Kupno gruntu dzierżawionego od Lasów Państwowych

Podstawę prawną dla przedstawionego zagadnienia stanowią przepisy ustawy o lasach państwowych oraz wydanego na podstawie ustawy rozporządzenia z 9 kwietnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteriów kwalifikowania ich jako nieprzydatnych Lasom Państwowym, a także trybu przeprowadzania przetargu ograniczonego (Dz. U. 1998, Nr 52, poz. 327 ze zm.).

Sprzedaży dokonują podmioty nazwane w rozporządzeniu „sprzedającymi”, tj. odpowiednio nadleśniczy, dyrektor RDLP oraz DGLP w odniesieniu do zarządzanych lokali oraz gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie, ale jeżeli lokal lub grunt z budynkiem mieszkalnym w budowie zamierza nabyć osoba bezpośrednio nim zarządzająca, sprzedającym jest kierownik jednostki nadrzędnej.

Przedmiotem sprzedaży mogą być:

1) nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi,

2) samodzielne lokalne mieszkalne,

3) grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie stanowiące odrębną nieruchomość;
pod warunkiem, iż są one nieprzydatne Lasom Państwowym.

Rozporządzenie precyzuje, co to znaczy, że są one nieprzydatne.

Według art. 40 ust. 2 u.o.l. – sprzedaż następuje po cenie rynkowej, jaka kształtuje się w danej miejscowości. Wysokość ceny ustalają osoby posiadające uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości, czyli rzeczoznawcy majątkowi w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Regulacja zamieszczona w art. 40a ust. 3 oznacza, że grunty pod budynkami oraz grunty z budynkami związane będące przedmiotem sprzedaży, zostają z mocy prawa wyłączone z produkcji rolnej i leśnej, bez potrzeby przeprowadzenia postępowania o wyłączenie na podstawie ustawy o ochronie gruntów. Ustawa o lasach nakazuje ujawnienie ich z urzędu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Ustawa wprowadza konstrukcję pierwszeństwa nabycia lokali, które przysługuje:

1) Pracownikom i byłym pracownikom PGLLP (art. 40a ust. 4) spełniającym następujące warunki:

a) co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w PGLLP,

b) pozostawanie w stosunku najmu,

c) zamieszkiwanie w tym lokalu.

Pierwszeństwo nie przysługuje byłym pracownikom PGLLP, z którymi stosunek pracy został rozwiązany bez wypowiedzenia z winy pracownika, czyli z przyczyn określonych w art. 52 K.p. (ciężkie naruszenie przez pracownika podstawowych obowiązków pracowniczych; popełnienie przez pracownika w czasie trwania umowy o pracę przestępstwa, które uniemożliwia dalsze zatrudnianie go na zajmowanym stanowisku, jeżeli przestępstwo jest oczywiste lub zostało stwierdzone prawomocnym wyrokiem; zawiniona przez pracownika utrata uprawnień koniecznych do wykonywania pracy na zajmowanym stanowisku).

2) Osobom bliskim (małżonkowie, wstępni, zstępni, osoby przysposobione) pozostałym po pracownikach i byłych pracownikach (art. 40a ust. 5), spełniającym następujące warunki:

a) zamieszkiwanie z pracownikiem lub byłym pracownikiem w dniu jego śmierci,

b) dalsze zamieszkiwanie w lokalu.

3) Osobom, które są lub były zatrudnione w szkołach leśnych, zakładowych przychodniach i poradniach lekarskich oraz innych jednostkach organizacyjnych leśnictwa (art. 40 ust. 6), jeżeli spełniają wymienione warunki.

Osoby, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia określone w przepisie art. 40a ust. 4-6, korzystają z preferencji znacznego obniżenia ceny i możliwości rozłożenia spłaty należności na raty.

4) Najemcom lokali nieposiadającym uprawnień, o których mowa w art. 40a ust. 4-6, jeżeli zajmują lokal na podstawie umowy najmu co najmniej od trzech lat (art. 40a ust. 7); przysługują im mniejsze preferencje niż innym korzystającym z pierwszeństwa.

5) Organizacjom pozarządowym, które uzyskały status organizacji pożytku publicznego; ich nie dotyczy warunek zajmowania lokalu przez co najmniej trzy lata.

Niestety ustawa nie przewiduje prawa pierwszeństwa dla dzierżawcy i zbycie powinno nastąpić w trybie przetargowym. Nie oznacza to, iż wyłączone są Państwa roszczenia o zwrot nakładów. Jeżeli strony nie umówiły się inaczej, wydzierżawiający, który zdecydował się na zatrzymanie ulepszeń poczynionych przez dzierżawcę w dzierżawionej rzeczy, może więc to uczynić za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości z chwili zwrotu.

Roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru między możliwościami przewidzianymi w art. 676 K.c., a wybór ten staje się możliwy dopiero w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy. Pojęcie „ulepszeń” użyte w art. 676 K.c. dotyczy nakładów dokonanych przez dzierżawcę, które w chwili zwrotu rzeczy zwiększają jej użyteczność w stosunku do stanu, w jakim rzecz powinna się znajdować, dlatego dopiero w chwili faktycznego zwrotu rzeczy strony mogą ustalić, czy i w jakim zakresie poczynione nakłady zwiększają użyteczność rzeczy i czy w związku z tym na wydzierżawiającym ciąży potencjalny obowiązek zwrotu ich wartości

Możecie Państwo dochodzić więc zwrotu nakładów na dzierżawioną nieruchomość.