwowych

Czy dzierżawca gruntu od Lasów Państwowych może kupić go bez przetargu?

W opisanej sytuacji zasadnicza odpowiedź brzmi: co do zasady nie. Wieloletnia dzierżawa gruntu od Lasów Państwowych, nawet trwająca kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, nie tworzy sama przez się prawa pierwszeństwa wykupu ani roszczenia o sprzedaż nieruchomości bez przetargu.

Ustawa o lasach przewiduje szczególny reżim gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa pozostającymi w zarządzie Lasów Państwowych. Zgodnie z art. 38 ust. 4 ustawy o lasach sprzedaż lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych następuje w drodze przetargu publicznego. Wyjątek w postaci negocjacji cenowej pojawia się dopiero wtedy, gdy dwa przeprowadzone przetargi zakończą się wynikiem negatywnym.

To oznacza, że nadleśnictwo nie może dowolnie pominąć przetargu tylko dlatego, że dotychczasowy dzierżawca korzysta z nieruchomości, prowadzi na niej działalność albo poniósł nakłady. Dzierżawca może oczywiście przystąpić do przetargu i przygotować ofertę, ale nie ma gwarancji, że zostanie nabywcą.

Kiedy Lasy Państwowe mogą sprzedać grunt lub inną nieruchomość?

Sprzedaż nieruchomości przez Lasy Państwowe nie jest zwykłą sprzedażą właścicielską, w której zarządca wybiera dowolnego kontrahenta. Art. 38 ust. 1 ustawy o lasach wskazuje przypadki, w których sprzedaż może nastąpić, między innymi przy zbywaniu udziałów we współwłasności, regulacji granicy polno-leśnej, stwierdzeniu nieprzydatności gruntów, budynków lub budowli na potrzeby gospodarki leśnej, zmianie przeznaczenia na cele nieleśne i nierolnicze albo z ważnych względów gospodarczych lub społecznych, jeżeli nie narusza to interesu Skarbu Państwa.

Co do zasady sprzedaż wymaga zgody Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych, a w sprawach podyktowanych ważnymi względami gospodarczymi lub społecznymi może wymagać zgody ministra właściwego do spraw środowiska. Nadleśniczy może samodzielnie sprzedać grunty leśne i nieleśne o powierzchni do 1 ha, jeżeli stanowią enklawę wśród gruntów innej formy własności.

Jeżeli sprzedawana nieruchomość jest położona w granicach administracyjnych miasta, gminie może przysługiwać prawo pierwokupu. W praktyce nawet zwycięstwo w przetargu nie zawsze oznacza natychmiastowe i pewne nabycie, bo trzeba jeszcze uwzględnić procedurę pierwokupu oraz zawarcie aktu notarialnego.

Pierwszeństwo nabycia z art. 40a ustawy o lasach

W dawnych i obecnych poradach często pojawia się art. 40a ustawy o lasach, ale trzeba go stosować ostrożnie. Ten przepis dotyczy przede wszystkim sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, samodzielnych lokali mieszkalnych oraz gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie uznanych za nieprzydatne Lasom Państwowym.

Pierwszeństwo nabycia lokali przysługuje między innymi pracownikom i byłym pracownikom Lasów Państwowych, którzy mają co najmniej trzyletni okres zatrudnienia, są najemcami danego lokalu i w nim mieszkają. Ustawa przewiduje także uprawnienia dla określonych osób bliskich po pracownikach oraz dla niektórych najemców lokali zajmowanych co najmniej od trzech lat na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony.

Jeżeli jednak przedmiotem sprawy jest dzierżawiony grunt z budynkami magazynowymi, plac, teren gospodarczy, działka usługowa albo grunt wykorzystywany pod działalność, art. 40a zwykle nie daje dzierżawcy prawa wykupu. Trzeba odróżnić dzierżawę gruntu od najmu lokalu mieszkalnego oraz od szczególnych uprawnień pracowniczych przewidzianych w ustawie o lasach.

Przetarg, cena i dokumenty, których warto dopilnować

Przetarg publiczny może mieć formę ustną albo pisemną, zgodnie z rozporządzeniem dotyczącym sprzedaży lasów, gruntów i innych nieruchomości w zarządzie Lasów Państwowych. Cena wywoławcza w pierwszym przetargu nie powinna być niższa niż wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli pierwszy przetarg nie dojdzie do skutku, drugi powinien odbyć się w terminie nie krótszym niż 30 dni i nie dłuższym niż 6 miesięcy od zamknięcia pierwszego przetargu.

Osoba zainteresowana zakupem powinna ustalić, jaki dokładnie tryb sprzedaży wybrało nadleśnictwo, czy istnieje wymagana zgoda właściwego organu, jaka nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży, czy obejmuje budynki i urządzenia, jakie są warunki przetargu, wysokość wadium, termin zawarcia aktu notarialnego oraz skutki uchylenia się od zawarcia umowy.

Jeżeli uczestnik przetargu uważa, że czynności przetargowe naruszają przepisy, powinien działać szybko. Rozporządzenie przewiduje możliwość zaskarżenia czynności związanych z przeprowadzeniem przetargu, co do zasady w terminie 7 dni liczonym według rodzaju przetargu i sposobu zawiadomienia.

Nakłady poniesione na dzierżawionym gruncie

Brak pierwszeństwa wykupu nie oznacza, że dzierżawca zawsze traci wartość inwestycji wykonanych na nieruchomości. Najpierw trzeba sprawdzić umowę dzierżawy: często zawiera ona postanowienia o zgodzie na nakłady, sposobie ich rozliczenia, obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego, rozbiórce obiektów albo przejściu ulepszeń na wydzierżawiającego.

Jeżeli umowa nie reguluje sprawy odmiennie, do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący może według swego wyboru zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dzierżawy przez art. 694 Kodeksu cywilnego.

Kluczowe są trzy kwestie: czy dane prace były nakładami koniecznymi, użytecznymi czy tylko zbytkownymi; czy były wykonane za zgodą Lasów Państwowych; oraz czy w chwili zwrotu gruntu rzeczywiście zwiększają wartość lub użyteczność nieruchomości. Roszczenie o rozliczenie ulepszeń zwykle powstaje dopiero przy zwrocie przedmiotu dzierżawy, gdy wydzierżawiający może zdecydować, czy chce ulepszenia zatrzymać.

W przypadku budynków, trwałych urządzeń i większych prac budowlanych trzeba dodatkowo zbadać, kto był inwestorem, czy istniały pozwolenia, czy obiekty są trwale związane z gruntem oraz jak zostały opisane w umowie. Bez analizy dokumentów nie da się bezpiecznie przesądzić, czy dzierżawcy przysługuje roszczenie pieniężne i w jakiej wysokości.

Co może zrobić dzierżawca przed przetargiem?

Dzierżawca, który chce nabyć grunt od Lasów Państwowych, powinien przede wszystkim uzyskać pisemne informacje o podstawie sprzedaży, trybie, przedmiocie zbycia i warunkach przetargu. Warto także złożyć wniosek o rozważenie ugodowego uregulowania nakładów albo o uwzględnienie ich w dokumentach przetargowych, jeżeli mają wpływ na stan nieruchomości.

Nie należy zakładać, że same ustne uzgodnienia z pracownikami nadleśnictwa wystarczą. W sprawach dotyczących nieruchomości Skarbu Państwa znaczenie mają dokumenty, zgody organów, ogłoszenia i treść umowy. Dzierżawca powinien też sprawdzić, czy przetarg nie obejmuje cudzych nakładów w sposób niejasny, bo może to prowadzić do sporu z przyszłym nabywcą albo z Lasami Państwowymi.

Jeżeli przetarg wygra inna osoba, dzierżawca powinien ustalić, czy umowa dzierżawy nadal wiąże nabywcę, kiedy ma nastąpić wydanie nieruchomości oraz czy i kiedy można zgłosić roszczenia o rozliczenie ulepszeń. W wielu sprawach decydujące znaczenie ma dokładna treść umowy dzierżawy oraz moment zwrotu nieruchomości.

FAQ

Podsumowanie

Dzierżawca gruntu od Lasów Państwowych zwykle nie może skutecznie żądać sprzedaży nieruchomości bez przetargu. Jeżeli nieruchomość nie mieści się w szczególnych regulacjach dotyczących lokali mieszkalnych i uprawnionych najemców, stosuje się przede wszystkim art. 38 ustawy o lasach i procedurę przetargową.

Inwestycje wykonane na dzierżawionym terenie nie dają automatycznego prawa wykupu, ale mogą rodzić roszczenia o rozliczenie nakładów. O wyniku sprawy decydują dokumenty, treść umowy, charakter nakładów, zgody Lasów Państwowych oraz moment zwrotu nieruchomości.

Źródła

• Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 663, w szczególności art. 38 i art. 40a: Dziennik Ustaw.
• Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 20 kwietnia 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przeprowadzania przetargu publicznego oraz sposobu i warunków przeprowadzania negocjacji cenowej przy sprzedaży nieruchomości w zarządzie Lasów Państwowych, Dz.U. 2007 nr 78 poz. 532.
• Rozporządzenie Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia 9 kwietnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie, Dz.U. 1998 nr 52 poz. 327.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 676 i art. 694 dotyczące rozliczania ulepszeń przy najmie i odpowiedniego stosowania przepisów o najmie do dzierżawy.