Wspólne drzwi wejściowe we wspólnocie – kto decyduje i kto płaci?

Od czego zależy, czyje są wspólne drzwi wejściowe?

W opisanej sytuacji najważniejsze nie jest to, kto ostatnio odnowił drzwi, lecz jaki jest ich status prawny. Trzeba ustalić, czy drzwi prowadzące do przedpokoju są elementem nieruchomości wspólnej, czy też służą wyłącznie dwóm lokalom i pozostają poza zakresem zwykłego zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. To oznacza, że jeśli dany przedpokój i zamykające go drzwi są przeznaczone tylko dla dwóch lokali, istnieje mocny argument, że nie są częścią wspólną całej wspólnoty.

Jednocześnie zgodnie z art. 6 tej samej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Najemca nie jest członkiem wspólnoty – członkiem pozostaje właściciel lokalu, a w przypadku lokalu komunalnego zwykle gmina, działająca przez zarządcę lub jednostkę organizacyjną.

Kto jest stroną wobec wspólnoty: najemca czy gmina?

Jeżeli zajmuje Pan lokal należący do gminy, to wobec wspólnoty mieszkaniowej stroną co do zasady nie jest najemca, lecz właściciel lokalu, czyli gmina. Wynika to z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia i obowiązki jak właścicielom lokali wyodrębnionych.

W praktyce oznacza to, że:

• wspólnota podejmuje uchwały wobec właścicieli,
• gmina uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną,
• najemca może zgłaszać zastrzeżenia do ZGM lub gminy, ale sam nie zastępuje właściciela w relacjach korporacyjnych ze wspólnotą.

Jeżeli więc sąsiad-właściciel twierdzi, że „ma większe prawo” do drzwi, to nie wynika to automatycznie z samego faktu własności sąsiedniego lokalu. Takie uprawnienie musiałoby wynikać z dokumentów dotyczących nieruchomości albo z uchwały wspólnoty.

Kiedy drzwi są częścią nieruchomości wspólnej?

Drzwi mogą być uznane za część nieruchomości wspólnej, jeśli służą wszystkim właścicielom albo co najmniej nie są przeznaczone wyłącznie do korzystania przez oznaczoną, zamkniętą grupę lokali. Wtedy zastosowanie mają przepisy o kosztach zarządu i utrzymaniu części wspólnych.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzysta z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Z kolei art. 14 tej ustawy wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Jeżeli więc sporne drzwi rzeczywiście należą do nieruchomości wspólnej, to co do zasady o ich remoncie, odnowieniu lub ujednoliceniu wyglądu może decydować wspólnota w granicach swoich kompetencji. W takim wariancie koszt nie powinien obciążać wyłącznie najemcy lub jednego sąsiada.

Zobacz również:

korzystanie z części wspólnej nieruchomości

Kiedy drzwi nie są częścią wspólną całej wspólnoty?

Jeżeli drzwi zamykają przedpokój używany tylko przez dwa lokale, sytuacja jest bardziej złożona. Taki fragment budynku może:

• stanowić część składową jednego z lokali,
• pozostawać we współkorzystaniu dwóch właścicieli,
• być częścią nieruchomości wspólnej oddaną do wyłącznego korzystania określonym osobom na podstawie umowy, uchwały albo utrwalonego podziału quoad usum.

W takim układzie sama wspólnota nie zawsze może narzucać sposób malowania lub finansowania drzwi tak, jak przy typowej klatce schodowej. Jeżeli bowiem drzwi służą wyłącznie dwóm lokalom, to pozostałym właścicielom trudno przypisać interes prawny w ich bieżącej estetyce, chyba że wpływa ona na elewację wewnętrzną budynku, bezpieczeństwo pożarowe lub jednolite standardy części wspólnych przyjęte w sposób prawidłowy przez wspólnotę.

Ostateczna ocena zależy od konkretnych dokumentów. Sam fakt, że opłata za „wspólny przedpokój” została ujęta w rozliczeniu czynszu, nie przesądza jeszcze, że chodzi o nieruchomość wspólną całej wspólnoty w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Jakie dokumenty trzeba sprawdzić przed oceną sporu?

Aby ustalić, kto ma prawo decydować o drzwiach, warto sprawdzić w tej kolejności:

Bez sprawdzenia tych materiałów trudno udzielić odpowiedzi w sposób całkowicie kategoryczny. Tego rodzaju sprawa zawsze zależy od stanu faktycznego i dokumentów.

Jakie obowiązki ma najemca lokalu komunalnego?

Zakres obowiązków najemcy wynika nie tylko z umowy, ale także z ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 6b ust. 1 tej ustawy najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego.

Natomiast art. 6b ust. 2 pkt 2 i pkt 9 tej ustawy stanowi, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja okien i drzwi, a także malowanie drzwi i okien oraz innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych.

To jednak nie oznacza automatycznie, że każdy najemca musi malować każde drzwi znajdujące się poza ścisłą granicą lokalu. Przepis dotyczy lokalu oraz pomieszczeń, do używania których najemca jest uprawniony. Jeżeli więc sporne drzwi dotyczą wspólnie używanego przedpokoju, do którego prawo ma także drugi lokal, trzeba ustalić, czy:

• przedpokój został oddany do wspólnego używania najemcy i właścicielowi sąsiedniego lokalu,
• obowiązek utrzymania drzwi przejął wynajmujący,
• istnieją szczególne ustalenia między gminą a wspólnotą.

Innymi słowy: najemca może mieć obowiązek dbałości o drzwi, ale nie musi samodzielnie podporządkować się sąsiadowi, jeśli brak ku temu podstawy prawnej.

Czy sąsiad może sam zdecydować o malowaniu drzwi?

Nie, sam fakt, że sąsiad jest właścicielem lokalu, nie daje mu automatycznie prawa do jednostronnego narzucenia sposobu remontu wspólnych drzwi. Jeżeli drzwi pozostają we współużywaniu dwóch lokali, decyzje powinny zapadać z udziałem obu uprawnionych albo właścicieli tych lokali. Jeżeli natomiast drzwi są częścią nieruchomości wspólnej, podstawą powinny być działania wspólnoty lub zarządcy w granicach prawidłowego zarządu.

Z punktu widzenia prawa cywilnego warto pamiętać, że współwłaściciele rzeczy wspólnej są obowiązani współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną, a każdy ze współwłaścicieli może współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli – wynika to z art. 200 oraz art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli więc drzwi pozostają w układzie współwłasności lub wspólnego korzystania, jedna osoba nie powinna samodzielnie przesądzać o wszystkim.

W praktyce sąsiad może występować z propozycją albo żądaniem, ale powinien wskazać podstawę: uchwałę wspólnoty, zgodę współuprawnionego właściciela albo postanowienia dokumentów nieruchomości.

Zobacz również:

remont nieruchomości we współwłasności – kto płaci

Kto ponosi koszty malowania i remontu drzwi?

Możliwe są trzy podstawowe warianty:

1. Drzwi są częścią nieruchomości wspólnej – koszty co do zasady pokrywa wspólnota w ramach kosztów zarządu na podstawie art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali.
2. Drzwi służą wyłącznie dwóm lokalom i nie są częścią wspólną całej wspólnoty – koszty ponoszą właściciele tych lokali albo podmioty, którym przyznano prawo wyłącznego korzystania.
3. Drzwi są objęte obowiązkami najemcy wynikającymi z najmu – najemca może odpowiadać za zwykłą konserwację, ale wobec wynajmującego, a nie dlatego, że zażądał tego sąsiad.

Jeżeli odnowił Pan drzwi wcześniej na własny koszt, nie oznacza to jeszcze nabycia szczególnego prawa do wyłącznego decydowania o nich. Może to jednak mieć znaczenie praktyczne w sporze o zasadność ponownego malowania, zwłaszcza gdy drzwi są w dobrym stanie, a planowane prace nie wynikają z realnej potrzeby technicznej.

Co zrobić w praktyce, jeśli nie zgadza się Pan na malowanie drzwi?

Najbezpieczniej działać pisemnie. Warto:

1. wystąpić do ZGM lub gminy o wskazanie, jaki jest status prawny przedpokoju i drzwi,
2. zażądać od zarządcy albo wspólnoty podstawy prawnej żądania malowania, w szczególności numeru uchwały,
3. poprosić o informację, kto finansuje prace i na jakiej podstawie,
4. zaznaczyć, że bez wyjaśnienia statusu prawnego nie wyraża Pan zgody na naruszenie posiadania lub samowolne prace przy drzwiach.

Jeżeli ktoś bezprawnie ingeruje w drzwi lub ogranicza dostęp do przedpokoju, można rozważyć także ochronę posiadania na zasadach z art. 342 i art. 344 Kodeksu cywilnego. Taka droga zależy jednak od konkretnych okoliczności – zwłaszcza od tego, czy doszło do faktycznego samowolnego naruszenia posiadania.

Jak ocenić Pana sytuację?

Na podstawie samego opisu najbardziej prawdopodobne są dwa scenariusze:

• albo przedpokój i drzwi są przeznaczone wyłącznie dla dwóch lokali i wtedy nie powinny być traktowane jak typowa część wspólna całej wspólnoty,
• albo formalnie pozostają częścią nieruchomości wspólnej, ale zostały oddane do szczególnego korzystania dwóm lokalom, co wymaga sprawdzenia uchwał i dokumentacji.

W obu wariantach nie widać podstaw, aby sam sąsiad mógł jednostronnie rozstrzygnąć sprawę tylko dlatego, że jest właścicielem lokalu. Kluczowa jest rola właściciela Pana lokalu, czyli gminy, oraz treść dokumentów dotyczących budynku i korzystania z przedpokoju.

FAQ

Czy najemca mieszkania komunalnego może sprzeciwić się malowaniu drzwi?

Tak, jeżeli nie wykazano podstawy prawnej takiego żądania albo nie ustalono, kto jest uprawniony do decydowania o drzwiach. Najemca powinien zgłosić sprzeciw przede wszystkim do wynajmującego, czyli gminy lub ZGM.

Czy wspólnota mieszkaniowa zawsze odpowiada za drzwi na korytarzu?

Nie. Odpowiada tylko za te elementy, które należą do nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jeśli drzwi służą wyłącznie dwóm lokalom, ocena może być inna.

Czy sąsiad-właściciel może wejść z ekipą i sam pomalować drzwi?

Nie powinien tego robić bez odpowiedniego umocowania. Samowolna ingerencja może prowadzić do sporu o naruszenie posiadania albo o rozliczenie kosztów.

Czy to, że płacę za wspólny przedpokój w czynszu, przesądza sprawę?

Nie. To ważna wskazówka, ale nie rozstrzyga jeszcze statusu prawnego przedpokoju i drzwi. Trzeba sprawdzić dokumenty nieruchomości oraz zasady najmu.

Do kogo najlepiej napisać w pierwszej kolejności?

Najpierw do ZGM lub gminy jako właściciela lokalu, a równolegle można zwrócić się do zarządcy wspólnoty o wskazanie uchwały albo podstawy prawnej planowanych prac.

Źródła

• art. 3 ust. 2, art. 4 ust. 1, art. 6, art. 13 ust. 1, art. 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048)
• art. 6b ust. 1 i ust. 2 pkt 2 oraz pkt 9 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725)
• art. 200, art. 206, art. 342, art. 344 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)