Niedopłata za ogrzewanie po sprzedaży mieszkania
Z przedstawionego stanu faktycznego sprawy wyraźnie wynika, iż na mocy umowy sprzedaży kupujący zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów powstałych po dniu sprzedaży mieszkania. Taka umowa jest wiążąca jedynie dla stron (kupującego i sprzedającego), ale już nie dla osób trzecich, takich jak spółdzielnia mieszkaniowa. W stosunkach ze spółdzielnią wiąże Pana regulamin, który de facto jest zbieżny z Pana ustaleniami umownymi poczynionymi z kupującym mieszkanie.
Skoro w regulaminie spółdzielni wskazane jest, iż sprzedający odpowiada do wysokości zaliczek na opłaty za ogrzewanie, które są jedynie prognozowane (nie zaś oparte o faktyczne zużycie), to w przypadku rozbieżności pomiędzy zaliczkami a faktycznym zużyciem ewentualna nadpłata lub niedopłata będzie obciążać już kupującego i to do niego spółdzielnia powinna wystąpić z roszczeniami, a on ewentualnie może dokonać rozliczeń ze sprzedającym.
Niestety w chwili, w której spółdzielnia mieszkaniowa nie kieruje roszczeń do kupującego, a jedynie do sprzedającego – nie ma Pan możliwości złożenia jakiegokolwiek formalnego zażalenia. Może Pan jedynie cierpliwie odpowiadać na pisma administracji, wskazując, iż nie uznaje Pan roszczeń dotyczących rozliczenia ciepła oraz podtrzymuje Pan swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w poprzednich pismach. Dobrze byłoby także załączyć do Pana pism kserokopię aktu notarialnego i regulaminu spółdzielni.
Jeżeli to wszystko nie przekona spółdzielni mieszkaniowej, to – aby dochodzić zapłaty faktury za ogrzewanie – zmuszona będzie wystąpić przeciwko Panu na drogę postępowania sądowego i wykazać jednoznacznie, iż do zużycia poszczególnych jednostek ciepła doszło przed dniem sprzedaży mieszkania, co biorąc pod uwagę, iż w dniu sprzedaży nie był przeprowadzony odczyt liczników, może być utrudnione.
Gdyby sprawa trafiła jednak do sądu, to powinien Pan w trybie art. 84 Kodeksu postępowania cywilnego poprosić sąd rozpatrujący sprawę o zawiadomienie kupującego o toczącym się postępowaniu. Ułatwi to bowiem Panu ewentualne dochodzenie roszczeń od kupującego, choć kluczowe w tym wypadku będzie wykazanie, kiedy rzeczywiście poszczególne jednostki ciepła zostały zużyte i czy miało to miejsce przed dniem sprzedaży mieszkania, czy też już po tym dniu.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Przykłady
Przypadek Anny i Jana
Anna sprzedała mieszkanie Janowi w połowie roku. Ustalili ustnie, że ewentualna niedopłata za ogrzewanie zostanie pokryta przez kupującego. Niestety, Jan nie poinformował Anny, że zaraz po zakupie zlecił międzyodczyt liczników. Gdy przyszło roczne rozliczenie, spółdzielnia obciążyła Annę – mimo że faktyczne zużycie miało miejsce po sprzedaży. Spółdzielnia powołała się na regulamin i brak podpisu Jana pod oświadczeniem. Anna została z fakturą, a Jan wszystkiego się wyparł.
Spór Marka i Piotra
Marek zawarł w akcie notarialnym wyraźny zapis, że wszelkie koszty po dniu sprzedaży mieszkania pokrywa nabywca – Piotr. Gdy przyszło rozliczenie za ogrzewanie, spółdzielnia zażądała zapłaty od Marka, ponieważ formalnie figurował on jako właściciel przez większość okresu grzewczego. Piotr nie reagował na prośby o uregulowanie kwoty. Spór trafił do sądu, a Marek wnioskował o zawiadomienie Piotra jako osoby mającej interes prawny.
Niewiedza Ewy
Ewa sprzedała mieszkanie bez sprawdzania zasad rozliczeń ze spółdzielnią. Nowa właścicielka przeprowadziła się po miesiącu, a w tym czasie dogrzewała intensywnie mieszkanie, korzystając z grzejników przez całą dobę. Rozliczenie przyszło pół roku później – spółdzielnia wskazała, że Ewa odpowiada za niedopłatę, bo odczyt końcowy nie został wykonany w momencie przekazania lokalu. Brak dokładnego rozliczenia przy sprzedaży skutkował dla Ewy niespodziewanym kosztem.
Podsumowanie
Rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania po sprzedaży mieszkania bywa źródłem nieporozumień i sporów, zwłaszcza gdy strony opierają się wyłącznie na ustnych ustaleniach lub nie dopilnują formalności takich jak międzyodczyt liczników. Nawet jeśli kupujący i sprzedający zawrą odpowiednie zapisy w akcie notarialnym, spółdzielnia mieszkaniowa może kierować roszczenia zgodnie z własnym regulaminem, nie biorąc pod uwagę tych ustaleń. W takich przypadkach kluczowe jest dokumentowanie wszystkich uzgodnień, składanie pism do administracji z odpowiednimi załącznikami oraz – w razie potrzeby – przygotowanie się do dochodzenia swoich racji na drodze sądowej.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawie rozliczeń po sprzedaży mieszkania lub innego problemu prawnego? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Wystarczy, że opiszesz swoją sprawę, a doświadczony prawnik przygotuje dla Ciebie jasną i konkretną odpowiedź wraz z praktycznymi wskazówkami. Bez zbędnych formalności, w dogodnym dla Ciebie czasie – prawo dostępne na wyciągnięcie ręki.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
