Darowizna nieruchomości od matki dla dziecka i jego małżonka – koszty, dokumenty, podatek

Jak przeprowadzić darowiznę nieruchomości na dziecko i jego małżonka?

Jeżeli matka chce przekazać nieruchomość dziecku oraz jego małżonkowi, umowa darowizny musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Dodatkowo art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje dla oświadczenia darczyńcy formę aktu notarialnego, a przy nieruchomości i tak decydujący jest art. 158 Kodeksu cywilnego.

W praktyce notariusz przygotowuje projekt aktu po wcześniejszym sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości i dokumentów stron. Jeżeli nieruchomość ma zostać przekazana w określonych udziałach, trzeba to wyraźnie wskazać w akcie, np. 1/2 dla dziecka i 1/2 dla jego małżonka. To ma później bezpośrednie znaczenie dla podatku.

Jeżeli celem jest przekazanie nieruchomości wyłącznie dziecku, a nie także jego małżonkowi, należy to zapisać jednoznacznie. Ma to znaczenie nie tylko podatkowe, ale również majątkowe w małżeństwie. Co do zasady przedmiot darowizny otrzymany przez jednego małżonka należy do jego majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, chyba że darczyńca postanowi inaczej.

Jakie dokumenty zwykle są potrzebne do darowizny nieruchomości?

Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i jej stanu prawnego, ale najczęściej notariusz prosi o:

• dowody tożsamości stron,
• numer księgi wieczystej albo dokument stanowiący podstawę własności, np. wcześniejszy akt notarialny, prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• dane ewidencyjne nieruchomości,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym albo o braku planu – jeśli notariusz uzna je za potrzebne przy konkretnej czynności,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych – czasem wymagane praktycznie przez kancelarię, choć nie zawsze jest obowiązkowe z mocy przepisu dla samej ważności darowizny,
• zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty, jeżeli przedmiotem jest lokal, a notariusz potrzebuje danych o samodzielności lokalu lub braku zaległości,
• numer PESEL, adresy i dane stanu cywilnego stron.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością albo toczy się wobec niej postępowanie, trzeba to ujawnić notariuszowi. W zależności od stanu faktycznego konieczne mogą być dodatkowe dokumenty, np. zgoda banku, dokumenty geodezyjne albo zaświadczenia z urzędu gminy.

Jakie są koszty darowizny nieruchomości u notariusza?

Koszt darowizny nieruchomości składa się zwykle z kilku elementów:

• taksy notarialnej,
• VAT od taksy notarialnej,
• opłaty sądowej za wpis prawa własności w księdze wieczystej,
• opłaty za wypisy aktu notarialnego,
• ewentualnie podatku od spadków i darowizn.

Maksymalne stawki taksy notarialnej określa § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Są to stawki maksymalne, więc notariusz może zastosować stawkę niższą. W praktyce warto porównać oferty kilku kancelarii.

Do taksy notarialnej dolicza się podatek VAT. Ponadto za wpis własności do księgi wieczystej pobiera się opłatę stałą 200 zł na podstawie art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli w księdze trzeba dokonać także innych wpisów, koszt może być wyższy.

Koszt wypisów aktu notarialnego zależy od ich liczby i objętości. Maksymalną stawkę za każdą rozpoczętą stronę wypisu określa § 12 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Czy dziecko zapłaci podatek od darowizny od matki?

Dziecko darczyńcy należy do kręgu osób objętych pełnym zwolnieniem przewidzianym w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Przepis ten obejmuje m.in. zstępnych, czyli dzieci, wnuki i dalszych zstępnych.

Przy darowiźnie dokonanej w formie aktu notarialnego dziecko nie musi samodzielnie składać zgłoszenia SD-Z2, ponieważ zgodnie z art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy obowiązek zgłoszenia nie dotyczy przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Notariusz przekazuje dane do właściwego urzędu skarbowego.

To oznacza, że w relacji matka – dziecko co do zasady podatek nie wystąpi, jeżeli rzeczywiście chodzi o darowiznę od rodzica na rzecz dziecka i czynność jest dokonana notarialnie.

Czy małżonek dziecka też skorzysta ze zwolnienia?

Tu trzeba zachować ostrożność. Małżonek dziecka, czyli zięć albo synowa, nie jest objęty zwolnieniem z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn w relacji do teściowej lub teścia. Zwolnienie dotyczy m.in. małżonka darczyńcy, zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, pasierba, ojczyma i macochy, ale nie zięcia ani synowej.

W efekcie udział przekazany bezpośrednio małżonkowi dziecka podlega zasadom opodatkowania właściwym dla I grupy podatkowej, ponieważ zięć i synowa należą do I grupy podatkowej zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że nie ma „zerowego” zwolnienia, ale mogą mieć zastosowanie kwoty wolne i skale podatkowe przewidziane dla I grupy.

Jeżeli więc matka chce uniknąć podatku po stronie małżonka dziecka, często praktycznie rozważa się darowiznę wyłącznie na rzecz własnego dziecka. To jednak trzeba ocenić pod kątem celu rodzinnego i majątkowego całej transakcji.

Jak wygląda zgłoszenie do urzędu skarbowego?

Jeżeli darowizna nieruchomości jest zawierana u notariusza, notariusz jako płatnik wykonuje obowiązki wynikające z ustawy podatkowej, w tym pobiera podatek, jeśli jest należny, i przekazuje stosowne informacje do urzędu skarbowego. Dlatego w przypadku obdarowanego korzystającego ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 i darowizny w akcie notarialnym nie ma odrębnego obowiązku zgłoszenia SD-Z2 przez tę osobę.

Inaczej może być przy darowiznach, które nie wymagają aktu notarialnego, np. pieniędzy. Wtedy termin zgłoszenia dla zwolnienia wynosi 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W starszych publikacjach często pojawia się termin miesiąca – obecnie dla tego zwolnienia jest to 6 miesięcy, więc wcześniejsze informacje w tym zakresie są nieaktualne.

Co jeszcze warto sprawdzić przed podpisaniem aktu?

Przed darowizną warto zweryfikować nie tylko koszty, ale też skutki prawne na przyszłość:

• czy darczyńca chce zachować dla siebie służebność osobistą mieszkania – podstawę daje art. 296 i nast. Kodeksu cywilnego,
• czy nieruchomość ma wejść do majątku osobistego dziecka, czy do majątku wspólnego małżonków,
• czy darowizna może mieć później znaczenie przy roszczeniach o zachowek – zgodnie z art. 993 i nast. Kodeksu cywilnego niektóre darowizny dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku,
• czy bezpieczniejsza od darowizny nie byłaby w danym stanie faktycznym umowa dożywocia przy przekazaniu mieszkania.

Jeżeli darczyńca nadal mieszka w nieruchomości albo chce mieć zagwarantowane prawo dalszego zamieszkiwania, sama darowizna bez dodatkowych zabezpieczeń może być ryzykowna.

Przykłady

Poniżej dwa typowe warianty, które pokazują, jak bardzo skutki tej samej czynności zależą od sposobu ujęcia obdarowanych w akcie.

FAQ

Czy darowizna nieruchomości bez notariusza jest ważna?

Nie. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy dziecko musi zgłaszać darowiznę nieruchomości na formularzu SD-Z2?

Nie, jeżeli darowizna została dokonana aktem notarialnym. Wynika to z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy synowa albo zięć są zwolnieni z podatku tak samo jak dziecko?

Nie. Synowa i zięć nie korzystają ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ust. 1 tej ustawy w relacji do teściów.

Czy można obniżyć koszty notarialne?

Tak, bo § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określa stawki maksymalne. Notariusz może pobrać mniej.

Czy darczyńca może dalej mieszkać w przekazanym domu?

Tak, ale warto to zabezpieczyć w akcie, np. przez ustanowienie służebności osobistej mieszkania. Bez takiego zastrzeżenia sytuacja darczyńcy może być słabiej chroniona.

Źródła

• art. 158, art. 888, art. 890 § 1, art. 296 i nast., art. 993 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
• art. 4a ust. 1, art. 4a ust. 4 pkt 2, art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,
• art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• § 3 i § 12 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.