Wynajem mieszkania dla osoby niepełnoletniej

Czy można wynająć mieszkanie osobie niepełnoletniej?

Co do zasady można udostępnić lokal, w którym będzie mieszkała osoba niepełnoletnia, ale inaczej należy ocenić samo zamieszkiwanie dziecka w lokalu, a inaczej zawarcie umowy najmu. Umowa najmu tworzy istotne zobowiązania: obowiązek zapłaty czynszu i opłat, obowiązek prawidłowego używania lokalu, odpowiedzialność za szkody, zasady zwrotu mieszkania oraz ewentualne wypowiedzenie. Nie jest to drobna, bieżąca sprawa życia codziennego.

Osoba, która ukończyła 13 lat, ale nie ukończyła 18 lat, ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Może samodzielnie zawierać tylko niektóre umowy, zwłaszcza drobne umowy życia codziennego. Najem mieszkania nie mieści się w tej kategorii. Dlatego 15-letnia córka nie powinna być jedyną osobą podpisującą umowę jako najemca.

W praktyce najbezpieczniejsze jest zawarcie umowy z matką jako pełnoletnim najemcą. Córkę można wskazać w umowie jako osobę, dla której lokal jest wynajmowany i która będzie w nim zamieszkiwać. Wtedy wynajmujący ma kontrahenta zdolnego do pełnego zaciągania zobowiązań i dochodzenia roszczeń.

Dlaczego matka powinna być najemcą?

Jeżeli umowa zostanie podpisana przez matkę we własnym imieniu, to matka będzie najemcą i to ona będzie odpowiadała wobec wynajmującego za wykonanie umowy. Dotyczy to w szczególności czynszu, mediów, opłat niezależnych od właściciela, kaucji, szkód w lokalu oraz zwrotu mieszkania po zakończeniu najmu.

Nie chodzi więc o to, aby matka była jedynie osobą kontaktową albo gwarantem bez jasno określonych obowiązków. Powinna występować w umowie jako strona umowy najmu. W części dotyczącej przeznaczenia lokalu można natomiast wskazać, że lokal zostaje wynajęty w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych małoletniej córki najemcy, która będzie uprawniona do zamieszkiwania w lokalu.

Takie rozwiązanie jest również korzystniejsze procesowo. W razie zaległości czynszowych wynajmujący kieruje roszczenie do pełnoletniego najemcy, a nie próbuje egzekwować zobowiązania od małoletniego dziecka. Sam fakt, że dziecko będzie faktycznie przebywać w lokalu, nie oznacza jeszcze, że powinno być dłużnikiem z umowy najmu.

Jak opisać strony i cel umowy najmu?

W komparycji umowy należy wskazać wynajmującego oraz matkę jako najemcę. Dane córki można podać w dalszej części umowy, np. w postanowieniu dotyczącym osób uprawnionych do zamieszkiwania w lokalu. Nie ma potrzeby, aby dziecko podpisywało umowę jako samodzielny najemca.

Przykładowe postanowienie może brzmieć:

Warto też dopisać, że bez pisemnej zgody wynajmującego w lokalu nie mogą zamieszkiwać inne osoby niż wskazane w umowie. Ułatwia to kontrolę sposobu używania lokalu i ogranicza spory o to, kto faktycznie mieszka w mieszkaniu.

Odpowiedzialność za czynsz, opłaty i szkody

W umowie trzeba wyraźnie wskazać, że to matka jako najemca płaci czynsz, opłaty do wspólnoty lub spółdzielni, media i inne należności określone w umowie. Dobrze jest określić terminy płatności, rachunek bankowy, sposób rozliczania mediów, zasady dopłat i zwrotów oraz konsekwencje opóźnienia.

Trzeba też pamiętać, że odpowiedzialność rodzica za szkody wyrządzone przez dziecko nie zawsze wynika automatycznie z samego faktu pokrewieństwa. Na gruncie odpowiedzialności deliktowej znaczenie mogą mieć m.in. wiek dziecka, możliwość przypisania mu winy oraz nadzór rodzica. Dlatego w relacji najmu bezpieczniej oprzeć odpowiedzialność przede wszystkim na umowie z pełnoletnim najemcą.

W umowie można wprost zapisać, że najemca odpowiada za szkody wyrządzone w lokalu przez siebie, córkę oraz inne osoby, którym umożliwił dostęp do lokalu. Warto połączyć ten zapis z protokołem zdawczo-odbiorczym, dokumentacją zdjęciową i zasadami potrąceń z kaucji.

Kaucja i forma umowy

Umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna być sporządzona na piśmie. Jeżeli najem ma trwać dłużej niż rok, brak formy pisemnej powoduje, że umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. W praktyce przy wynajmie mieszkania dla dziecka tym bardziej warto mieć kompletną, pisemną umowę z pełnoletnim najemcą.

Kaucja może zabezpieczać należności z tytułu najmu, w tym zaległy czynsz, opłaty i ewentualne szkody w lokalu. Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek z dnia zawarcia umowy. Zwrot kaucji powinien nastąpić po opróżnieniu lokalu i rozliczeniu należności, z uwzględnieniem zasad wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów.

W umowie warto wskazać, co dokładnie zabezpiecza kaucja, kiedy zostanie rozliczona, jakie potrącenia są możliwe i jak będzie dokumentowany stan lokalu. To szczególnie ważne, gdy faktycznie z lokalu korzysta osoba małoletnia.

Czy można zastosować najem okazjonalny?

Wynajmujący może rozważyć najem okazjonalny, jeżeli spełnione są ustawowe warunki takiej umowy. Przy takim modelu trzeba jednak prawidłowo określić, kto jest najemcą. Jeżeli najemcą ma być matka, to ona składa wymagane oświadczenia, w tym oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia i wydania lokalu.

Nie należy przenosić obowiązku składania takich oświadczeń na 15-letnie dziecko. Dziecko może być wskazane jako osoba uprawniona do zamieszkiwania, natomiast stroną zobowiązaną wobec wynajmującego pozostaje pełnoletni najemca. W najmie okazjonalnym trzeba też pamiętać o limitach kaucji oraz o obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie przewidzianym w ustawie.

Jeżeli wynajmujący nie chce korzystać z najmu okazjonalnego albo nie da się skompletować wymaganych dokumentów, można pozostać przy zwykłej umowie najmu. Wtedy szczególnego znaczenia nabierają dobrze opisane zasady płatności, kaucji, wypowiedzenia i odpowiedzialności najemcy.

Czego nie wpisywać do umowy?

Nie warto konstruować umowy w taki sposób, że dziecko jest jedynym najemcą, a matka występuje jedynie jako osoba, która będzie płaciła czynsz. Taki układ może rodzić niepotrzebne spory o ważność zobowiązań, zakres odpowiedzialności i możliwość dochodzenia należności.

Nie należy też wpisywać postanowień, które z góry wyłączają ustawową ochronę lokatora albo pozwalają wynajmującemu na dowolne, natychmiastowe usunięcie mieszkańca z lokalu. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego musi być zgodne z przepisami Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów, a sposób dochodzenia zwrotu lokalu nie może omijać wymaganych procedur.

Ostrożnie trzeba formułować również zapisy o wejściu do lokalu. Wynajmujący nie powinien zastrzegać sobie swobodnego prawa wchodzenia do mieszkania bez uzgodnienia z najemcą, poza sytuacjami wynikającymi z przepisów lub nagłymi przypadkami, np. awarią wymagającą niezwłocznej interwencji.

Praktyczny wariant umowy

Najprostszy i najbezpieczniejszy wariant w opisanej sytuacji wygląda następująco: matka podpisuje umowę jako najemca, wpłaca kaucję, zobowiązuje się do płacenia czynszu i opłat, a córka zostaje wskazana jako osoba uprawniona do zamieszkiwania w lokalu. W umowie należy dopisać, że wynajmujący wie o samodzielnym zamieszkiwaniu córki i wyraża na to zgodę.

Warto także dodać numer telefonu i adres e-mail matki do kontaktu w sprawach lokalu, procedurę zgłaszania awarii, zasady odbioru korespondencji, obowiązek informowania o dłuższej nieobecności oraz zakaz podnajmu bez pisemnej zgody wynajmującego.

Jeżeli wynajmujący chce dodatkowego zabezpieczenia, można rozważyć, aby drugim najemcą był także drugi rodzic albo aby inna pełnoletnia osoba przystąpiła do długu lub poręczyła wykonanie zobowiązań. Takie rozwiązanie wymaga jednak precyzyjnego zapisu i zgody tej osoby.

FAQ

Czy 15-latek może sam podpisać umowę najmu mieszkania?

Nie powinien podpisywać jej samodzielnie jako jedyny najemca. Osoba w wieku 15 lat ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych, a najem mieszkania nie jest drobną umową życia codziennego. Potrzebny jest udział przedstawiciela ustawowego albo bezpieczniejsze rozwiązanie: umowa z rodzicem jako najemcą.

Czy dziecko może mieszkać samo w wynajętym mieszkaniu?

Samo prawo najmu nie zakazuje automatycznie takiego rozwiązania, ale odpowiedzialność za dziecko i decyzje opiekuńcze należą do rodziców. Z punktu widzenia wynajmującego należy mieć jasną zgodę rodzica i umowę z pełnoletnim najemcą.

Kto powinien płacić czynsz?

Czynsz powinien płacić najemca wskazany w umowie. W opisanym przypadku najbezpieczniej, aby najemcą była matka. Wtedy to ona odpowiada za czynsz i inne opłaty wobec wynajmującego.

Czy matka odpowiada za szkody wyrządzone przez córkę?

Jeżeli matka jest najemcą, można w umowie przewidzieć jej odpowiedzialność za szkody powstałe w związku z korzystaniem z lokalu przez córkę. To praktyczniejsze niż opieranie się wyłącznie na ogólnych zasadach odpowiedzialności za nadzór nad dzieckiem.

Czy córkę trzeba wpisywać do umowy?

Tak, warto ją wpisać, ale niekoniecznie jako najemcę. Najlepiej wskazać córkę jako osobę uprawnioną do zamieszkiwania w lokalu. Dzięki temu wynajmujący wie, kto będzie faktycznie korzystał z mieszkania.

Czy można pobrać kaucję?

Tak. Kaucja jest typowym zabezpieczeniem roszczeń z umowy najmu. W zwykłym najmie lokalu mieszkalnego jej wysokość nie może przekraczać ustawowego limitu, a w najmie okazjonalnym obowiązuje odrębny limit. W umowie trzeba jasno opisać, co kaucja zabezpiecza i kiedy będzie rozliczona.

Czy przy najmie okazjonalnym oświadczenie notarialne składa dziecko?

Nie, jeżeli najemcą jest matka, to wymagane oświadczenia składa pełnoletni najemca. Dziecko może być wskazane jako osoba zamieszkująca w lokalu, ale nie powinno być obciążane formalnościami właściwymi dla najemcy.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji istotą umowy powinien być najem zawarty z matką jako pełnoletnim najemcą. Córkę należy wskazać jako osobę, która będzie mieszkać w lokalu za wiedzą i zgodą wynajmującego. Wtedy odpowiedzialność za płatności, szkody i wykonanie umowy spoczywa na osobie pełnoletniej.

Umowa powinna jasno regulować cel najmu, osoby uprawnione do zamieszkiwania, kaucję, opłaty, zasady kontaktu, protokół zdawczo-odbiorczy i odpowiedzialność za szkody. Jeżeli sprawa ma nietypowe elementy, np. najem okazjonalny, drugi rodzic, poręczenie albo samodzielne mieszkanie dziecka przez dłuższy czas, warto dopasować umowę do konkretnego stanu faktycznego.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 10, 11, 15, 17, 18, 20, 659, 660, 688¹ oraz przepisy o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności przepisy dotyczące kaucji, wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego i najmu okazjonalnego: tekst aktu w ELI.