Najważniejsze:
- Umowa sprzedaży i zapis w akcie notarialnym wiążą przede wszystkim sprzedającego i kupującego, a nie automatycznie spółdzielnię albo administrację budynku.
- Co do zasady ciężary związane z lokalem przechodzą na kupującego z chwilą wydania lokalu, chyba że strony ustaliły inaczej.
- Spółdzielnia powinna oprzeć rozliczenie ciepła na regulaminie, rzeczywistych odczytach albo jasnej metodzie podziału kosztów, a nie tylko na jednostronnym oświadczeniu jednej ze stron.
- Jeżeli administracja obciąża byłego właściciela niedopłatą, warto pisemnie zakwestionować roszczenie i zażądać podstawy prawnej, regulaminowej oraz pełnego wyliczenia.
- Gdy sprawa trafi do sądu, można bronić się brakiem podstaw do zapłaty i wnioskować o zawiadomienie kupującego o procesie na podstawie art. 84 K.p.c.
Kto odpowiada za niedopłatę za ogrzewanie po sprzedaży mieszkania?
W opisanej sytuacji trzeba oddzielić dwie relacje: rozliczenie między sprzedającym a kupującym oraz rozliczenie z administracją budynku. To, że w akcie notarialnym zapisano, iż koszty powstałe po sprzedaży ma ponosić kupujący, jest bardzo ważne, ale taki zapis co do zasady wiąże strony umowy sprzedaży. Spółdzielnia mieszkaniowa nie była stroną aktu notarialnego, dlatego może powoływać się na własny statut, regulamin rozliczania kosztów ciepła oraz zasady ewidencji opłat.
Z punktu widzenia prawa cywilnego istotny jest art. 548 Kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą, chyba że strony umówiły się inaczej. Przy sprzedaży mieszkania praktyczne znaczenie ma więc nie tylko data podpisania aktu notarialnego, ale również data wydania lokalu, protokół zdawczo-odbiorczy, stan liczników i treść samej umowy sprzedaży.
Jeżeli zużycie ciepła, które spowodowało niedopłatę, nastąpiło już po wydaniu lokalu kupującemu, sprzedający ma mocny argument, że koszt powinien finalnie obciążać nabywcę. Jeżeli natomiast część zużycia przypadała na okres przed sprzedażą, spółdzielnia może próbować wykazać, że dotyczy ono jeszcze poprzedniego właściciela. Problem pojawia się wtedy, gdy w dniu sprzedaży nie wykonano międzyodczytu albo nie sporządzono protokołu z wartościami liczników i podzielników.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Znaczenie regulaminu spółdzielni i międzyodczytu
Rozliczanie kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych odbywa się na podstawie przepisów Prawa energetycznego oraz regulaminu przyjętego przez właściciela albo zarządcę budynku, w tym spółdzielnię mieszkaniową. Regulamin powinien określać między innymi sposób podziału kosztów, zasady odczytów, terminy reklamacji, rozliczenie zaliczek oraz postępowanie przy zmianie użytkownika lokalu.
Jeżeli regulamin spółdzielni stanowi, że sprzedającego przy zmianie właściciela można obciążyć kosztami ogrzewania tylko do wysokości wniesionych zaliczek, to administracja nie powinna pomijać tego zapisu. Należy powołać się na konkretny punkt regulaminu i zażądać wyjaśnienia, dlaczego mimo tego postanowienia wystawiono dodatkową fakturę albo wezwanie do zapłaty.
Międzyodczyt wykonany miesiąc po sprzedaży lokalu może mieć znaczenie dowodowe, ale nie przesądza sam przez się, że niedopłata obciąża poprzedniego właściciela. Trzeba ustalić, jakiego okresu dotyczy odczyt, kto zlecił czynność, czy sprzedający został o niej poinformowany, czy sporządzono protokół i czy da się technicznie przypisać zużycie do okresu sprzed albo po wydaniu lokalu.
Co zrobić po otrzymaniu rozliczenia lub faktury?
Najlepszą reakcją jest pisemne zakwestionowanie rozliczenia, a nie sama rozmowa telefoniczna z administracją. W piśmie warto wskazać, że nie uznaje się roszczenia w kwestionowanej części, ponieważ zgodnie z aktem notarialnym koszty po dacie sprzedaży lub wydania lokalu miał ponosić kupujący, a regulamin spółdzielni ogranicza odpowiedzialność sprzedającego do wskazanego zakresu.
Warto zażądać od administracji przede wszystkim:
- pełnego rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania za dany okres,
- wskazania podstawy prawnej i regulaminowej obciążenia byłego właściciela,
- kopii odczytów, międzyodczytów oraz informacji, kto i kiedy je zlecił,
- wyjaśnienia, czy rozliczenie obejmuje okres przed czy po wydaniu lokalu kupującemu,
- wskazania, dlaczego nie zastosowano postanowienia regulaminu ograniczającego obciążenie sprzedającego.
Do pisma warto dołączyć kopię aktu notarialnego, protokołu przekazania lokalu, korespondencji z kupującym oraz fragment regulaminu spółdzielni. Jeżeli termin reklamacji wynika z regulaminu, trzeba go dochować. Jeżeli termin już upłynął, nadal można kwestionować roszczenie, ale spółdzielnia może powoływać się na uchybienie procedurze reklamacyjnej.
Ważne: W sprawach o rozliczenie ciepła wynik często zależy od dokumentów: aktu notarialnego, protokołu przekazania lokalu, regulaminu spółdzielni, dat odczytów i sposobu wyliczenia niedopłaty. Jeżeli administracja nie wyjaśnia podstaw obciążenia albo grozi pozwem, warto sprawdzić dokumenty z prawnikiem przed zapłatą lub przed złożeniem kolejnego pisma.
Czy trzeba płacić, jeżeli administracja nie uznaje odwołania?
Samo nieuwzględnienie pisma przez administrację nie oznacza jeszcze, że roszczenie jest zasadne. Spółdzielnia, która chce dochodzić zapłaty, powinna wykazać podstawę prawną i regulaminową żądania oraz wysokość zadłużenia. W praktyce może wysłać wezwanie do zapłaty, naliczać odsetki zgodnie z zasadami rozliczeń, a następnie skierować sprawę do sądu.
Nie należy jednak ignorować korespondencji sądowej. Jeżeli przyjdzie nakaz zapłaty albo pozew, trzeba odpowiedzieć w terminie wskazanym w pouczeniu, najczęściej w terminie 14 dni od doręczenia nakazu zapłaty. W sprzeciwie albo odpowiedzi na pozew można podnieść, że roszczenie nie zostało udowodnione, dotyczy okresu po wydaniu lokalu kupującemu albo pozostaje sprzeczne z regulaminem spółdzielni i ustaleniami stron umowy sprzedaży.
W takim procesie warto złożyć wniosek o zobowiązanie spółdzielni do przedstawienia pełnej dokumentacji rozliczenia: odczytów, regulaminu, metody podziału kosztów i zestawienia zaliczek. Jeżeli kupujący może odpowiadać względem sprzedającego za tę należność, można skorzystać z instytucji przypozwania z art. 84 Kodeksu postępowania cywilnego, czyli zawiadomić kupującego o toczącym się procesie i wezwać go do udziału w sprawie.
Roszczenie wobec kupującego
Jeżeli sprzedający zapłaci spółdzielni kwotę, która zgodnie z aktem notarialnym albo ustaleniami stron powinna obciążać kupującego, może rozważyć dochodzenie zwrotu od nabywcy. Podstawą będą wtedy zapisy aktu notarialnego, ewentualne ustalenia ustne, korespondencja, protokół przekazania lokalu oraz dowód zapłaty.
Ustna umowa między sprzedającym a kupującym może być ważna, ale jej udowodnienie bywa trudniejsze niż udowodnienie zapisu w akcie notarialnym albo pisemnym protokole. Dlatego przy sprzedaży mieszkania najlepiej od razu uregulować w akcie lub osobnym porozumieniu, kto ponosi koszty mediów, ogrzewania, zaliczek, niedopłat i nadpłat oraz jak strony rozliczą roczne rozliczenie po zmianie właściciela.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak różny może być wynik sprawy w zależności od daty wydania lokalu, dokumentów i sposobu rozliczenia ciepła.
PRZYKŁAD 1
Pan Tomasz sprzedał mieszkanie 10 marca, a lokal wydał kupującej tego samego dnia. W akcie notarialnym wpisano, że wszystkie koszty od dnia wydania lokalu ponosi kupująca. Po kilku miesiącach spółdzielnia wystawiła Tomaszowi niedopłatę za ogrzewanie, ale nie wskazała, jaka część zużycia przypadała na okres przed 10 marca. Tomasz zakwestionował rozliczenie, powołał się na akt notarialny, protokół wydania i regulamin spółdzielni. W takiej sytuacji administracja powinna wykazać, że żądana kwota rzeczywiście dotyczy okresu, w którym Tomasz korzystał z lokalu.
PRZYKŁAD 2
Pani Elżbieta sprzedała lokal w czerwcu, ale strony nie sporządziły protokołu zdawczo-odbiorczego i nie odczytały podzielników. Roczne rozliczenie wykazało wysoką niedopłatę. Kupujący twierdził, że część kosztów powstała jeszcze przed zakupem, a sprzedająca uważała, że całość dotyczy okresu po sprzedaży. Ponieważ brakowało odczytu z dnia wydania lokalu, spór wymagał analizy regulaminu, sposobu wyliczenia kosztów i innych dowodów, na przykład daty przekazania kluczy oraz korespondencji między stronami.
PRZYKŁAD 3
Pan Adam zapłacił spółdzielni niedopłatę, bo chciał uniknąć narastania sporu, ale zachował potwierdzenie przelewu, wezwanie do zapłaty i akt notarialny. Z dokumentów wynikało, że koszt dotyczył okresu po wydaniu lokalu kupującemu. Adam wezwał kupującego do zwrotu zapłaconej kwoty, a gdy ten odmówił, mógł rozważyć dochodzenie zapłaty na drodze sądowej na podstawie ustaleń z umowy sprzedaży.
FAQ
Czy zapis w akcie notarialnym wiąże spółdzielnię?
Zasadniczo zapis w akcie notarialnym wiąże sprzedającego i kupującego. Spółdzielnia nie jest stroną tej umowy, dlatego może stosować własny regulamin rozliczeń. Taki zapis jest jednak bardzo ważny w sporze z kupującym oraz jako argument przy kwestionowaniu obciążenia za okres po wydaniu lokalu.
Czy administracja może obciążyć byłego właściciela niedopłatą?
Może próbować to zrobić, jeżeli z regulaminu i dokumentów wynika, że niedopłata dotyczy okresu, w którym były właściciel był zobowiązany do ponoszenia opłat. Nie wystarczy jednak samo twierdzenie administracji. Powinna ona wykazać podstawę obciążenia, sposób wyliczenia i okres, którego dotyczy zużycie.
Czy międzyodczyt wykonany po sprzedaży rozstrzyga sprawę?
Nie zawsze. Międzyodczyt wykonany po sprzedaży może być dowodem, ale trzeba sprawdzić jego datę, zakres, sposób przeprowadzenia i to, czy pozwala ustalić zużycie za okres przed wydaniem lokalu. Jeżeli odczyt wykonano bez wiedzy sprzedającego i po przejęciu lokalu przez kupującego, jego znaczenie może być ograniczone.
Co napisać w piśmie do spółdzielni?
W piśmie warto wskazać, że nie uznaje się roszczenia w kwestionowanej części, powołać datę sprzedaży i wydania lokalu, przytoczyć zapis aktu notarialnego oraz odpowiedni punkt regulaminu. Trzeba też zażądać pełnego rozliczenia, odczytów i podstawy prawnej obciążenia.
Czy lepiej zapłacić i potem dochodzić zwrotu od kupującego?
To zależy od kwoty, ryzyka sporu i dokumentów. Zapłata może ograniczyć narastanie odsetek lub konflikt z administracją, ale nie oznacza automatycznie, że kupujący zwróci pieniądze dobrowolnie. Jeżeli sprzedający płaci, powinien wyraźnie zastrzec, że robi to w celu uniknięcia dalszych konsekwencji, zachować dowody i wezwać kupującego do zwrotu.
Co zrobić, gdy przyjdzie nakaz zapłaty z sądu?
Trzeba pilnie sprawdzić pouczenie i termin na reakcję. Najczęściej sprzeciw od nakazu zapłaty wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia. W piśmie należy podnieść zarzuty, załączyć dokumenty i wnioskować o przeprowadzenie dowodów z aktu notarialnego, protokołu, regulaminu, odczytów oraz rozliczenia kosztów ciepła.
Podsumowanie
Przy sprzedaży mieszkania rozliczenie centralnego ogrzewania wymaga ustalenia, kiedy lokal został wydany, jakie zapisy znalazły się w akcie notarialnym, co przewiduje regulamin spółdzielni i czy da się przypisać zużycie do konkretnego okresu. Nie każde roczne rozliczenie wystawione na byłego właściciela jest automatycznie zasadne. Jeżeli koszt powstał po sprzedaży i wydaniu lokalu, sprzedający powinien zakwestionować obciążenie i domagać się dokumentów.
Najbezpieczniej działać pisemnie: złożyć reklamację lub odpowiedź na wezwanie, zażądać pełnych wyliczeń i zachować dowody. W razie sporu sądowego można bronić się brakiem podstaw do zapłaty, a kupującego zawiadomić o procesie w trybie art. 84 K.p.c. Jeżeli sprzedający ostatecznie zapłaci należność, która zgodnie z umową powinna obciążać kupującego, może dochodzić od niego zwrotu.
Źródła
Przekazanie gospodarstwa rolnego a emerytura z KRUS
